Un contracte d'arres és un acord privat que el comprador i el venedor signen abans d'atorgar l'escriptura pública de compravenda. En ell s'identifiquen l'habitatge, el preu, la quantitat lliurada, el termini per escripturar i les condicions que s'hauran de complir per completar l'operació de forma segura.
Tot i que és una pràctica habitual en el mercat immobiliari, el contracte d'arres no és obligatori per llei. Tanmateix, des del moment en què es signa, es converteix en un document vàlid i vinculant per a ambdues parts. Per això, mai s'hauria de tractar com un simple formulari de reserva per retirar temporalment l'immoble del mercat.
Utilitzar un contracte d'arres model a Barcelona és una excel·lent eina per estructurar la base de l'acord. No obstant això, copiar un document genèric sense adaptar-lo pot deixar sense regular aspectes crítics com el finançament bancari, les càrregues registrals, la Inspecció Tècnica de l'Edifici (ITE), les derrames extraordinàries, la vigència de la cèdula d'habitabilitat o el lliurament lliure d'ocupants.
En aquesta guia analitzem al detall quines clàusules són indispensables si compres o vens un pis a Catalunya.
Què és un contracte d'arres?
Es tracta d'un precontracte o acord privat previ a l'escriptura pública on les parts fixen les condicions essencials de la futura compravenda i el comprador lliura una quantitat de diners (normalment el 10% del preu de compra) com a paga i senyal i garantia.
El seu contingut és el que realment determina:
- Si el comprador o el venedor poden desistir de la compravenda.
- Què passa si el banc no concedeix la hipoteca.
- Qui assumeix les despeses de cancel·lació de les càrregues prèvies.
- Quina documentació tècnica i legal ha d'aportar obligatòriament el venedor.
- Qui paga les derrames aprovades per la comunitat de propietaris.
- En quina data exacta i sota quines condicions d'habitabilitat es lliurarà l'habitatge.
És vital entendre la diferència entre reserva i arres abans de desemborsar qualsevol import, ja que cada document comporta implicacions legals molt diferents.
Serveix qualsevol model de contracte d'arres a Catalunya?
La resposta curta és no.
Un model estàndard d'internet ofereix una estructura bàsica, però no té la flexibilitat per cobrir les peculiaritats físiques i jurídiques de cada habitatge. En l'àmbit legal de Catalunya, això és encara més crític pel fet que regeix el Codi Civil de Catalunya, el qual compta amb una regulació de compravenda pròpia i molt diferent de la del Codi Civil comú espanyol.
No requereix les mateixes clàusules ni la mateixa protecció:
- Un pis lliure de càrregues en comparació amb un d'hipotecat o amb embargaments.
- Un habitatge de protecció oficial (VPO).
- Un immoble procedent d'una herència no inscrita.
- Un edifici antic obligat a passar la Inspecció Tècnica (ITE) amb deficiències pendents.
- Una compravenda condicionada al fet que el banc aprovi la hipoteca.
El Codi Civil de Catalunya imposa al venedor un deure d'informació prèvia rigorós sobre les característiques rellevants de l'immoble. Per tant, el contracte s'ha de redactar sempre a mida, després d'haver recopilat i analitzat la documentació que has de revisar prèviament.
Arres confirmatòries vs. Arres penitencials a Catalunya
La clàusula que defineix la tipologia i naturalesa de les arres és, sens dubte, la més important del document.
Arres confirmatòries
En el dret civil català, si el contracte no especifica el contrari, la quantitat lliurada pel comprador es presumeix rebuda en concepte d'arres confirmatòries.
Això significa que actuen com un pagament a compte del preu final i confirmen l'existència del contracte de compravenda de manera irreversible. Cap de les parts pot desvincular-se unilateralment del contracte perdent o tornant els diners. Si una part incompleix, l'altra pot exigir davant els tribunals el compliment forçós de la venda o la resolució del contracte amb la corresponent indemnització per danys i perjudicis.
Arres penitencials
Perquè tinguin un caràcter de desistiment lliure, s'han de pactar de manera expressa com a tals. Regulades a l'artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña, les arres penitencials permeten resoldre el contracte de la següent manera:
- Si el comprador desisteix, perd la quantitat lliurada.
- Si el venedor desisteix, ha de retornar el duple (el doble) de la quantitat rebuda.
