Macht Sie der Besitz von fünf Wohnungen in Katalonien automatisch zu einem Großeigentümer (Gran Tenedor)? Die richtige Antwort lautet: Es kommt darauf an, wo sie sich befinden und für welche Regelung Sie diesen Status bestimmen müssen. Mit dem Inkrafttreten der staatlichen Gesetzgebung und der regionalen Vorschriften ist der Status als Großeigentümer in Katalonien (Gran Propietario) äußerst komplex geworden. Heutzutage kann ein und derselbe Investor als Großeigentümer eingestuft werden, um Mietpreise zu begrenzen, nicht jedoch für die Steuerzahlung, oder umgekehrt.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen klar und verständlich, wie Sie die Anzahl Ihrer Wohnungen berechnen, welche Immobilien tatsächlich zählen und wie sich dieser Status beim Kauf oder der Vermietung auf Sie auswirkt.
Das allgemeine Kriterium: Was ist ein Großeigentümer?
Um zu verstehen, was ein Großeigentümer ist, müssen wir zunächst das staatliche Wohnungsgesetz (Ley 12/2023) heranziehen. Diese Norm definiert im Allgemeinen als Großeigentümer (Gran Tenedor) jede natürliche oder juristische Person, die Eigentümer ist von:
- Nach Anzahl der Immobilien: Mehr als zehn städtische Wohnimmobilien (das heißt, ab 11 Wohnungen). Garagen und Abstellräume sind von dieser Berechnung ausgeschlossen.
- Nach Fläche: Mehr als 1.500 m² bebaute Wohnfläche. Dies bedeutet, dass eine Person weniger als zehn Immobilien besitzen, aber dennoch als Großeigentümer eingestuft werden kann, wenn diese sehr groß sind und die genannte kumulierte bebaute Fläche überschreiten.
Diese staatliche Regelung ist jedoch nur der Ausgangspunkt. Das Gesetz erlaubt es den Autonomen Gemeinschaften, diese Schwelle in Gebieten zu senken, die zu angespannten Wohnungsmärkten (Zonas Tensionadas) erklärt wurden.
Die Schwelle von 5 Wohnungen in angespannten Gebieten
Katalonien war die Pionierregion bei der Anwendung dieser Herabsetzung der Grenze. In den Gemeinden, die offiziell unter dieser Bedingung deklariert wurden, wird die Schwelle für den Großeigentümer ab 5 Wohnungen in Katalonien (Gran Tenedor 5 viviendas) für die Mietpreisregulierung automatisch aktiviert.
Auf diese Weise gilt jede natürliche oder juristische Person als Großeigentümer in einem angespannten Gebiet (Gran Tenedor Zona Tensionada), die Eigentümer von fünf oder mehr städtischen Wohnimmobilien in diesen Gebieten ist. Dies betrifft direkt diejenigen, die einen Kauf in Barcelona als angespanntes Gebiet oder in anderen Gemeinden der Metropolregion planen, da ganze Städte unter diese strengere Grenze fallen.
Wenn Sie beispielsweise zwei Wohnungen in Barcelona, zwei in Badalona und eine in Sant Cugat besitzen, kommen Sie bereits auf fünf Wohnimmobilien in als angespannt eingestuften Gemeinden. Daher gelten Sie für die Zwecke der Mietpreisbegrenzung als Großeigentümer in Barcelona und im restlichen Katalonien. Aber werden Immobilien immer gleich gezählt? Hier wird die Angelegenheit kompliziert.
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Wie werden die Wohnungen berechnet, die für den Status des Großeigentümers zählen?
Es reicht nicht aus, einfach nur Grundbuchauszüge (Notas Simples) zu zählen. Um genau zu wissen, welche Wohnungen für den Status des Großeigentümers zählen, ist es entscheidend, die Art des dinglichen Rechts zu analysieren, das Sie an jeder einzelnen Immobilie halten, sowie die spezifische Norm, die Sie anwenden.
¿La vivienda habitual cuenta en el cómputo?
Dies ist einer der größten Widersprüche zwischen den verschiedenen Vorschriften. Zur Bestimmung der Besteuerung (wie dem Zuschlag bei der Grunderwerbsteuer ITP - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) schließt die katalanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria de Cataluña, ATC) den Hauptwohnsitz natürlicher Personen aus der Berechnung aus. Diese Ausnahme lässt sich jedoch nicht automatisch auf die Regulierung der Mietpreise oder das Verwaltungsregister für Leerwohnungen der Generalitat übertragen. Daher kann Ihr Wohnsitz im endgültigen Zähler mitgezählt werden oder nicht, je nachdem, welches Verfahren Sie durchführen möchten.
