Was ist vor dem Hauskauf zu prüfen? 8 wesentliche Schlüsselpunkte

Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten wirtschaftlichen Entscheidungen. Dennoch werden viele Geschäfte mit der Unterzeichnung einer Reservierung oder eines Arras-Vertrags (Anzahlung) eingeleitet, ohne dass zuvor die rechtliche Situation der Immobilie analysiert wurde.

Dass die Wohnung renoviert ist, von einer Agentur beworben oder von der Bank akzeptiert wurde, bedeutet nicht, dass sie risikofrei ist. Sie kann Belastungen, Sonderumlagen, nicht legalisierte Umbauten, Flächenabweichungen, städtebauliche Einschränkungen oder Probleme in der Eigentümergemeinschaft aufweisen.

Deshalb ist es fundamental zu wissen, was vor dem Hauskauf zu prüfen ist, bevor man Geld übergibt. Im Folgenden präsentieren wir Ihnen die 8 wesentlichen Prüfungen.

1. Bestätigen, wer der Eigentümer der Immobilie ist

Die erste Prüfung besteht darin, zu verifizieren, wer im Registro de la Propiedad (Eigentumsregister) als Inhaber eingetragen ist und – sehr wichtig – ob diese Person die Immobilie rechtmäßig verkaufen darf.

Die nota simple ermöglicht es, die Identifizierung des Grundstücks, seine Inhaber und die eingetragenen Belastungen zu kennen. Sie muss aktuell sein und mit der vom Verkäufer vorgelegten Dokumentation verglichen werden.

Diese Überprüfung ist besonders wichtig, wenn:

• Es mehrere Eigentümer gibt.
• Die Immobilie aus einer Erbschaft stammt.
• Ein usufructo (Nießbrauchrecht) besteht.
• Einer der Inhaber durch eine Vollmacht vertreten wird.
• Das Eigentum einer Gesellschaft gehört.
• Familiäre Umstände vorliegen, die den Verkauf beeinflussen könnten.

Wenn die Mitwirkung eines der Eigentümer fehlt oder die verwendete Vollmacht nicht ausreicht, kann sich der Kauf verzögern oder blockiert werden, was erhebliche Probleme verursacht.

2. Die Belastungen der Immobilie prüfen

Eine Immobilie kann mit einer laufenden Hypothek verkauft werden, aber der Vertrag muss klar festlegen, wie und wann diese gelöscht wird. Über die Hypothek hinaus können jedoch Pfändungen, Auflösungsklauseln, Nießbrauchrechte, Dienstbarkeiten, Verfügungsverbote oder steuerliche Bindungen bestehen. Es ist lebenswichtig, die Belastungen einer Immobilie zu prüfen.

Es reicht nicht aus, eine Belastung nur zu identifizieren. Man muss analysieren:

• Ob sie noch gültig ist.
• Welche Konsequenzen sie für Sie als Käufer hat.
• Wer sie wie löschen muss.
• Welche Dokumentation dafür erforderlich sein wird.
• Ob ein Teil des Kaufpreises einbehalten werden sollte.

Eine Hypothek kann zum Beispiel wirtschaftlich abbezahlt sein, aber weiterhin im Registro de la Propiedad eingetragen bleiben. In diesem Fall muss auch deren Löschung im Register veranlasst werden.

Der Arras-Vertrag sollte angeben, welche Belastungen der Verkäufer löschen muss, wann dies geschieht und ob dies vor oder gleichzeitig mit der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde (Escritura) erfolgt. Das Vorhandensein einer Belastung verpflichtet nicht immer dazu, den Kauf abzulehnen, erfordert aber, diese zu verstehen und ihre Löschung korrekt zu regeln.

3. Register, Catastro und physische Realität vergleichen

Die Immobilie, die Sie besichtigen, muss mit dem im Registro de la Propiedad beschriebenen Grundstück und den Informationen im Catastro (Kataster) übereinstimmen.

Es empfiehlt sich ein Vergleich von:

• Der Registerfläche gegenüber der Katasterfläche.
• Der realen Aufteilung und der Nutzung der Immobilie.
• Der referencia catastral (Katasterreferenz).
• Den enthaltenen Nebenobjekten (Garage, Abstellraum).
• Terrassen, Patios oder Gärten, falls vorhanden.

Flächenabweichungen bedeuten nicht immer ein Problem, da sie auf unterschiedliche Messkriterien zurückzuführen sein können. Eine relevante Diskrepanz kann jedoch auf eine Erweiterung, eine Schließung (Verglasung) oder die Eingliederung einer Gemeinschaftsfläche hinweisen, die nicht legalisiert wurde.

