Wenn Sie darüber nachdenken, eine Wohnung in einem Altbau zu kaufen, ist eine der wichtigsten Prüfungen die Feststellung des Erhaltungszustands der Immobilie.
Es ist üblich, die Immobilienagentur oder den Verkäufer zu fragen, ob das Gebäude die ITE (Inspección Técnica del Edificio) bestanden hat. Eine bejahende Antwort reicht jedoch nicht aus, um beruhigt zu sein.
Die Inspektion könnte bedeutende, schwere oder sehr schwere Mängel (deficiencias importantes, graves o muy graves) festgestellt haben. Es kann auch vorkommen, dass die Eigentümergemeinschaft den Bericht in Auftrag gegeben, ihn aber nicht bei der Verwaltung eingereicht hat, dass das Eignungszertifikat abgelaufen ist oder dass noch Arbeiten ausstehen. Bevor Sie also einen Schritt im Prozess machen, ist es unerlässlich, die wichtigsten comprobaciones antes de comprar una vivienda durchzuführen.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen im Detail, wie Sie feststellen können, ob ein Gebäude die ITE in Katalonien bestanden hat, welche Informationen Sie anfordern sollten und welche finanziellen Risiken Sie vor der Unterzeichnung abwägen müssen.
Was ist die ITE eines Gebäudes?
Die Inspección Técnica del Edificio (ITE) ist eine visuelle Inspektion, die von einem kompetenten Fachmann (Architekt oder Bauingenieur) durchgeführt wird, um den Erhaltungszustand eines Mehrfamilienhauses zu bestimmen und die Eigentümer über die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen zu beraten.
Die Inspektion analysiert die Gemeinschaftselemente der Immobilie (Fassaden, Strukturen, Dächer, allgemeine Installationen) und ermöglicht es, offensichtliche bauliche oder funktionelle Mängel zu identifizieren.
Die Agencia de la Vivienda de Cataluña weist selbst darauf hin, dass die ITE rein visuell ist und nicht der Erkennung versteckter Mängel dient. Daher garantiert das Vorliegen eines gültigen Zertifikats nicht vollständig die Abwesenheit versteckter Schäden.
Das Verfahren erzeugt zwei Schlüsseldokumente:
- Der Bericht der Technischen Gebäudeinspektion (IITE): das vom Fachmann erstellte technische Analysedokument.
- Das Eignungszertifikat (certificado de aptitud): ausgestellt von der autonomen Verwaltung nach Prüfung und Validierung des von der Gemeinschaft vorgelegten Berichts.
Welche Gebäude müssen in Katalonien die ITE bestehen?
Im Allgemeinen müssen Gebäude, in denen Wohnraum genutzt wird (Mehrfamilienhäuser), der technischen Inspektion unterzogen werden, bevor sie ein Alter von 45 Jahren erreichen.
Die Inspektion kann auch in folgenden Fällen verlangt werden:
- Wenn lokale Programme oder Verordnungen der Gemeinde dies festlegen.
- Wenn das Gebäude öffentliche Sanierungshilfen in Anspruch nehmen möchte.
Das Alter der Immobilie wird anhand des Baujahres bestimmt, das in der Sede Electrónica del Catastro (Katasteramt) aufgeführt ist. Falls dieses nicht eingetragen ist oder ein Fehler vorliegt, kann es durch das Bauabnahmeprotokoll oder die Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) nachgewiesen werden.
So erfahren Sie, ob ein Gebäude die ITE bestanden hat
Der sicherste Weg, den tatsächlichen Status der ITE zu prüfen, besteht darin, die formalen Dokumente direkt vom Verkäufer, der Eigentümergemeinschaft oder dem Verwalter der Immobilie anzufordern.
