Signar un contracte d'arres abans de tenir aprovada definitivament la hipoteca és una situació completament habitual al mercat immobiliari espanyol. No obstant això, també és una de les majors fonts d'estrès per al comprador.
El problema real apareix quan el banc denega l'operació, concedeix menys diners dels necessaris per completar la compra o la taxació resulta inferior al preu acordat. El comprador, que ja ha lliurat una quantitat molt important en concepte de paga i senyal, tem perdre els seus estalvis per no poder signar l'escriptura de compravenda.
A Catalunya existeix una regulació específica que protegeix el consumidor en aquestes circumstàncies, permetent desistir i recuperar els diners lliurats sota certes condicions. No obstant això, aquesta protecció no opera de forma automàtica ni és igual a tota Espanya. El contingut exacte del contracte, els terminis acordats i la forma d'actuar del comprador són determinants per evitar la pèrdua dels diners.
Es perden les arres si el banc denega la hipoteca?
No necessàriament, però dependrà de la legislació aplicable i del que s'hagi pactat formalmente en el paper.
En l'àmbit de la legislació civil catalana, l'artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña estableix una protecció molt clara per al comprador: quan el contracte preveu que tot o part del preu es finançarà mitjançant una entitat de crèdit, el comprador pot desistir del contracte si acredita documentalment, dins del termini pactat, que les entitats financeres designades han rebutjat concedir el finançament.
Aquesta facultat de desistiment té unes condicions estrictes per ser efectiva:
- Previsió expressa de finançament: El contracte ha de reflectir que el pagament depèn d'un préstec hipotecari.
- Absència d'exclusió: Les parts no han d'haver pactat expressament la renúncia a aquest dret legal.
- Acreditació documental: El comprador ha d'aportar justificants reals i idonis emesos pel banc que la hipoteca ha estat denegada.
- Diligència del comprador: La denegació no pot deure's a la inactivitat, deixadesa o culpa del propi comprador (negligència).
- Comunicació en termini: El desistiment s'ha d'enviar per escrit fefaent al venedor abans que venci el termini acordat.
Fora de Catalunya, regeix el Código Civil comú, on no existeix aquesta clàusula automàtica. En aquest cas, l'única via per recuperar els diners lliurats és haver inclòs de forma anticipada una clàusula de finançament redactada de mutu acord entre les parts.
Què ha de dir el contracte d'arres
Perquè la protecció funcioni amb garanties, no n'hi ha prou amb les declaracions d'intencions. La primera comprovació clau consisteix a revisar si el contracte indica que la compra depèn completament de l'obtenció de la hipoteca.
No és lo mateix que el document digui:
“El comprador manifesta que sol·licitarà finançament per al pagament del preu.”
Que establir una redacció protectora i condicionada:
“La present compravenda queda expressament condicionada al fet que el comprador obtingui un préstec hipotecari per un import mínim de 250.000 euros abans del 15 de novembre de 2024. Si no s'obté, el comprador podrà desistir recuperant íntegrament les quantitats lliurades.”
Una bona clàusula de finançament ha de detallar amb precisió:
- L'import mínim que es necessita finançar.
- El termini límit perquè l'entitat emeti una resposta.
- El nombre de bancs als quals es consultarà.
- La forma de notificar la negativa al venedor.
- Les conseqüències específiques si la taxació és insuficient.
Abans de comprometre els teus estalvis amb la signatura d'aquest document, es crucial realitzar comprovacions prèvies a la compra i assegurar-se que el redactat no contingui clàusules abusives o renúncies implícites als teus drets.
Què passa amb les arres penitencials?
A Catalunya, si les parts no especifiquen el contrari, les quantitats lliurades es consideren per defecte arres confirmatòries (com un pagament a compte del preu total). Perquè operin com a arres penitencials —les quals permeten a qualsevol de les parts deslligar-se perdent els diners (si desisteix el comprador) o tornant-los duplicats (si ho fa el venedor)—, s'ha d'especificar de forma explícita conforme a l'article 621-8 del Código Civil catalán.
No obstant això, la jurisprudència i la llei donen suport al fet que, si s'ha pactat una condició de finançament o s'aplica la protecció legal de l'article 621-49, el desistiment justificat per denegació del banc no es considera un incompliment. Per tant, el comprador té dret a recuperar fins a l'últim cèntim lliurat, fins i tot si es tractava d'arres penitencials.
El Consejo General del Notariado aconsella encaridament comptar amb assessorament preventiu perquè la tipologia de les arres i el mecanisme de devolució quedin perfectament definits.
Com s'ha d'acreditar la denegación de la hipoteca?
No s'hi val una simple trucada de telèfon o un missatge informal de WhatsApp del gestor del banc dient «no et preocupis, no ens l'aproven». Per exercir el desistiment de forma legal i segura, la negativa de l'entitat s'ha de justificar de manera fefaent.
El comprador ha d'aportar un certificat de denegació de finançament emès formalment pel departament de riscos del banc. Aquest document ha de contenir:
- Identificació clara del sol·licitant i de l'habitatge objecte de la transacció.
