Der Kauf einer Immobilie in Spanien, und ganz besonders in Katalonien, erfordert eine sorgfältige Analyse des aktuellen Regulierungsrahmens. Das Konzept des Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt (zona de mercado residencial tensionado) ist zu einem entscheidenden Faktor für Investoren und private Käufer geworden. Doch was bedeutet es eigentlich, wenn eine Gemeinde unter diese Erklärung fällt, und wie beeinflusst dies Ihren zukünftigen Erwerb?
Was ist ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt in Katalonien?
Ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt es un municipio o ámbito territorial en el que la Administración Pública declara oficialmente que existen especiales dificultades para que la población acceda a una vivienda a un precio asequible.
Dies bedeutet nicht einfach nur, dass die Mieten informell hoch sind. Damit ein Gebiet rechtlich als angespannt gilt, muss eine formelle behördliche Erklärung gemäß dem Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (spanisches Wohnungsgesetz) vorliegen. Diese Unterscheidung ist von grundlegender Bedeutung, da die formelle Erklärung strenge gesetzliche Mechanismen in Kraft setzt, die die Autonomie der Parteien bei Mietverträgen direkt einschränken:
- Mietpreisbegrenzungen bei neuen Mietverträgen.
- Verpflichtende Anwendung des staatlichen Referenzindex für Mietpreise (índice de referencia de precios de alquiler).
- Strengere Regeln und Schwellenwerte zur Bestimmung, wer als Großeigentümer (gran tenedor) gilt.
- Verpflichtende außerordentliche Verlängerungen bestimmter Verträge.
- Zusätzliche Pflichten zur transparenten Information des zukünftigen Mieters.
Voraussetzungen für die Erklärung eines Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt
La Ley de Vivienda (spanisches Wohnungsgesetz) erfordert eine umfassende vorherige Analyse der Entwicklung des Wohnungsmarktes, der Kauf- und Mietpreise sowie des durchschnittlichen Einkommens der lokalen Haushalte. Um ein Gebiet als angespannt zu erklären, muss mindestens eine der folgenden zwei Voraussetzungen erfüllt sein:
- Belastung durch Haushaltskosten: Dass die durchschnittlichen Kosten für Hypothek oder Miete zuzüglich der Nebenkosten und Grundversorgungsleistungen (Wasser, Strom, Gas, Eigentümergemeinschaft) 30 % des durchschnittlichen Haushaltseinkommens in diesem Gebiet übersteigen.
- Kumuliertes Preiswachstum: Dass der Kauf- oder Mietpreis in den vorangegangenen fünf Jahren ein kumuliertes Wachstum verzeichnet hat, das den kumulierten Verbraucherpreisindex (IPC) von Katalonien um mindestens drei Prozentpunkte übersteigt.
Daher reicht der Wille einer Gemeinde allein nicht aus. Es muss ein formelles Verfahren durch die Generalitat de Catalunya durchgeführt und offiziell im BOE veröffentlicht werden, damit es Rechtskraft erlangt.
Von der Regulierung betroffene Gemeinden in Katalonien
Katalonien ist die Autonome Gemeinschaft, die diese Maßnahmen in ihrem Gebiet am schnellsten umgesetzt hat. Derzeit gibt es zwei große Erklärungen über Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, die insgesamt 271 betroffene Gemeinden umfassen:
Erste Phase: 140 Gemeinden (März 2024)
Die erste Erklärung entfaltet seit dem 16. März 2024 volle Rechtskraft. Sie betrifft die wichtigsten städtischen Gebiete der Autonomen Gemeinschaft. Darunter befinden sich Barcelona, Badalona, Castelldefels, Cornellà de Llobregat, Girona, Hospitalet de Llobregat, Lleida, Mataró, Reus, Sabadell, Sant Cugat del Vallès, Tarragona, Terrassa, Vic und Vilanova i la Geltrú.
Zweite Phase: 131 Gemeinden (Oktober 2024)
Posteriormente wurde eine Erweiterung genehmigt, die weitere 131 Gemeinden mit Wirkung ab Oktober 2024 hinzufügt. Diese Phase umfasst Orte mit eher küstennahem, Urlaubs- oder Gebirgsprofil wie Begur, Cadaqués, Calafell, Cunit, Pals, Roses, Tossa de Mar oder Vielha e Mijaran.
Werden in Zukunft weitere Gemeinden hinzugefügt?
Ja, die Karte der Regulierung ist dynamisch. Im Juli 2026 hat die Generalitat formell das Verfahren eingeleitet, um 53 neue Gemeinden in die Erklärung aufzunehmen und die der ersten 140 zu verlängern. Es ist jedoch äußerst wichtig zu bedenken, dass eine Gemeinde, die sich in der Vorschlags- oder Bearbeitungsphase befindet, nicht automatisch als angespanntes Wohngebiet (zona tensionada) gelten darf, bis das Verfahren abgeschlossen und der Beschluss rechtskräftig ist.