Es ist auch fundamental zu prüfen, ob die Immobilie rechtlich als Wohnraum (Uso de vivienda) genutzt werden darf. Dass dort jemand lebt oder die Anzeige sie als Wohnung präsentiert, beweist für sich genommen nicht, dass sie registerrechtlich und städtebaulich eine Wohnung ist. Die Immobilie könnte als Büro, Atelier, Studio, Lager oder Lokal eingetragen sein. Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, empfehlen wir den Artikel über Unterschiede zwischen Registro und Catastro.

Dieser Umstand kann die Finanzierung, die Wertermittlung, die Cédula de habitabilidad, die Versorgung mit Versorgungsleitungen, zukünftige Umbauten und den späteren Wiederverkauf der Immobilie beeinflussen.

4. Die städtebauliche Situation und die Cédula de habitabilidad prüfen

Das Registro de la Propiedad spiegelt nicht immer alle möglichen städtebaulichen Vorfälle wider. Daher kann es je nach den Merkmalen der Immobilie notwendig sein, Folgendes zu prüfen:

• Die geltende Stadtplanung (Planeamiento urbanístico).
• Die in der Zone erlaubten Nutzungen.
• Erteilte Lizenzen für Bauarbeiten oder Aktivitäten.
• Die Legalität der in der Wohnung durchgeführten Arbeiten.
• Das Vorhandensein von Verwaltungsverfahren.
• Mögliche städtebauliche Bindungen, die sie einschränken.
• Den architektonischen Denkmalschutz des Gebäudes.

Diese Überprüfung ist besonders wichtig bei Penthäusern (Áticos), Parterre-Wohnungen mit Patio, Häusern, renovierten Wohnungen, geschlossenen Terrassen oder Immobilien, die aus einer Nutzungsänderung stammen. Eine Erweiterung kann den scheinbaren Wert der Immobilie erhöhen, aber auch Probleme verursachen, wenn sie nicht genehmigt wurde; ihre spätere Legalisierung kann kostspielig oder unmöglich sein.

In Katalonien ist die cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) das Verwaltungsdokument, das belegt, dass eine Immobilie als Wohnsitz geeignet ist und die gesetzlich geforderten Bewohnbarkeitsbedingungen erfüllt.

Vor dem Kauf muss geprüft werden, ob:

• Die Cédula gültig ist.
• Sie exakt mit der Immobilie übereinstimmt.
• Die Daten kohärent mit der physischen Realität sind.
• Keine bekannten Hindernisse für ihre Erneuerung bestehen.

Man sollte nicht einfach akzeptieren, dass die Cédula „beantragt wurde“ oder „später geliefert wird“. Wenn ihr Erhalt für den Abschluss des Geschäfts notwendig ist, muss der Vertrag regeln, was passiert, wenn sie nicht innerhalb der vereinbarten Frist vorliegt.

5. Die ITE und den Zustand des Gebäudes analysieren

Beim Kauf einer Wohnung erwirbt man nicht nur das Innere der Wohnung. Man erwirbt auch einen Anteil an der Fassade, dem Dach, der Struktur, dem Aufzug und den übrigen Gemeinschaftselementen.

In Katalonien müssen sich bestimmte Gebäude der Inspección Técnica del Edificio (Technische Gebäudeinspektion), bekannt als ITE, unterziehen. Bei der Übertragung von Wohnungen muss das Zertifikat über die Eignung des Gebäudes (Certificado de aptitud) und, falls das Gebäude zur Inspektion verpflichtet ist, eine Kopie des technischen Inspektionsberichts übergeben werden. Sie können die ITE des Gebäudes im offiziellen Register einsehen.

Es reicht nicht aus zu fragen, ob „die ITE bestanden wurde“. Man muss prüfen:

• Das Ergebnis der Inspektion und deren Datum.
• Die Gültigkeit des Certificado de aptitud.
• Die festgestellten Mängel.
• Deren Schweregrad.
• Die empfohlenen Korrekturmaßnahmen.
• Die ausgeführten Arbeiten und noch ausstehende Maßnahmen.

Ein Gebäude kann über ein Certificado de aptitud verfügen und gleichzeitig wichtige Reparaturen benötigen, die sich später in ungeplanten außerordentlichen Sonderumlagen (Derramas) niederschlagen.

6. Die Eigentümergemeinschaft prüfen

Die Bescheinigung, die belegt, dass der Verkäufer mit den Zahlungen auf dem Laufenden ist, ist wichtig, bietet aber allein keinen vollständigen Einblick in die Situation der Eigentümergemeinschaft (Comunidad de propietarios).

