Der Kauf einer Wohnung ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Er besteht jedoch nicht nur darin, den Preis zu prüfen, die Immobilie zu besichtigen und eine Hypothek zu erhalten. Bevor Sie ein Dokument unterzeichnen, das Sie bindet, wie eine Reservierung oder einen Arras-Vertrag (contrato de arras), ist es entscheidend, alle rechtlichen und technischen Details der Immobilie zu kennen.
Wer ist der tatsächliche Eigentümer? Gibt es versteckte Belastungen? Ist die Terrasse, die Ihnen so gut gefällt, legal? Gibt es in der Eigentümergemeinschaft beschlossene Sonderumlagen (derramas), die Sie zahlen müssen? Eine Immobilien Due Diligence ist der Untersuchungsprozess, der diese und andere Fragen beantwortet und es Ihnen ermöglicht, eine informierte und sichere Entscheidung zu treffen.
Was ist eine Immobilien Due Diligence und wofür ist sie gut?
Eine Immobilien Due Diligence ist ein Audit oder eine umfassende Untersuchung der rechtlichen und dokumentarischen Situation einer Immobilie, die vor dem Kauf durchgeführt wird. Ihr Ziel ist es, alle Risiken oder Umstände zu identifizieren und zu bewerten, die das Eigentum, seine Nutzung, seinen Wert oder die zukünftigen Kosten für den Käufer beeinflussen könnten.
Der Zweck besteht nicht einfach darin, Dokumente zu sammeln, sondern sie zu interpretieren, die festgestellten potenziellen Probleme zu verknüpfen und zu bestimmen, wie sie gelöst oder im Kaufvertrag widergespiegelt werden müssen.
Obwohl der Begriff „Due Diligence“ sich nicht auf ein einziges gesetzlich geregeltes Dokument bezieht, passt sich sein Umfang an jede Immobilie an. Eine gebrauchte Wohnung erfordert nicht dieselben Prüfungen wie ein Haus mit Erweiterungen oder eine Sozialwohnung (VPO). Institutionen wie la Generalitat de Cataluña betonen die Bedeutung der Prüfung der vorherigen rechtlichen Situation der Immobilie und zeigen damit, dass diese Analyse nicht auf den Moment der Beurkundung beschränkt sein sollte.
Ist sie obligatorisch?
Nein, es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, eine Due Diligence für den Kauf einer Wohnung zu beauftragen. Dass sie nicht obligatorisch ist, bedeutet jedoch nicht, dass sie nicht notwendig ist.
Der Käufer übernimmt bereits mit der Unterzeichnung einer einfachen Reservierung wichtige Verpflichtungen. Daher empfiehlt der Consejo General del Notariado, sich vor der Unterzeichnung oder Geldübergabe gründlich zu informieren. Diese Überprüfung ermöglicht es Ihnen, zu verhandeln, Korrekturen zu fordern oder sich sogar gegen den Kauf zu entscheiden, solange Sie noch rechtzeitig handeln können.
Wann sollte sie durchgeführt werden?
Der ideale Zeitpunkt für den Beginn einer Due Diligence ist direkt nachdem die gewünschte Wohnung gefunden wurde und bevor ein signifikanter Geldbetrag übergeben wird. Optimal ist es, die Dokumentation vor der Unterzeichnung des Arras-Vertrags zu prüfen. Wenn Sie eine Anzahlung zur Reservierung leisten müssen, sollte das Dokument die Fortsetzung der Operation vom zufriedenstellenden Ergebnis dieser rechtlichen Prüfung abhängig machen. Alles auf den Tag der Beurkundung vor dem Notar zu schieben, ist ein Fehler; obwohl der Notar Prüfungen vornimmt, erfolgt seine Intervention am Ende des Prozesses, wenn Sie bereits feste wirtschaftliche Verpflichtungen eingegangen sind.
Was wird bei einer Immobilien Due Diligence geprüft?
Eine vollständige und professionelle Überprüfung geht weit über die Anforderung einer Nota Simple hinaus. Sie analysiert quergelesen mehrere Informationsquellen, um ein getreues Bild der Realität der Immobilie zu erstellen, einschließlich was vor dem Kauf einer Wohnung zu prüfen ist.
1. Eigentumsverhältnisse und Verkaufsfähigkeit
Die erste Frage lautet: Wer verkauft und ist dazu berechtigt? Es werden die Nota Simple des Registro de la Propiedad (Eigentumsregister) und die Urkunden geprüft, um die Identität aller Eigentümer, das Bestehen von Nießbrauchsrechten, die Notwendigkeit von notariellen Vollmachten oder besonderen Genehmigungen (bei Erbschaften, Gesellschaften usw.) zu bestätigen.