Wie lässt sich prüfen, ob sich eine Wohnung in einem angespannten Wohngebiet (zona tensionada) befindet?
Der sicherste Weg, die Situation einer Immobilie zu überprüfen, ist die Nutzung der offiziellen Instrumente. Die Generalitat de Catalunya bietet:
- Die offizielle Liste, die auf ihrem Wohnungsportal mit der Aufschlüsselung der 271 derzeit gültigen Gemeinden veröffentlicht wurde.
- Eine interaktive Karte der angespannten Wohngebiete der Generalitat de Catalunya, auf der Sie interaktiv feststellen können, ob die genaue Adresse der Wohnung oder deren Katasterreferenz (referencia catastral) den Beschränkungen unterliegt.
Wenn Sie eine Immobilie als Investition kaufen möchten, sollten diese Prüfungen vor dem Kauf vor der Berechnung der erwarteten Rendite durchgeführt werden.
Praktische Auswirkungen auf den Mietpreis
Befindet sich die Wohnung in einer angespannten Gemeinde (municipio tensionado), ist die Festlegung der Miete für einen neuen Vertrag nicht mehr frei. Sie hängt weitgehend von der Historie der Wohnung und dem Profil des Eigentümers ab.
Szenario für Eigentümer, die KEINE Großvermieter (grandes tenedores) sind
Als allgemeine Regel gilt: Wenn die Wohnung in den letzten fünf Jahren im Rahmen eines Mietvertrags über einen Hauptwohnsitz vermietet war, darf der Preis des neuen Vertrags die letzte Miete des vorherigen Vertrags nach Anwendung der entsprechenden Mietanpassung nicht überschreiten. Das heißt, selbst wenn Sie auf Immobilienportalen ähnliche Wohnungen für 1.500 €/Monat sehen, liegt Ihre gesetzliche Grenze bei diesem vorherigen, aktualisierten Betrag, wenn Ihr vorheriger Vertrag 1.200 €/Monat vorsah.
War die Wohnung in den letzten fünf Jahren nicht vermietet, greift direkt die durch das staatliche Referenzpreisindexsystem (sistema estatal de índices de precios de referencia) festgelegte Grenze.
Szenario für Großvermieter (grandes tenedores) in Katalonien
Wenn der Eigentümer als Großvermieter (gran tenedor) eingestuft wird, wird die Mietobergrenze noch restriktiver festgelegt. Die Miete des neuen Vertrags entspricht dem niedrigeren dieser beiden Werte:
- Der letzten ordnungsgemäß aktualisierten Miete des vorherigen Vertrags (falls in den letzten 5 Jahren vermietet).
- Der durch das staatliche Referenzindexsystem festgelegten Höchstgrenze.
Wer gilt in Katalonien als Großbesitzer (gran tenedor)? In den zu angespannten Wohngebieten erklärten Zonen auf katalanischem Territorium wurde der staatliche Schwellenwert gesenkt: Als Großbesitzer gilt eine natürliche oder juristische Person, die Eigentümer von fünf oder mehr städtischen Wohnimmobilien in diesen Gebieten ist. Die Berechnung des Eigentums kann bei Nießbrauch, Miteigentum oder bloßem Eigentum (nuda propiedad) komplexe Fragen aufwerfen. Wir empfehlen Ihnen daher, sich darüber zu informieren, wie Sie herausfinden, ob Sie ein Großbesitzer sind.
In jedem Fall ist es vor der Unterzeichnung einer Verpflichtung entscheidend zu lernen, wie man die gesetzliche Höchstmiete berechnet, die verlangt werden darf.
Auswirkungen auf den Kauf: Beeinflusst es den Erwerbspreis?
Eines der größten Missverständnisse ist der Glaube, dass die Ausweisung als angespanntes Wohngebiet den Verkaufspreis von freien Immobilien deckelt. Das ist nicht korrekt. Die Einstufung als angespannter Wohnungsmarkt legt keinen maximalen Verkaufspreis für freie Wohnungen auf dem Kaufmarkt fest. Käufer und Verkäufer haben weiterhin die volle Freiheit, den Übertragungspreis zu vereinbaren.