Per evitar litigis, el document ha de plasmar de manera inequívoca el pacte de penitencialitat. No n'hi ha prou amb retolar el títol del document com a "Contrato de Arras". Per aprofundir en la seva aplicació i conseqüències, et recomanem consultar el nostre article detallat sobre la diferència entre arres confirmatòries i penitencials.
Estructura i clàusules essencials d'un contracte d'arres
Perquè un model de contracte d'arres a Barcelona sigui robust i protegeixi la teva inversió, ha de constar dels següents apartats ben desenvolupats:
1. Identificació precisa de las parts i l'immoble
S'ha de registrar el nom complet, DNI/NIE, domicili i el títol sota el qual compareix cada signant (en nom propi, mitjançant poder de representació o com a administrador d'una societat).
Així mateix, s'ha de descriure l'immoble utilitzant les dades registrals exactes (número de finca, tom, llibre, foli i el Código de Registro Único - CRU) i la referència cadastral, a més de detallar si inclou annexos inseparables com ara places de garatge o trasters.
2. Preu, formes de pagament i naturalesa de les arres
Es detallarà el preu total d'adquisició, indicant de manera explícita que les arres es descompten d'aquest import en el moment de la signatura de l'escriptura. També es reflectirà el número de compte bancari de destí i el mètode mitjançant el qual es transferiran els fons restants el dia de la signatura davant notari.
3. Termini d'escripturació i la clàusula de finançament
Establir una data límit realista per formalitzar la compravenda pública és fonamental. A Catalunya, si la compra està condicionada a l'obtenció de finançament bancari, l'artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña ofereix una protecció especial per defecte.
No obstant això, per evitar disputes és imprescindible incloure una clàusula de finançament redactada a mida que especifiqui:
- L'import exacte del préstec sol·licitat.
- Els terminis màxims del comprador per presentar les denegacions formales del banc.
- L'obligació de retornar de manera íntegra els diners de les arres en cas que es denegui la hipoteca sense que hi hagi negligència del comprador.
4. Cancel·lació de càrregues, ITE (Inspecció Tècnica d'Edificis) i situació urbanística
Abans de signar, és prioritari saber comprovar les càrregues del pis mitjançant una nota simple actualitzada. El contracte d'arres ha d'obligar expressament el venedor a lliurar l'habitatge lliure de qualsevol hipoteca, embargament, afecció fiscal o limitació, assumint ell totes les costes de cancel·lació econòmica i registral.
De la mateixa manera, s'ha de regular l'estat tècnic de l'edifici. Si l'immoble està obligat a passar la Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE), s'hi ha d'annexar el certificat d'aptitud corresponent. Si s'hi detecten deficiències, s'ha de pactar qui es farà càrrec del cost de les obres correctores.
5. Repartiment de derrames i despeses de comunitat
Les derrames de la comunitat solen ser motiu de disputa. La norma habitual a Catalunya dicta que les derrames extraordinàries aprovades amb anterioritat a la signatura del contracte d'arres corresponen al venedor, mentre que les aprovades amb posterioritat recauen sobre el comprador. Això no obstant, et suggerim llegir més sobre com regular les derrames en les arres per blindar aquesta clàusula de manera justa.
6. Cèdula d'habitabilitat i certificat d'eficiència energètica
A Barcelona, és un requisit legal indispensable per a escripturar el lliurament de la cèdula d'habitabilitat vigent i del certificat energètic. El contracte d'arres ha de preveure l'obligació del venedor de tramitar-los i aportar-los amb prou antelació a la signatura notarial.
Exemple de capçalera orientativa
CONTRACTE D'ARRES PENITENCIALS
A Barcelona, a [Dia] de [Mes] de [Any].
REUNITS
D'una part, el senyor / la senyora [Nom Complet], amb DNI/NIE [Número], amb domicili a [Adreça], d'ara endavant, la "Part Venedora".
D'una altra part, el senyor / la senyora [Nom Complet], amb DNI/NIE [Número], amb domicili a [Adreça], d'ara endavant, la "Part Compradora".
Ambdues parts es reconeixen mútuament la capacitat legal suficient per a l'atorgament d'aquest document, i a aquest efecte:
MANIFESTEN
I.- Que la Part Venedora és propietària en ple domini de la finca registral número [Número de Finca], inscrita en el Registre de la Propietat de Barcelona Núm. [Número], que es correspon amb l'habitatge situat a [Adreça Completa, Planta i Porta], amb Referència Cadastral [Codi].