2. Grundbuchliche Belastungen und Einschränkungen
Hat die Wohnung „altlasten“? Es wird eine Prüfung der grundbuchlichen Belastungen durchgeführt, um alle eingetragenen Lasten zu analysieren:
- Hypotheken und Pfändungen.
- Nießbrauchrechte oder auflösende Bedingungen.
- Dienstbarkeiten (Wegerechte, Lichtrechte usw.).
- Verfügungsverbote.
- Steuerliche Bindungen oder Beschränkungen durch VPO (Sozialwohnungen).
Die Due Diligence erklärt, was jede Last bedeutet, wie sie gelöscht werden kann und was im Vertrag geregelt werden muss, um Sie zu schützen.
3. Übereinstimmung zwischen Register, Kataster und Realität
Das Haus, das Sie besichtigt haben, muss dasselbe sein, das in den Dokumenten steht. Die Informationen zu Fläche, Nutzung, Aufteilung und Grenzen werden zwischen der physischen Realität, dem Registro de la Propiedad und dem Sede Electrónica del Catastro abgeglichen. Eine Diskrepanz kann illegale Bauarbeiten verbergen und die Schätzung, die Finanzierung oder zukünftige Renovierungsprojekte beeinflussen.
4. Städtebauliche Situation
Ist die Kernsanierung legal? Kann die Terrasse geschlossen werden? Diese Analyse prüft Baugenehmigungen, mögliche nicht deklarierte Nutzungsänderungen, städtebauliche Disziplinarverfahren oder architektonischen Denkmalschutz. Dies ist entscheidend bei Penthäusern (áticos), Erdgeschosswohnungen mit Innenhof, Einfamilienhäusern und in Wohnraum umgewandelten Ladenlokalen.
5. Bewohnbarkeitsbescheinigung und technische Dokumentation
In Gemeinschaften wie Katalonien ist die Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) unerlässlich. Es wird deren Existenz, Gültigkeit und Übereinstimmung mit der Immobilie geprüft. Ebenfalls wird der Energieausweis (certificado de eficiencia energética) überprüft. Das Fehlen eines Dokuments verhindert nicht immer den Kauf, aber man muss wissen, warum es fehlt und wer es beschaffen muss.
6. ITE und Zustand des Gebäudes
Beim Kauf einer Wohnung erwerben Sie einen Anteil an den Gemeinschaftselementen. Es ist von grundlegender Bedeutung, die ITE des Gebäudes zu analysieren, um den Zustand der Struktur, Fassade und des Dachs zu kennen. Dass die ITE (technische Gebäudeinspektion) bestanden wurde, bedeutet nicht, dass keine schwerwiegenden Mängel oder teuren anstehenden Reparaturen vorhanden sind.
7. Eigentümergemeinschaft und Sonderumlagen
Die Bescheinigung, dass man mit den Zahlungen auf dem Laufenden ist, reicht nicht aus. Die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung, die Budgets und die Statuten werden geprüft. Die Protokolle können zukünftige Probleme aufdecken, wie die Prüfung des Aufzugsaustauschs oder der Fassadenreparatur, die zwar noch keine beschlossene Sonderumlage (derrama) sind, aber erhebliche Kosten für Sie bedeuten werden.
8. Belegung und Vermietungen
Wer lebt in der Immobilie? Es wird geprüft, ob sie vom Verkäufer, einem Familienangehörigen, einem Mieter bewohnt wird oder ob sie leer steht. Wenn ein Mietvertrag besteht, ist es grundlegend, dessen Bedingungen zu analysieren, da Sie diesen eventuell respektieren müssen.
9. Reservierungs- und Arras-Vertrag
Die Due Diligence endet nicht mit der Analyse der Immobilie; sie gipfelt in der korrekten vertraglichen Gestaltung. Wenn ein Problem festgestellt wird, muss der Arras- oder Reservierungsvertrag die Lösung widerspiegeln: Was muss der Verkäufer tun, in welcher Frist und was passiert, wenn er dies nicht erfüllt. Es ist lebensnotwendig zu wissen, wie man eine Reservierung oder einen Arras-Vertrag prüft.
10. Finanzierung und Gesamtkosten
Wenn Sie eine Hypothek benötigen, muss der Vertrag Sie schützen. Geprüft werden Klauseln zur Finanzierung (aufschiebende Bedingung), realistische Fristen für deren Erhalt und die Folgen einer zu niedrigen Bewertung. Die Gesamtkosten der Operation werden analysiert, einschließlich Steuern, Gebühren und möglicher zukünftiger Sonderumlagen.
