Welche Unterlagen Sie vor der Unterzeichnung eines contrato de arras anfordern sollten
Sie haben eine Immobilie gefunden, die Sie interessiert, der Preis passt und die Agentur fordert Sie auf, schnell zu unterschreiben, um zu verhindern, dass Ihnen ein anderer Käufer zuvorkommt. In diesem Moment ist es üblich, einen Vertragsentwurf zu erhalten, der lediglich von einer nota simple und einer Quittung begleitet wird. Bevor Sie jedoch einen erheblichen Geldbetrag übergeben, sollten Sie die tatsächliche Situation der Wohnung und des Gebäudes genau kennen.
Der contrato de arras ist kein bloßer Formalismus zur Reservierung einer Wohnung. Obwohl er gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, begründet er ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung drastische rechtliche Verpflichtungen für beide Parteien. Tatsächlich empfiehlt der Consejo General del Notariado dringend, sich vor dem Kauf einer Immobilie gründlich zu informieren und eine umfassende Prüfung vor dem Kauf einer Immobilie durchzuführen oder Geld zu übergeben.
Im Folgenden erklären wir Ihnen im Detail, welche Unterlagen Sie vor der Unterzeichnung des contrato de arras vom Verkäufer verlangen müssen und welche Schlüsselaspekte Sie bei jedem einzelnen prüfen sollten.
1. Aktualisierte nota simple aus dem Registro de la Propiedad
Die nota simple ist das wichtigste Dokument für die Strukturierung eines sicheren Immobilienkaufs. Sie können diese selbst über das Portal des Colegio de Registradores anfordern oder vom Verkäufer verlangen. Dieses Dokument ermöglicht die Überprüfung von:
- Tatsächliches Eigentum (Titularidad real): Wer als Eigentümer eingetragen ist und ob dies mit der Person übereinstimmt, die den Vertrag unterzeichnet.
- Eigentumsanteile: Welcher genaue Anteil jedem Eigentümer gehört.
- Registerbeschreibung (Descripción registral): Ob die Quadratmeterzahl und die Beschreibung der Immobilie mit der Realität übereinstimmen.
- Belastungen und Grundpfandrechte (Cargas y gravámenes): Ob Hypotheken, gerichtliche Pfändungen, Dienstbarkeiten, Nießbrauchrechte oder Verfügungsverbote bestehen.
- Zugehörige Nebenflächen (Anexos): Ob der Garagenstellplatz oder der Abstellraum Teil desselben Grundstücks (finca) oder unabhängig sind.
Es ist von grundlegender Bedeutung, dass die nota simple aktuell ist (weniger als 30 Tage alt). Ein altes Dokument spiegelt keine kurzfristigen Pfändungen oder Belastungen wider. Wenn die Immobilie aus einer Erbschaft stammt, sollte zudem überprüft werden, ob die Rechtsnachfolge ordnungsgemäß formalisiert und registriert wurde, um Blockaden in letzter Minute beim Notar zu vermeiden.
2. Escritura de propiedad des Verkäufers
Obwohl die nota simple die rechtliche Situation zusammenfasst, ersetzt sie keineswegs die öffentliche Erwerbsurkunde (escritura de propiedad durch Kauf, Erbschaft, Schenkung usw.). Die escritura hilft Ihnen bei der Überprüfung von:
- Der ursprünglichen Erwerbsart der Immobilie.
- Dem genauen Miteigentumsanteil (cuota de participación) innerhalb der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios).
- Möglichen in der Urkunde enthaltenen Statuten der Eigentümergemeinschaft, die Aktivitäten (wie die touristische Vermietung) einschränken.
- Detaillierten physischen Daten und Grundstücksgrenzen.
Der Abgleich der Daten der escritura de propiedad mit der nota simple und der physischen Realität der Immobilie ist der erste Schritt einer jeden gründlichen due diligence inmobiliaria.
3. Katasterinformationen und der letzte Beleg der IBI
Die Katasterreferenz (referencia catastral) identifiziert die Immobilie administrativ beim Katasteramt (Catastro). Sie sollten Folgendes anfordern:
- Die beschreibende und grafische Zertifizierung (certificación descriptiva y gráfica) des Catastro.
- Den zuletzt bezahlten Beleg der Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI).
Dieser Dokumentenabgleich dient dazu, Abweichungen bei der Fläche oder der Nutzung zwischen dem Registro de la Propiedad, dem Catastro und der Realität festzustellen. Eine Abweichung bei den Quadratmetern (sehr häufig bei Penthäusern oder Einfamilienhäusern mit Erweiterungen) kann bei der Bewertung für Ihre Hypothek zu einem schwerwiegenden Problem führen.