Zusätzlich empfiehlt es sich, Folgendes zu prüfen:

• Die letzten Protokolle der Versammlungen (Actas).
• Die genehmigten Jahresabschlüsse und den Kostenvoranschlag.
• Bestehende und geplante Sonderumlagen (Derramas).
• Geplante oder laufende Bauarbeiten.
• Mögliche Gerichtsverfahren, an denen die Gemeinschaft beteiligt ist.
• Die Statuten der Gemeinschaft und die internen Hausregeln.

Die Protokolle können Probleme in Bezug auf die Fassade, das Dach, den Aufzug, Feuchtigkeit, Zahlungsausfälle oder die Nutzung von Terrassen und Patios offenbaren. Es ist wichtig, nicht nur nach den bereits genehmigten Sonderumlagen zu fragen, sondern auch nach den Arbeiten, die gerade geprüft werden und demnächst zur Abstimmung stehen könnten.

Falls der Käufer plant, die Wohnung zu vermieten, Bauarbeiten durchzuführen, Außengeräte zu installieren oder eine berufliche Tätigkeit auszuüben, sollten auch die Statuten und Gemeinschaftsregeln geprüft werden, da diese wichtige Einschränkungen festlegen können.

7. Bestätigen, dass die Immobilie frei von Bewohnern übergeben wird

Es muss geprüft werden, wer die Immobilie derzeit bewohnt und mit welchem Titel. Falls sie vermietet ist, müssen der Mietvertrag, seine Dauer, die Miete, die Verlängerungen und die möglichen Rechte des Mieters analysiert werden. Der Verkauf der Immobilie bedeutet nicht zwangsläufig, dass der Mietvertrag endet.

Falls der Käufer sie leer übernehmen möchte, muss der Vertrag ausdrücklich festlegen, dass sie frei von Mietern, Bewohnern und nicht im Kaufpreis enthaltenen Gegenständen übergeben wird.

Es ist auch empfehlenswert, die Immobilie unmittelbar vor der Unterzeichnung der Escritura zu besichtigen, um zu prüfen:

• Dass sie geräumt ist.
• Dass sie den vereinbarten Zustand beibehält.
• Dass keine im Kauf enthaltenen Elemente entfernt wurden.
• Dass alle Schlüssel übergeben werden.
• Dass keine neuen Schäden oder Mängel aufgetreten sind.

8. Die Dokumentation vor der Unterzeichnung des Arras-Vertrags prüfen

Einer der häufigsten Fehler ist die Übergabe von Geld zur Reservierung einer Immobilie, bevor die wesentliche Dokumentation geprüft wurde. Eine Reservierung oder ein Arras-Vertrag kann wichtige Verpflichtungen begründen und zum Verlust des gezahlten Betrags führen, wenn der Käufer das Geschäft nicht fortsetzt.

Vor der Unterzeichnung müssen folgende Punkte klar sein:

• Der endgültige Kaufpreis.
• Der gezahlte Betrag und dessen Zweckform.
• Die Frist für die Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde (Escritura).
• Die Belastungen, die vor oder im Moment der Unterzeichnung gelöscht werden.
• Die noch ausstehende Dokumentation zur Übergabe oder Prüfung.
• Der Belegungsstatus der Immobilie.
• Die im Verkaufspreis enthaltenen Elemente.
• Die Folgen einer Vertragsverletzung durch eine der Parteien.
• Die Bedingungen bezüglich der Finanzierung, falls vorhanden.

Hängt der Kauf vom Erhalt einer Hypothek ab, muss die Finanzierungsklausel präzise formuliert werden. Es empfiehlt sich, den benötigten Mindestbetrag, die Frist zu dessen Erhalt und die Art des Nachweises einer eventuellen Ablehnung anzugeben. Ein allgemeiner Hinweis darauf, dass der Kauf unter dem Vorbehalt einer Hypothek steht, bietet möglicherweise keinen ausreichenden Schutz.

Welche Dokumentation sollten Sie vor dem Kauf anfordern?

Bevor Sie sich zum Kauf verpflichten, sollten Sie mindestens über folgende Dokumentation verfügen:

• Aktuelle nota simple des Registro de la Propiedad.
• Eigentumsurkunde (Escritura) des Verkäufers.
• Katasterinformationen.
• Letzter Beleg der IBI (Grundsteuer).
• Gültige Cédula de habitabilidad (falls anwendbar).
• Energieausweis (Certificado de eficiencia energética).
• Bescheinigung über Schuldenfreiheit gegenüber der Gemeinschaft.
• Letzte Gemeinschaftsprotokolle und Kostenvoranschläge.
• Detaillierte Informationen zu gegenwärtigen und zukünftigen Sonderumlagen (Derramas).
• ITE und Certificado de aptitud, sofern zutreffend.
• Dokumentation bezüglich der Belastungen (z. B. Bescheinigung über die Tilgung der Hypothek).
• Mietvertrag, falls die Wohnung vermietet ist.
• Vollständiger Entwurf des Reservierungs- oder Arras-Vertrags.