Verlassen Sie sich niemals auf mündliche Bestätigungen. Sie sollten die folgenden drei Wege prüfen, um die Informationen zu erhalten:
1. Dokumentation vom Verkäufer anfordern
Bei der Übertragung von Wohnraum in Katalonien ist es gesetzlich vorgeschrieben, das Eignungszertifikat (certificado de aptitud) zu übergeben (sofern das Gebäude aufgrund seines Alters dazu verpflichtet ist). Es ist ratsam, diese documentación antes de firmar arras (Dokumentation vor dem Arras-Vertrag) anzufordern und zu prüfen, um rechtzeitig mögliche versteckte Sonderumlagen (derramas) einschätzen zu können.
2. Informationen beim Verwalter der Gemeinschaft anfordern
Der Verwalter verwaltet die Protokolle und Bauverträge. Neben der Anforderung der Zertifikate ist es grundlegend, die revisar las actas de la comunidad (Protokolle der Eigentümergemeinschaft) zu prüfen, um festzustellen, ob bereits Sonderumlagen beschlossen wurden, ob ein Kostenvoranschlag für zukünftige Arbeiten vorliegt oder ob aktive Sicherungsmaßnahmen bestehen.
3. Rückfrage bei der Agencia de la Vivienda de Cataluña
Die Abfrage bei der Verwaltung funktioniert nicht wie eine offene öffentliche Suchmaschine. Aufgrund des Datenschutzes muss die interessierte Person autorisiert sein oder ein berechtigtes Interesse nachweisen, um Zugang zum offiziellen Verfahren der Agencia de la Vivienda de Cataluña zu erhalten und ein Duplikat des Eignungszertifikats herunterzuladen.
Wie interpretiert man das Ergebnis der ITE?
Zu wissen, dass das Gebäude die ITE abgewickelt hat, ist nur der erste Schritt. Wirklich wichtig ist die endgültige Bewertung des von der Generalitat ausgestellten Eignungszertifikats, die vom Schweregrad der Mängel abhängt:
Apto (Geeignet) ohne Mängel oder mit leichten Mängeln
Das Eignungszertifikat hat eine Gültigkeit von 10 Jahren. Obwohl leichte Mängel (deficiencias leves) die Zertifizierung nicht verhindern, erfordern sie einen Erhaltungs- und Wartungsplan, der zukünftig kleine Kosten verursachen kann.
Apto provisional (Provisorisch geeignet - Bedeutende Mängel)
Wird ausgestellt, wenn als bedeutend eingestufte Mängel (deficiencias importantes) vorliegen. Die Gültigkeit des Zertifikats verkürzt sich auf 6 Jahre, wobei die Gemeinschaft verpflichtet ist, alle 2 Jahre technische Prüfberichte vorzulegen, um sicherzustellen, dass sich die Schäden nicht verschlechtern.
Apto cautelarmente (Vorsorglich geeignet - Schwere oder sehr schwere Mängel)
Wird gewährt, wenn schwere oder sehr schwere Mängel (deficiencias graves o muy graves) vorliegen, die Immobilie jedoch bereits die entsprechenden vorsorglichen Maßnahmen ergriffen hat, um die unmittelbare Sicherheit des öffentlichen Raums und der Bewohner zu gewährleisten. Es hat eine Gültigkeit von 3 Jahren und erfordert jährliche Folgeberichte.
Certificado denegado (Zertifikat verweigert)
Wenn das Gebäude schwere oder sehr schwere Mängel aufweist und die Gemeinschaft nicht die gesetzlich geforderten minimalen Sicherheitsmaßnahmen ergriffen hat, wird die Verwaltung das Eignungszertifikat verweigern. Der Kauf einer Wohnung in dieser Situation birgt ein enormes finanzielles und rechtliches Risiko.
Was passiert, wenn die ITE Mängel feststellt?
Wenn die Inspektion Mängel ergibt, die repariert werden müssen, ist die Eigentümergemeinschaft gesetzlich verpflichtet, ein Rehabilitierungsprogramm (Programa de Rehabilitación) zu verabschieden und einen spezifischen Reservefonds für die Arbeiten zu bilden.
Das Programm muss innerhalb einer maximalen Frist von einem Jahr (bei leichten oder bedeutenden Mängeln) oder in 6 Monaten (bei schweren oder sehr schweren Mängeln) nach Unterzeichnung des Inspektionsberichts genehmigt werden.