4. Unterlagen zur Löschung von Belastungen
Wenn die nota simple zeigt, dass auf der Immobilie eine Hypothek lastet, sollten Sie sich nicht auf ein mündliches Versprechen zur Löschung verlassen. Vor der Unterzeichnung müssen Sie die Unterlagen verlangen, die den Status dieser Schuld belegen, und im Vertrag festlegen, wie verfahren wird, um die Registerbelastungen vor dem Tag der notariellen Beurkundung zu prüfen und zu löschen.
Sie müssen eine Bescheinigung über den ausstehenden Saldo des gläubigerischen Finanzinstituts anfordern und spezifische Klauseln aufnehmen, die festlegen, ob ein Teil des von Ihnen gezahlten Preises direkt beim Notar für die Banklöschung dieser Hypothek verwendet wird.
5. Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft und die letzten Protokolle
Sie möchten sicher nicht eine Immobilie erwerben und im nächsten Monat feststellen, dass Sie eine Sonderumlage (derrama) in Höhe von Tausenden von Euro zahlen müssen, um die Fassade zu reparieren oder einen Aufzug zu installieren. Verlangen Sie immer:
- Die vom Verwalter/Sekretär unterzeichnete Bescheinigung über die Schuldenfreiheit gegenüber der Eigentümergemeinschaft (certificado de estar al corriente de pagos).
- Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (ordentliche und außerordentliche) des vergangenen Jahres.
- Den Jahreshaushaltsplan der Gemeinschaft und den aktuellen Kontostand.
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind eine Goldgrube für wertvolle Informationen: Sie zeigen Nachbarschaftskonflikte, in Prüfung befindliche strukturelle Mängel, Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn oder sanierungsbedürftige Anlagen, die zwar noch nicht als offizielle Sonderumlagen beschlossen wurden, dies aber in naher Zukunft sein werden.
6. Technische Gebäudeinspektion (ITE) und Eignungsbescheinigung
Wenn das Gebäude älter als 45 Jahre ist (je nach Autonomer Gemeinschaft), ist es gesetzlich verpflichtet, die Technische Gebäudeinspektion (ITE) zu durchlaufen. Sie müssen Folgendes verlangen:
- Den vollständigen ITE-Bericht, der von einem zuständigen Techniker erstellt wurde.
- Die von der regionalen oder lokalen Verwaltung ausgestellte Eignungsbescheinigung (certificado de aptitud).
Es ist von entscheidender Bedeutung zu wissen, ob das Gebäude einen positiven Bericht erhalten hat oder ob im Gegenteil schwerwiegende oder sehr schwerwiegende Mängel vorliegen, die obligatorische und sofortige Sanierungsarbeiten erfordern. Um diese Prüfung zu vertiefen, zögern Sie nicht zu lernen, wie Sie die ITE des Gebäudes selbstständig überprüfen.
7. Cédula de habitabilidad und Energieausweis
In Regionen wie Katalonien ist die Vorlage einer gültigen cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) in Kraft gesetzlich vorgeschrieben, um die Immobilie zu übertragen und Versorgungsverträge abzuschließen.
Die Unterzeichnung eines contrato de arras in Katalonien, ohne sich der Gültigkeit der cédula de habitabilidad zu vergewissern (oder noch schlimmer, bei frisch renovierten Gewerbeobjekten im Prozess der Nutzungsänderung, die diese noch nicht genehmigt bekommen haben), birgt ein extrem hohes rechtliches Risiko. Ebenso ist der certificado de eficiencia energética (Energieausweis) in ganz Spanien obligatorisch, um den Verkauf der Immobilie zu formalisieren.
8. Lizenzen, städtebauliche Disziplin und genehmigte Pläne
Die nota simple spiegelt selten direkt wider, ob gegen eine Immobilie ein städtebaubildliches Disziplinarverfahren (expediente de disciplina urbanística) wegen einer illegalen Baumaßnahme läuft (z. B. eine nicht genehmigte Terrassenüberdachung, ein Zwischengeschoss oder ein ausgehobener Keller).
Verlangen Sie genehmigte Pläne und prüfen Sie mit der zuständigen Gemeinde (ayuntamiento), ob für wesentliche Änderungen an der Immobilie die entsprechenden Lizenzen für kleinere oder größere Bauarbeiten (licencia de obra menor o mayor) sowie die entsprechende Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) vorliegen.
9. Belegungsstatus und Mietverträge
Das Mietrecht schützt den Mieter auch nach dem Verkauf einer Wohnung. Wenn die Immobilie vermietet ist, ist es unerlässlich, Folgendes anzufordern:
- Den originalen Mietvertrag (contrato de arrendamiento) und die entsprechenden Anhänge.
- Nachweise über die Hinterlegung der Kaution bei der offiziellen regionalen Behörde.