- Import exacte del préstec sol·licitat.
- Causes generals de la denegació (capacitat de pagament, perfil de risc o taxació insuficient).
- Signatura autoritzada i segell de l'entitat financera.
Addicionalment, es recomana conservar tota la documentació que demostri que has actuat a temps: la sol·licitud formal del préstec, la documentació econòmica aportada i els correus electrònics creuats amb el banc. Aquesta documentació serà la teva millor defensa si el venedor s'oposa a tornar l'import de les arres.
Què significa que la denegació no es degui a la negligència del comprador?
La llei protegeix el comprador diligent, però no el que utilitza la denegació com una excusa per fer-se enrere sense justificació real. Si la negativa del banc és conseqüència directa de la inacció o culpa del comprador, aquest perdrà les arres lliurades.
Es considera que el comprador actua de forma negligent si:
- Presenta la sol·licitud de la hipoteca fora dels terminis raonables fixats en el contracte.
- Es nega a lliurar la documentació econòmica requerida pel departament de riscos del banc.
- Aporta dades falses, incompletes o desactualitzades.
- Assumeix nous compromisos financers simultàniament (per exemple, sol·licitar el finançament per adquirir un cotxe en les mateixes dates), minvant la seva capacitat d'endeutament de forma voluntària.
Per acreditar que has estat diligent, és fonamental iniciar les gestions hipotecàries el mateix dia que es signen les arres i mantenir un registre de tota la documentació enviada al banc.
Què passa si la taxació és inferior al preu de compra?
La taxació de l'immoble és un dels moments més crítics del procés de compra. Segons els criteris regulatoris del Banco de España, les entitats bancàries solen finançar, per regla general, un màxim del 80% del valor de taxació o del preu de compra (habitualment, el menor dels dos).
Exemple pràctic de l'impacte d'una taxació baixa
- Preu de compra pactat: 250.000 €
- Finançament sol·licitat (80%): 200.000 €
- Valor de taxació real de l'immoble: 210.000 €
- Préstec màxim que donarà el banc (80% de 210.000 €): 168.000 €
- Diferència de capital que ha d'aportar el comprador: 32.000 € addicionals.
Si el comprador no disposa d'aquests 32.000 € estalviats de forma addicional, l'operació serà inviable. Tècnicament, el banc no et nega la hipoteca, sinó que la concedeix per un import menor.
Per evitar quedar atrapat en aquest buit legal, el contracte d'arres ha de detallar de forma explícita que la viabilitat del contracte depèn d'obtenir un percentatge de finançament calculat sobre el preu de compra, o definir què passarà davant d'una taxació inferior a les expectatives.
💡 El banc et concedeix menys diners dels que necessites? Revisem la clàusula de finançament del teu contracte per comprovar si pots desistir de la compra sense perdre els teus estalvis. Revisar el meu contracte
I si el banc concedeix la hipoteca amb condicions pitjors?
Un altre problema habitual és que l'entitat aprovi la hipoteca, pero sota condicions molt desfavorables que facin inviable el pagament a llarg termini: tipus d'interès abusius, contractació obligatòria de múltiples productes vinculats costosos o l'exigència d'avaladors personals amb solvència afegida.
Sota l'empar de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), tens dret a rebutjar una oferta bancària, però això no et dóna automàticament dret a recuperar les arres si el contracte genèric només esmentava “obtenir finançament”.
Per a la teva seguretat, és fonamental que en el document d'arres es defineixin els límits de la hipoteca acceptable: tipus d'interès màxim, termini d'amortització i si es requereix o no l'aportació d'avaladors.
És suficient una preaprovació bancària?
No s'ha de confondre una anàlisi preliminar de solvència amb l'aprovació real del préstec. Molts compradors signen les arres confiats en un estudi de viabilitat favorable.
No obstant això, l'operació hipotecària no és ferma fins que l'entitat emet la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Aquest document constitueix una oferta vinculante per al banc després d'analitzar de forma exhaustiva tant la teva capacitat econòmica com la situació de l'immoble després de la taxació. Et suggerim sempre recopilar tota la documentació abans de signar arres perquè el banc pugui redactar un estudi el més fidedigne possible.
Es pot exigir sol·licitar la hipoteca a diversos bancs?
El Código Civil de Cataluña es refereix de manera plural a «les entitats» designades. Llevat que en el contracte es pacti expressament que n'hi ha prou amb la negativa d'una entitat concreta, el que és habitual i prudent és demanar la hipoteca a un mínim de dos o tres bancs diferents.
D'aquesta manera, demostrem davant la part venedora que s'ha intentat de forma real i honesta aconseguir el capital, i evitarem que se'ns acusi de negligència en desistir.
Què fer si el banc denega el finançament (Pas a pas)
Si et trobes davant d'aquesta situació, respira profundament i segueix estrictament aquests passos per salvaguardar els teus diners:
- Analitza els terminis: Comprova immediatament quants dies et queden segons el contracte d'arres per notificar-ho al venedor.