Die konkrete Dokumentation hängt vom Alter, dem Standort, dem Typ und der rechtlichen Situation jeder Immobilie ab. Zögern Sie nicht, alle notwendigen Informationen anzufordern.

Was bringt eine due diligence für Immobilien?

Das Hauptrisiko beim Kauf einer Immobilie liegt meist nicht in einem einzelnen Dokument, sondern in der Beziehung zwischen ihnen allen. Eine abweichende Fläche kann mit einem Bau ohne Lizenz zusammenhängen; eine Sonderumlage mit in der ITE festgestellten Mängeln; und das Fehlen einer Cédula mit einer Nutzungsänderung, die nicht legalisiert wurde.

Eine due diligence inmobiliaria ermöglicht es, die Dokumentation zu interpretieren und festzustellen:

• Ob die Immobilie mit rechtlicher Sicherheit gekauft werden kann.
• Welche Risiken vor der Unterzeichnung gelöst werden müssen.
• Welche spezifischen Bedingungen in den Arras-Vertrag aufgenommen werden sollten.
• Ob es ratsam ist, Preisbedingungen oder Fristen nachzuverhandeln.
• Ob es einen relevanten Grund gibt, das Geschäft nicht fortzusetzen.

Es geht nicht nur darum, Dokumente zu sammeln, sondern zu verstehen, welche Auswirkungen jedes einzelne auf Ihren Kauf hat, und einen Erwerb ohne Überraschungen sicherzustellen. Es ist ein grundlegender Schritt für eine rechtliche Prüfung einer Immobilie.

Häufig gestellte Fragen

Reicht es aus, eine nota simple anzufordern?+

Nein. Die nota simple ist wesentlich, um die Inhaberschaft und die eingetragenen Belastungen zu kennen, aber sie allein lässt nicht alle möglichen städtebaulichen, gemeinschaftlichen, technischen oder belegungsrelevanten Vorfälle erkennen. Sie ist nur ein Anfang.

Was passiert, wenn Registro und Catastro nicht übereinstimmen?+

Der Ursprung der Diskrepanz muss analysiert werden. Sie kann auf unterschiedliche Messkriterien zurückzuführen sein, aber auch auf Erweiterungen, Schließungen oder Bauarbeiten, die nicht legalisiert wurden, was durchaus ein Problem sein könnte.

Kann ich einen Arras-Vertrag unterzeichnen, bevor ich die gesamte Dokumentation erhalten habe?+

Es ist möglich, stellt aber ein erhebliches Risiko dar. Es ist am klügsten, zuvor die wesentlichen Informationen zu prüfen oder Bedingungen aufzunehmen, die es erlauben, die gezahlten Beträge zurückzuerhalten, falls relevante, zuvor unbekannte Mängel auftreten.

Wer muss eine Sonderumlage (Derrama) der Gemeinschaft bezahlen?+

Dies hängt davon ab, wann sie genehmigt wurde, wann sie fällig ist und was ausdrücklich zwischen Käufer und Verkäufer im Vertrag vereinbart wurde. Um Konflikte zu vermeiden, sollte diese Frage schriftlich geregelt werden.

Fazit

Zu wissen, was vor dem Hauskauf zu prüfen ist, ermöglicht es Ihnen, Probleme zu erkennen, solange es noch möglich ist zu verhandeln, eine Lösung zu fordern oder sich ohne große Verluste vom Geschäft zurückzuziehen. Die Prüfung sollte vor der Unterzeichnung jeglicher Reservierung oder eines Arras-Vertrags erfolgen und sich nicht nur auf die Anforderung einer nota simple beschränken.

Inhaberschaft, Belastungen, Catastro, Urbanismus, Cédula de habitabilidad, ITE, Eigentümergemeinschaft und Vertrag müssen gesamtheitlich und von einem Experten analysiert werden.

Bei INMODOCS prüfen wir die rechtliche und dokumentarische Situation der Immobilie, bevor Sie wirtschaftliche Verpflichtungen eingehen. Wir identifizieren die Risiken des Geschäfts und zeigen Ihnen auf, was korrigiert, verhandelt oder in den Vertrag aufgenommen werden muss. Kennen Sie die Risiken und kaufen Sie mit gutem Gefühl.

Bevor Sie die Anzahlung unterschreiben

Wenn Sie einen Kauf in Barcelona erwägen, lesen Sie den vollständigen Leitfaden: Wohnung in Barcelona kaufen ohne Überraschungen.