- Nachweise über die monatlichen Mietzahlungen.
- Den ausdrücklichen Verzicht des Mieters auf sein Vorkaufsrecht (tanteo y retracto), falls anwendbar.
Wenn der Verkäufer Ihnen verspricht, dass die Immobilie frei von Bewohnern übergeben wird, muss dies im contrato de arras schriftlich unter Androhung schwerer finanzieller Strafen festgehalten werden.
10. Machbarkeit der Finanzierung und Auswirkungen auf die Hypothek
Wenn Sie eine Hypothekenfinanzierung benötigen, um die Transaktion zu finanzieren, ist es riskant, einen pauschalen contrato de arras zu unterzeichnen, ohne Ihr Geld zu schützen.
Im Código Civil de Cataluña können Sie, wenn Sie die Klausel richtig formulieren, die geleistete Anzahlung vollständig zurückerhalten, falls die Banken die vereinbarte Hypothek begründet verweigern. Stellen Sie sicher, dass Sie die Mindestbedingungen des Darlehens, Fristen und Konsequenzen in den Klauseln des contrato de arras ordnungsgemäß festhalten.
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11. Endgültiger Entwurf des contrato de arras
Die Schwierigkeit liegt nicht nur darin, die zehn vorherigen Punkte zusammenzutragen, sondern auch darin, all diese Informationen in die endgültigen Vertragsklauseln einfließen zu lassen. Machen Sie sich die Unterschiede zwischen Reservierung und arras klar.
In Katalonien wird standardmäßig von arras confirmatorias als Anzahlung auf den Preis ausgegangen, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde. Wenn Sie eine beidseitige Rücktrittsvereinbarung wünschen, bei der Sie unter Verlust des geleisteten Betrags zurücktreten können (oder diesen in doppelter Höhe zurückfordern können, falls der Verkäufer zurücktritt), müssen Sie sicherstellen, dass diese ausdrücklich als arras penitenciales auf der Grundlage des Código Civil formuliert sind.
Zusammenfassende Checkliste: Was sollten Sie vor der Unterzeichnung vorliegen haben?
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ist es gefährlich, einen contrato de arras zu unterzeichnen, ohne alle Unterlagen zu haben?
Ja, das ist sehr riskant. Wenn Sie unterschreiben und später unzumutbare Belastungen, unverhältnismäßige Sonderumlagen oder städtebauliche Unregelmäßigkeiten festgestellt werden, sind Sie entweder zur notariellen Beurkundung verpflichtet oder Sie verlieren das hinterlegte Geld, wenn Sie sich entscheiden, nicht fortzufahren.
Übernimmt die Immobilienagentur die Verantwortung für die Prüfung der Dokumente?
Nicht in einer rechtsverbindlichen Form, die Ihr Geld schützt. Die Rolle der Agentur ist die einer kommerziellen Vermittlung. Eine unabhängige Prüfung (due diligence), die von Experten für Immobilienrecht durchgeführt wird, ist die einzige Garantie für einen Schutz, der sich zu 100 % auf Ihre Interessen konzentriert.
Reicht die nota simple allein aus, um mit absoluter Sicherheit zu kaufen?
Nein. Die nota simple informiert Sie weder über bevorstehende Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft noch darüber, ob das Gebäude die ITE nicht bestanden hat oder ob Mieter mit nicht registrierten Mietverträgen vorhanden sind.
Wie viel Geld wird üblicherweise beim contrato de arras übergeben?
Normalerweise liegt der Betrag zwischen 5 % und 15 % des Verkaufspreises der Immobilie, wobei 10 % der am weitesten verbreitete Standardprozentsatz auf dem spanischen Immobilienmarkt ist.
Vor der Unterzeichnung des contrato de arras
Wenn Sie einen Kauf in Barcelona in Erwägung ziehen, lesen Sie den vollständigen Leitfaden: Wohnung kaufen in Barcelona ohne Überraschungen.
Fazit
Genau zu wissen, welche Unterlagen Sie vor der Unterzeichnung des contrato de arras anfordern müssen, verschafft Ihnen die nötige Verhandlungsmacht, um den Preis zu verhandeln, schützende Bedingungen durchzusetzen oder die Verhandlungen abzubrechen, bevor Sie eine große Summe Geld riskieren.
Nehmen Sie nichts als selbstverständlich hin und lassen Sie sich nicht nur von der Eile einer Branche mit hoher Fluktuation leiten. Stellen Sie vor der Unterzeichnung sicher, dass ein unabhängiger Experte bestätigt, dass die Immobilie, die Sie kaufen möchten, tatsächlich die legale Immobilie ist, die Ihnen verkauft wird. Eine rechtzeitige Analyse erspart Ihnen jahrelange Kopfschmerzen.