- Sol·licita el certificat formal: Exigeix al teu gestor bancari la carta oficial de denegació signada per riscos.
- Redacta el desistiment: Elabora un escrit detallant que exerceixes el teu dret de desistiment tècnic en no haver obtingut el finançament necessari en les condicions pactades.
- Notificació fefaent: Envia el desistiment juntament amb la denegació del banc mitjançant burofax amb avís de recepció i certificació de contingut. No utilitzis el correu electrònic o el telèfon com a únic canal.
- Exigeix la devolució: Sol·licita formalment el reingrés dels diners de les arres al compte corrent indicat.
Què passa si el venedor no torna les arres?
Si el venedor es nega a tornar els diners o no contesta als teus requeriments, la situació se situa en un pla de conflicte contractual. En aquests casos, s'ha de verificar primer si l'immoble posseïa càrregues ocultes o problemes jurídics; per a això et suggerim consultar com revisar les càrregues de l'immoble per si existissin altres motius de resolució.
Si la denegació va ser justificada i es va notificar en temps i forma, el venedor està obligat per llei a la devolució dels fons. En cas de persistir el bloqueig, hauràs d'acudir a la via judicial per interposar una reclamació de quantitat fonamentada en el contracte d'arres i les proves de denegació bancària.
Com redactar correctament la clàusula de finançament
Una clàusula òptima de protecció ha de resoldre amb claredat les següents qüestions:
- Quina és la quantitat mínima que es necessita finançar? (Ex. un 80% del preu d'adquisició).
- Quin termini té el comprador per presentar ofertes? (Es recomanen almenys entre 30 i 45 dies).
- Com es justifica la denegació? (Certificat de denegació per part d'un nombre fixat d'entitats financeres).
- Quin termini hi ha per tornar les arres després de la notificació? (Habitualment, de 3 a 5 dies hàbils).
Disposar d'un suport tècnic legal abans de realitzar qualsevol signatura és l'única manera de garantir els teus estalvis. Per a això, un servei integral de due diligence inmobiliaria et blindarà davant de sorpreses desagradables.
Preguntes freqüents
Una carta de denegació permet recuperar sempre les arres?
No de forma automàtica. A més d'aportar la carta, has de demostrar que vas realitzar els tràmits dins del termini estipulat i que el motiu del rebuig del préstec no ha estat causat per la teva falta de col·laboració o omissió de documents (negligència).
Puc recuperar les arres si el banc em presta menys diners?
Dependrà de la redacció del contracte d'arres. Si es va condicionar la compra a rebre una quantitat exacta o un percentatge concret (com el 80% del valor de compravenda) i el banc en concedeix menys, sí que podràs desistir. Si el contracte d'arres era incondicional, podries perdre les arres per no completar la compravenda.
Què passa si la taxació surt baixa?
Si el valor de taxació de l'immoble és insuficient perquè l'entitat autoritzi el capital requerit, pots acollir-te a la condició de finançament del contracte. Per això és important incloure l'esment explícit sobre el percentatge sobre la taxació real en el document d'arres.
Puc rebutjar la hipoteca perquè l'interès és massa alt?
Legalmente, si el banc emet la FEIN i tu ets qui declina l'oferta basant-te en el fet que no t'agraden els tipus d'interès, no computa com una denegació formal del banc, excepte si haguessis incorporat a la clàusula de les arres el límit exacte del tipus d'interès que estaves disposat a assumir.
Quant de temps tinc per comunicar la denegació?
El termini concret de notificació és l'indicat expressament en el redactat del propi acord d'arres. És prioritari comunicar la inviabilitat abans del termini del venciment establert per evitar l'incompliment de contracte.
Les arres penitencials es perden si no obtingo finançament?
No, sempre que s'hagi previst degudament la clàusula d'obtenció de finançament o sigui aplicable el Código Civil de Cataluña, que eximeix de la sanció econòmica de perdre el doble o el capital lliurat al comprador per causes justificades alienes al seu control.
Conclusió
Que el banc et denegui la hipoteca després de signar arres no implica perdre per força les quantitats lliurades. L'ordenament a Catalunya ofereix excel·lents mecanismes de protecció per a l'adquirent que actua de bona fe i amb la diligència deguda, sempre que el contracte no contingui clàusules abusives que limitin aquests drets.
La clau absoluta de l'èxit de l'operació resideix a realitzar una correcta redacció que defineixi al detall quina hipoteca necessites per adquirir la teva futura llar.
A INMODOCS analitzem la viabilitat jurídica dels teus contractes d'arres i t'acompanyem en tot el procés de reclamació o defensa contractual davant la denegació bancària.
⚖️ La diferència entre recuperar i perdre les arres pot estar en una sola clàusula. Analitzem el teu contracte, la denegació del banc i els terminis aplicables per protegir els teus interessos. Sol·licitar una revisió
Abans de signar arres
Si estàs valorant una compra a Barcelona, revisa la guia completa: Comprar pis a Barcelona sense sorpreses.