Miteigentumsregeln und Beteiligungsquoten
Was passiert, wenn Sie das Eigentum an einer Wohnung mit einem Familienmitglied oder Partner teilen? Die Regeln zum Miteigentum von Großeigentümern (copropiedad gran tenedor) schreiben vor, dass die Beteiligungsquoten addiert werden müssen. Für die Berechnung des Großeigentümerstatus im Rahmen der katalanischen ITP (gran tenedor ITP Cataluña) addiert die ATC die Eigentumsanteile proportional. Zum Beispiel:
- 100 % Eigentum an 4 Wohnungen = 4,00 (entspricht 4 Wohnungen).
- 50 % Eigentum an 2 zusätzlichen Wohnungen = 1,00 (entspricht 1 Wohnung).
- Gesamtberechnung: 5,00 Wohnungen. In diesem steuerlichen Szenario würde der Steuerzahler bereits die Schwelle von fünf Wohnungen in einem angespannten Wohnungsmarkt (zona tensionada) erreichen.
Bloßes Eigentum (nuda propiedad) im Vergleich zum Nießbrauch (usufructo): das große Kopfzerbrechen
Die Unterscheidung zwischen bloßem Eigentum und Nießbrauch ist das deutlichste Beispiel dafür, warum es in Katalonien keinen „einheitlichen Zähler“ für Wohnungen gibt:
- Für die Begrenzung der Mietpreise: Die Generalitat legt fest, dass die Berücksichtigung des bloßen Eigentums bei Großeigentümern (nuda propiedad gran tenedor) nicht mitgezählt wird. Da der bloße Eigentümer (nudo propietario) die Wohnung nicht nutzt oder genießt, wird er in diesem Zusammenhang nicht berücksichtigt. Demgegenüber zählt der Nießbraucher (usufructuario - wer das Recht hat, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu beziehen) diese Wohnung sehr wohl in seinem Zähler mit.
- Für den erhöhten Steuersatz der ITP (20 %): Die ATC wendet eine umgekehrte Regel an. Sie betrachtet sowohl den Inhaber des Volleigentums als auch den Inhaber des bloßen Eigentums (nuda propiedad) als Eigentümer, während sie den Nießbraucher (usufructuario) oder den Inhaber eines Wohnrechts ausdrücklich von dieser Berechnung ausschließt.
Geografische Regeln und Ausschluss von Nebenflächen
Es gibt weitere technische Faktoren, die Sie bei der Bewertung Ihres Immobilienvermögens in Katalonien berücksichtigen müssen:
- Ausschluss von Garagen und Abstellräumen: Wie in den staatlichen Vorschriften werden nicht zu Wohnzwecken dienende Nebenflächen nicht als eigenständige Wohnungen gezählt. Der Besitz von vier Wohnungen und sechs Garagenstellplätzen macht Sie nicht zum Großeigentümer (gran tenedor).
- Geografische Streuung: Ab Juli 2026 vereinheitlicht die ATC die Kriterien für die Berechnung der erhöhten ITP. Es werden alle Wohnungen des Steuerzahlers zusammengezählt, die sich in einer der als angespannter Wohnungsmarkt (zona tensionada) deklarierten Gemeinden Kataloniens befinden, unabhängig davon, ob sie zu unterschiedlichen oder voneinander getrennten Gebietsausweisungen gehören.
Praktische Konsequenzen: Was ändert sich, wenn Sie Großeigentümer sind?
Diese Einstufung zu erhalten, ist keine bloße Verwaltungsschikane; sie hat sehr schwerwiegende finanzielle und rechtliche Auswirkungen.
1. Strikte Begrenzung des Mietpreises
Wenn Sie als Großbesitzer (gran tenedor) eingestuft werden und beschließen, eine Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarktgebiet (zona de mercado tensionado) zu vermieten, können Sie die Miete nicht frei festlegen. Der Preis des neuen Vertrags wird auf den niedrigeren Wert zwischen der vorherigen Miete (ordnungsgemäß aktualisiert) und der durch den staatlichen Referenzmietpreisindex (Índice estatal de referencia de precios del alquiler) festgelegten Obergrenze gedeckelt. Das Verständnis der Unterschiede zwischen Kleinbesitzern und Großbesitzern ist entscheidend, um die Rentabilität Ihrer Investitionen vorherzusehen.
2. Die gefürchtete ITP von 20 % beim Wohnungskauf
Mit der Einführung außerordentlicher steuerlicher Maßnahmen in Cataluña können Immobilienkäufe von Wohngebäuden durch Großbesitzer einem Steuersatz von 20 % bei der Grunderwerbsteuer (ITP) unterliegen, verglichen mit dem allgemeinen Steuersatz von 10 %.