Kann man eine Wohnung kaufen, wenn die ITE negativ ausfällt?
Ja, rechtlich ist dies absolut möglich. Die Entscheidung des Käufers hängt jedoch vom wirtschaftlichen Umfang der Reparaturen und davon ab, wie sich dies auf seinen Miteigentumsanteil auswirkt.
In diesen Fällen müssen der Kaufvertrag und der Arras-Vertrag mit absoluter Klarheit festlegen, quién debe asumir las derramas (wer die Sonderumlagen übernehmen muss), die sich aus einem negativen technischen Bericht vor der Vertragsunterzeichnung ergeben.
Hat das Gebäude Mängel oder steht eine ITE aus? Wir prüfen den technischen Bericht, die Protokolle der Gemeinschaft und die wirtschaftlichen Auswirkungen möglicher Sonderumlagen, bevor Sie den Arras-Vertrag unterzeichnen. Dokumentation analysieren
Warnsignale vor dem Kauf
Misstrauen ist geboten, wenn Sie einen der folgenden Faktoren in der Dokumentation der Immobilie feststellen:
- Der Verkäufer behauptet, die Inspektion sei bestanden, übergibt aber nur das Zertifikat ohne den technischen Bericht.
- Das Eignungszertifikat ist abgelaufen oder verweigert.
- Es bestehen aktive vorsorgliche Maßnahmen, ohne dass definitive Reparaturen geplant wurden.
- In den Protokollen werden bevorstehende strukturelle Arbeiten erwähnt, für die es jedoch noch keinen festen Kostenvoranschlag gibt.
- Das Gebäude ist älter als 45 Jahre, und es gibt keine Anzeichen dafür, dass der Bericht angefordert wurde.
Um solche Überraschungen zu vermeiden, schützt Sie die Übertragung der Dokumentenprüfung an einen technischen Dienst für due diligence inmobiliaria (Immobilienprüfung) vor nachträglichen Ansprüchen oder Kosten.
Häufig gestellte Fragen zur ITE
Garantiert die ITE, dass das Gebäude in perfektem Zustand ist?
Nein. Es handelt sich um eine visuelle Prüfung, die weder versteckte Mängel noch Probleme erkennt, die Bohrproben in der Gebäudestruktur erfordern würden.
Müssen alle Wohngebäude die ITE bestehen?
In Katalonien sind Mehrfamilienhäuser verpflichtet, sich der Inspektion zu unterziehen, bevor sie 45 Jahre alt werden.
Reicht es aus, nur das Eignungszertifikat zu sehen?
Nein. Der Käufer sollte immer den vollständigen Inspektionsbericht (IITE) anfordern, um die Liste der detaillierten Mängel und die Korrekturmaßnahmen zu prüfen.
Kann ein Käufer die ITE direkt einsehen?
Die Vorschriften verlangen den Nachweis eines berechtigten Interesses als Eigentümer oder Verwalter. Als potenzieller Käufer müssen Sie vom Verkäufer oder der Agentur verlangen, dass sie Ihnen eine Kopie oder eine rechtliche Autorisierung zur Verfügung stellen.
Bevor Sie die Anzahlung unterschreiben
Wenn Sie einen Kauf in Barcelona erwägen, lesen Sie den vollständigen Leitfaden: Wohnung in Barcelona kaufen ohne Überraschungen.
Fazit
Um sicher zu wissen, ob ein Gebäude die ITE bestanden hat, reicht eine informelle Antwort der Makleragentur nicht aus. Es ist eine tiefgehende Analyse erforderlich, die den administrativen Status, die Schwere der Mängel, die Gültigkeit des Eignungszertifikats und die laufenden Gemeinschaftsvereinbarungen prüft.
Bei INMODOCS analysieren wir die ITE, das Zertifikat, die Gemeinschaftsprotokolle und die gesamte rechtliche Dokumentation der Wohnung, damit Sie mit voller Sicherheit und ohne finanzielle Überraschungen kaufen.
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