II.- Que la Part Compradora està interessada en l'adquisició de l'esmentada finca, per la qual cosa ambdues parts convenen a formalitzar aquest CONTRACTE D'ARRES PENITENCIALS amb subjecció a les clàusules següents...
Avís Important: Aquesta capçalera és un exemple merament il·lustratiu de l'estructura inicial. Un contracte segur requereix la redacció i revisió detallada de totes les seves clàusules posteriors en funció de la situación registral de l'habitatge.
Clàusules de risc que has d'evitar o revisar amb lupa
Al examinar un esborrany o un model de contracte d'arres, desconfia i demana assessorament immediat si et trobes amb frases com les següents:
- "El comprador coneix i accepta la situació urbanística i física actual de l'immoble, renunciant a futures reclamacions." (Això pot encobrir il·legalitats urbanístiques o vicis ocults greus).
- "L'obtenció de finançament és responsabilitat exclusiva de la part compradora, i la manca d'aquest no afecta la validesa del contracte." (Anul·la la protecció del Codi Civil català, impedint recuperar els diners si deneguen la hipoteca).
- "Totes les derrames que es girin després de la signatura d'aquest document, aprovades o no, seran a càrrec del comprador." (Et obligaria a pagar obres milionàries aprovades pel venedor abans que el pis sigui teu).
Particularitats a Barcelona: Arres entre particulars i dipòsit notarial
El contracte d'arres pot ser signat de manera privada entre particulars, sense necessitat d'intermediació d'agències immobiliàries. Continua sent un document plenament vinculant sempre que estigui signat per tots els propietaris legítims registrals.
No obstant això, el dret català preveu una opció de seguretat avançada: el dipòsit notarial de les arres.
Segons la legislació a Catalunya, si es pacten arres penitencials per un termini màxim de sis mesos, les parts poden acordar dipositar-les davant d'un notari. Aquest dipòsit es pot fer constar al Registre de la Propietat, de manera que el mateix immoble queda afecte de manera real a la devolució de les quantitats en cas de desistiment del venedor. És una opció molt recomanable quan les quantitats lliurades són molt elevades o hi ha dubtes raonables sobre la solvència de la part vendedora.
Errors freqüents en utilitzar un model genèric
- Ignorar el marc legal local: Utilitzar un model de contracte d'arres basat en el Código Civil comú (aplicable a Madrid, per exemple) en lloc del Codi Civil de Catalunya.
- No contrastar la Nota Simple abans de signar: Descobrir embargos o càrregues de difícil cancel·lació un cop ja s'han transferit els diners de les arres.
- Establir terminis inviables: Atorgar terminis d'escripturació massa curts (per exemple, 30 dies) que no donen prou marge per a la taxació, l'anàlisi de riscs bancari i el compliment dels terminis de transparència notarial (FEIN).
Preguntes freqüents (FAQ)
És obligatori signar un contracte d'arres per comprar un pis?
No, no és obligatori per llei. No obstant això, és l'eina més eficaç i utilitzada per garantir que cap de les parts es retiri de l'operació durant el procés de preparació de la hipoteca i de l'escriptura.
Quin percentatge del preu de compravenda se sol lliurar?
No existeix un mínim legal, però el costum del mercat situa les arres al voltant del 10% del preu total pactat per a l'habitatge.
Què passa si el venedor es fa enrere en unes arres penitencials?
Si s'han pactat de manera explícita les arres penitencials d'acord amb l'article 621-8 de Catalunya, el venedor estarà obligat a retornar-te el duple (el doble) de la quantitat que li vas transferir.
Abans de signar arres
Si estàs valorant una compra a Barcelona, revisa la guia completa: Comprar pis a Barcelona sense sorpreses.
Conclusió: Signa amb total seguretat
Un model de contracte d'arres a Barcelona és un punt de partida de gran utilitat, però mai ha de substituir una anàlisi i adaptació professional de l'operació jurídica. Perquè la teva compravenda finalitzi amb èxit a la notaria, cada clàusula ha de respondre als riscos reals de l'immoble en qüestió.
A INMODOCS ens encarreguem de generar i revisar un model d'arres adaptat minuciosament a la documentació del teu futur habitatge, garantint la plena protecció dels teus estalvis davant de qualsevol imprevist. No assumis riscos innecessaris en una de les decisions financeres més importants de la teva vida.