Dieser Unterschied ist kolossal. Beim Kauf einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro würde ein herkömmlicher Käufer 40.000 Euro an Steuern beim Wohnungskauf zahlen, während ein Großbesitzer mit einer Zahlung von 80.000 Euro rechnen müsste, wenn dieser Sondersatz angewendet wird. Aus diesem Grund ist es von entscheidender Bedeutung zu klären, wann die ITP von 20 % anfällt, bevor Sie einen Anzahlungsvertrag (contrato de arras) unterzeichnen, insbesondere wenn Sie planen, eine Wohnung in Barcelona zu kaufen.
3. Verpflichtendes Register für Großbesitzer
Cataluña verfügt über ein spezifisches Register, das von der Wohnungsbaubehörde von Cataluña (Agencia de la Vivienda de Cataluña) verwaltet wird. Natürliche und juristische Personen, die die Voraussetzungen erfüllen, sind gesetzlich verpflichtet, ihren Status mitzuteilen und die Liste der in ihrem Eigentum befindlichen Wohnimmobilien detailliert anzugeben. Die Nichtbeachtung dieser Verpflichtung kann zu Verwaltungssanktionen führen.
⚠️ Bevor Sie eine neue Wohnung kaufen, zählen Sie nicht einfach nur Immobilien: Analysieren Sie, wie die geltenden Vorschriften diese zählen, um unerwartete Steueraufschläge zu vermeiden. Meinen Kauf analysieren
Checkliste: Wie berechnen Sie Ihre tatsächliche Situation?
Um kostspielige Fehler zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen, ein technisches Datenblatt Ihres Vermögens zu erstellen, das die folgenden Punkte für jede Immobilie enthält:
- Genaue Lage: Bestimmen Sie, ob sie sich in dem befindet, was ein angespanntes Wohngebiet ist.
- Katastermäßige Nutzung: Bestätigen Sie, dass die Hauptnutzung zu Wohnzwecken dient (unter Ausschluss von Gewerberäumen, Büros, Garagen und Abstellräumen).
- Beteiligungsquote: Notieren Sie, ob Sie 100 % besitzen oder ob es sich um Miteigentum handelt.
- Rechtsart: Geben Sie an, ob Sie das Volleigentum (pleno dominio), das bloße Eigentum (nuda propiedad) oder den Nießbrauch (usufructo) innehaben.
- Nutzung der Immobilie: Identifizieren Sie klar, welche Immobilie Ihr Hauptwohnsitz (vivienda habitual) ist.
Sobald diese Liste vollständig ist, wenden Sie die spezifischen Regeln des von Ihnen durchzuführenden Verfahrens an (Besteuerung der ITP oder Erstellung eines Mietvertrags) unter Verwendung der oben beschriebenen Kriterien.
Häufig gestellte Fragen
Gilt man in Cataluña mit mit fünf Wohnungen als Großbesitzer?
Ja, wenn sie sich in Gebieten befinden, die zu angespannten Wohnmärkten erklärt wurden, und dies im Rahmen der Vorschriften zur Mietpreisbegrenzung oder der für den erhöhten ITP-Steuersatz vorgesehenen Fälle analysiert wird.
Zählt der Hauptwohnsitz bei der Berechnung mit?
Für die ATC (Agencia Tributaria de Cataluña, zum Zwecke der Anwendung der ITP von 20 %) wird der Hauptwohnsitz von natürlichen Personen von der Berechnung ausgeschlossen. Diese Regel sollte jedoch nicht für andere Wohnungsbauvorschriften verallgemeinert werden, bei denen sie möglicherweise doch mitgezählt wird.
Zählt eine geerbte Wohnung, an der ich nur 50% besitze?
Ja, sie wird anteilig angerechnet. Die ATC addiert die Miteigentumsanteile, um zu berechnen, ob das Äquivalent des Schwellenwerts von Carbon (fünf) Wohnungen erreicht wird.
Was ist der Unterschied zwischen bloßem Eigentum (nuda propiedad) und Nießbrauch (usufructo) für die Berechnung?
Für die Zwecke der Vermietung gilt der Nießbraucher als Eigentümer, da er das Nutzungsrecht an der Wohnung hat. Hingegen rechnet die ATC für die Zahlung der erhöhten ITP dem bloßen Eigentümer (nudo propietario) die Wohnung an und schließt den Nießbraucher aus.
Fazit
Die Feststellung, ob Sie in Katalonien als Großbesitzer (gran tenedor) gelten, erfordert weit mehr als eine einfache arithmetische Summe Ihrer Immobilien. Wie wir gesehen haben, variieren die Anrechnungsregeln für das bloße Eigentum, den Nießbrauch, gemeinschaftliche Erbschaften und den Hauptwohnsitz drastisch, je nachdem, ob wir es mit einer Steuerprüfung der ITP oder der Unterzeichnung eines Mietvertrags zu tun haben.
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