Alquiler
Alquiler de temporada, turístico y vivienda habitual: claves legales
Helena Gimeno - Abogada
January 15, 2025
Alquiler de temporada, turístico y de vivienda habitual: diferencias y claves legales
El mercado de alquiler en España es diverso y, según la finalidad y el uso que se le dé a la vivienda, se pueden aplicar distintos regímenes jurídicos. Con frecuencia se utilizan de manera intercambiable términos como "alquiler de temporada" y "alquiler turístico", pero en realidad presentan diferencias clave en cuanto a su duración, normativa aplicable, derechos y obligaciones de las partes y finalidad del contrato. En este artículo analizamos cada uno de ellos, ofreciendo ejemplos prácticos y comparaciones para facilitar la comprensión de sus diferencias legales.
El mercado de alquiler en España es diverso y, según la finalidad y el uso que se le dé a la vivienda, se pueden aplicar distintos regímenes jurídicos. Con frecuencia se utilizan de manera intercambiable términos como "alquiler de temporada" y "alquiler turístico", pero en realidad presentan diferencias clave en cuanto a su duración, normativa aplicable, derechos y obligaciones de las partes y finalidad del contrato. En este artículo analizamos cada uno de ellos, ofreciendo ejemplos prácticos y comparaciones para facilitar la comprensión de sus diferencias legales.
ALQUILER DE VIVIENDA HABITUAL
Definición y normativa: El alquiler de vivienda habitual se refiere a la contratación de una vivienda destinada a ser el lugar de residencia permanente del inquilino. Este tipo de contrato está regulado fundamentalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Las normas de la LAU imponen ciertas garantías y derechos tanto al arrendatario como al arrendador, como una duración mínima -generalmente de 5 años para arrendadores personas físicas y de 7 para personas jurídicas-, la posibilidad de prórroga del contrato, y la obligación de respetar límites en la actualización de la renta (por ejemplo, un incremento anual limitado al IPC o al IRAV).
Características principales:
- Duración: Larga (mínimo 5 o 7 años).
- Protección: Amplia protección para el inquilino, con derecho a prórroga y estabilidad en la renta.
- Finalidad: Residencia habitual del inquilino.
ALQUILER TURÍSTICO
Definición y normativa: El alquiler turístico se dirige a visitantes que requieren una vivienda durante períodos muy cortos, generalmente para fines vacacionales o de ocio. Este tipo de contrato se regula con normativas autonómicas específicas y, en muchos casos, se asocia a la actividad comercial (por ejemplo, a través de plataformas como Airbnb). A diferencia del alquiler de vivienda habitual, su duración suele ser de días o semanas, y el alojamiento no se considera residencia habitual, por lo que el inquilino no adquiere los mismos derechos de estabilidad ni protección frente a desahucios.
Características principales:
- Duración: Muy corta (días o semanas).
- Protección: Limitada; el contrato está pensado como una prestación de servicios turísticos.
- Finalidad: Alojamiento vacacional y de ocio, sin intención de convertirse en residencia principal.
- Requisitos: Suele exigir licencia turística, registro en organismos autonómicos y cumplimiento de normativas específicas de seguridad e higiene.
ALQUILER DE TEMPORADA
Definición y normativa: El alquiler de temporada se sitúa entre el alquiler turístico y el habitual. Se contrata para períodos definidos, generalmente durante una temporada concreta del año (por ejemplo, el verano o el invierno), y no tiene la finalidad de satisfacer la necesidad de residencia habitual del inquilino. La diferencia principal radica en que, a diferencia del alquiler turístico, puede tener una duración mayor (varios meses) y, en ocasiones, se destina a personas que, aunque no residen permanentemente en el inmueble, lo utilizan durante periodos repetitivos o estacionales. La regulación del alquiler de temporada no aplica la misma protección del alquiler de vivienda habitual.
Características principales:
- Duración: Temporal pero más larga que la del alquiler turístico; puede durar meses (generalmente menos de un año).
- Protección: Menor que en el alquiler de vivienda habitual; no se otorgan derechos de prórroga ni estabilidad a largo plazo.
- Finalidad: Uso durante una temporada específica (vacacional, de estudios o de proyectos puntuales) y no para residencia permanente.
COMPARATIVA
Las diferencias entre estos tres tipos de contratos de alquiler son sustanciales tanto en términos de duración como en derechos y obligaciones para las partes implicadas. Mientras que el alquiler de vivienda habitual está pensado para satisfacer la necesidad de residencia permanente y cuenta con amplias garantías legales, el alquiler turístico se orienta a un uso efímero y vacacional, con menor protección para el inquilino. El alquiler de temporada se sitúa en un intermedio, ofreciendo a quienes lo contratan la posibilidad de disfrutar de un inmueble durante un periodo concreto sin la permanencia ni la seguridad de un contrato de alquiler de vivienda habitual.
Estas distinciones tienen implicaciones prácticas muy relevantes, ya que afectan la inversión inmobiliaria, la manera en que se formalizan los contratos y la protección de los consumidores. Por ejemplo, un propietario que decide arrendar una vivienda como alquiler turístico debe cumplir con estrictos requisitos de licencia y asumir que, en caso de disputa, las protecciones legales son escasas. En contraste, al ofrecer un alquiler de vivienda habitual, el propietario se compromete a un contrato a largo plazo, con actualizaciones reglamentadas y derechos sólidos para el inquilino. Por su parte, el alquiler de temporada ofrece flexibilidad para acomodar necesidades estacionales, pero carece de la estabilidad y garantías que caracterizan al alquiler de vivienda habitual.