Die indirekten Auswirkungen auf den Kauf von Anlageobjekten sind jedoch enorm. Wenn Sie planen, eine Wohnung in Barcelona zu kaufen, um sie zu vermieten, bestimmt der von Ihnen gezahlte Kaufpreis Ihre finanzielle Rendite, aber diese Rendite wird durch die analysierten Mietvorschriften gedeckelt. Die Berechnung der Rentabilität des Projekts auf Basis der in Portalen angebotenen Marktpreise unter Ignorierung der tatsächlichen gesetzlichen Obergrenze der Immobilie kann zu schweren wirtschaftlichen Verlusten führen.
Es ist unerlässlich, vor dem Kauf eine vollständige Due Diligence vor dem Kauf durchzuführen. Wenn Sie darüber hinaus erwägen, eine bereits vermietete Immobilie zu kaufen, müssen Sie berücksichtigen, dass das spanische Mietgesetz Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) in angespannten Gebieten außergewöhnliche Verlängerungen von bis zu drei Jahren für Mieter nach Ablauf des regulären Vertrags vorsieht, was Ihre Verfügungsgewalt über die Immobilie kurzfristig einschränkt.
Daher ist es der entscheidende Schritt zur Sicherung Ihres Vermögens, im Vorfeld zu verstehen, wie sich das angespannten Wohngebiet auf den Kauf in Barcelona auswirkt oder in jeder anderen Gemeinde Kataloniens.
Die häufigsten Fehler bei der Analyse von angespannten Wohngebieten
Bei der Untersuchung des aktuellen katalanischen Immobilienmarktes kommt es häufig zu schwerwiegenden Fehlern. Dies sind die Fehler, die Sie um jeden Preis vermeiden sollten:
- Denken, ganz Katalonien sei als angespannt eingestuft: Dies betrifft nicht das gesamte Territorium, sondern nur die derzeit offiziell 271 betroffenen Gemeinden.
- Sich nur am Index orientieren: Wenn in den letzten fünf Jahren ein Vorvertrag bestand, richtet sich ein privater Eigentümer nach der vorherigen Miete (die je nach Einzelfall niedriger oder höher als der Index sein kann).
- Glauben, die Grenze für Großbesitzer liege bei 10 Wohnungen: Auf dem katalanischen angespannten Wohnungsmarkt legt die Erklärung die Grenze für Großbesitzer (gran tenedor) bei fünf Wohnimmobilien fest.
- Annehmen, dass bestehende Verträge automatisch im Preis sinken: Die Regelung regelt die Mieten neuer Verträge und senkt nicht obligatorisch die in Verträgen vereinbarten Mieten, die vor dem Inkrafttreten unterzeichnet wurden, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart oder es liegen sehr spezifische Ausnahmefälle vor.
Häufig gestellte Fragen
Ist Barcelona als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt (zona tensionada) deklariert?
Ja, Barcelona gehört zur Gruppe der ersten 140 deklarierten Gemeinden und die dortigen Mietpreisbegrenzungen gelten effektiv seit März 2024.
Gelten die Beschränkungen der zona tensionada auch für Zeitmietverträge (alquileres de temporada)?
Grundsätzlich regelt das Ley de Vivienda (spanisches Wohnungsgesetz) die Vermietung von Hauptwohnsitzen. Die Gerichte und die verschiedenen autonomen Verwaltungen gehen jedoch streng gegen Gesetzesumgehungen bei solchen Zeitmietverträgen vor, die in Wirklichkeit den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters verschleiern.
Macht mich der Besitz von fünf Wohnungen in Katalonien immer zum Großbesitzer (gran tenedor)?
Nicht generell für ganz Spanien oder für alle Vorschriften, aber in den in Katalonien als angespannt deklarierten Gebieten führt der Besitz von fünf oder mehr Wohnungen zur Wohnnutzung rechtlich zur Einstufung als Großbesitzer (gran tenedor) im Sinne der Mietpreisbegrenzungen.
Fazit: Vor der Unterschrift prüfen
Zu wissen, ob sich eine Immobilie in Katalonien in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet und ihre Vermietungshistorie zu kennen, ist ein kritischer Schritt. Die gesetzlichen Mietpreisgrenzen können den Rentabilitätsplan einer Immobilieninvestition völlig verändern.
Vergewissern Sie sich vor der Unterzeichnung eines Anzahlungsvertrags (contrato de arras) oder der Zahlung einer Reservierungsgebühr, dass Sie die Gültigkeit der Deklaration in der Gemeinde, den Preis des vorherigen Vertrags, die Anwendung des Mietpreisindex und den Status des Verkäufers als Großbesitzer (gran tenedor) prüfen.
Bei INMODOCS analysieren wir umfassend die rechtliche, grundbuchliche, städtebauliche und mietrechtliche Situation der Immobilie, damit Ihr Kauf absolut sicher ist. Überlassen Sie Ihre Investition nicht dem Zufall.