Hauptprobleme, die eine Due Diligence aufdecken kann
Eine gut durchgeführte Untersuchung kann Situationen ans Licht bringen, die Ihnen tausende Euro und viel Kopfzerbrechen ersparen:
- Dass der Verkäufer nicht der alleinige Eigentümer ist und die Unterschrift eines Miterben fehlt.
- Dass eine Pfändung kurz vor der Vollstreckung steht.
- Dass die Terrasse oder der Abstellraum, die Ihnen verkauft werden, nicht zur privaten Nutzung gehören oder gar nicht zum Grundstück zählen.
- Dass die Immobilie im Register als Gewerbeobjekt und nicht als Wohnung geführt wird.
- Dass das zusätzliche Zimmer ohne Genehmigung gebaut wurde und eine Abrissverfügung vorliegt.
- Dass die ITE des Gebäudes negativ ist und eine millionenschwere Sanierung erzwingt.
- Dass die Gemeinschaft eine Sonderumlage von 10.000 € pro Eigentümer beschlossen hat, die der Verkäufer zu erwähnen „vergessen“ hat.
- Dass die Wohnung mit einem Altmietvertrag vermietet ist.
- Dass der Arras-Vertrag, den Sie unterzeichnen wollten, es Ihnen nicht erlaubt, Ihr Geld zurückzuerhalten, wenn die Bank die Hypothek ablehnt.
Haben Sie eine Immobilie gefunden und wissen nicht, ob die Dokumentation korrekt ist? Wir analysieren die grundbuchliche, städtebauliche und gemeinschaftliche Situation, bevor Sie unterschreiben oder Geld übergeben.
Was eine rechtliche Due Diligence nicht ersetzt
Es ist wichtig zu verstehen, dass eine rechtliche und dokumentarische Prüfung keine technische Inspektion ersetzt. Ein Anwalt kann feststellen, dass eine Baumaßnahme keine Genehmigung hat, aber es ist ein Architekt, der beurteilen muss, ob Risse, Feuchtigkeit oder strukturelle Probleme vorliegen.
Sie sollte auch nicht mit einer Wertermittlung (tasación) verwechselt werden, deren Ziel es ist, einen Marktwert oder einen Wert für eine Hypothekengarantie zu bestimmen, ohne jedoch in die Analyse der Gemeinschaftsprotokolle oder der Klauseln des Arras-Vertrags einzusteigen. Beides, der technische Bericht und die Wertermittlung, ergänzen die rechtliche Due Diligence.
Wann ist eine Due Diligence besonders empfehlenswert?
Obwohl sie immer ratsam ist, wird die Due Diligence bei Operationen mit gewissen Besonderheiten unverzichtbar:
- Alte Wohnungen oder in unsanierten Gebäuden.
- Immobilien mit Erweiterungen, Terrassen, Innenhöfen oder Anbauten.
- Penthäuser und Erdgeschosswohnungen.
- Immobilien, die aus einer Erbschaft stammen.
- Immobilien, die kernsaniert wurden.
- In Wohnraum umgewandelte Ladenlokale.
- Sozialwohnungen (VPO/VPP).
- Wenn der Verkäufer mittels einer notariellen Vollmacht handelt.
- Wenn der Kauf vom Erhalt einer Finanzierung abhängt.
- Wenn die Agentur oder der Verkäufer Sie zur Unterschrift drängen.
Häufig gestellte Fragen zur Immobilien Due Diligence
Ist das dasselbe wie eine Nota Simple anzufragen?
Nein. Die Nota Simple ist nur eines von vielen Dokumenten, die in einer Due Diligence geprüft werden, die auch Kataster, Stadtplanung, Gemeinschaft, ITE, Verträge und mehr analysiert.
Führt die Immobilienagentur diese Prüfung nicht schon durch?
Die Agentur sammelt Dokumente und vermittelt bei der Operation, aber ihre Aufgabe ist es nicht, ein unabhängiges und exklusives Rechtsaudit im Interesse des Käufers durchzuführen. Ihre Anreize sind auf den Abschluss des Verkaufs ausgerichtet.
Wann sollte ich sie beauftragen?
Idealerweise vor der Unterzeichnung des Arras-Vertrags. Wenn Sie ihn bereits unterschrieben haben, sollte dies so schnell wie möglich und immer vor der öffentlichen Beurkundung geschehen, um noch rechtzeitig reagieren zu können.
Garantiert sie, dass ich niemals ein Problem haben werde?
Sie reduziert drastisch die vorhersehbaren Risiken basierend auf der verfügbaren Dokumentation und Information. Sie kann nicht zu 100 % garantieren, dass keine nicht deklarierten versteckten Mängel oder Probleme existieren, die dokumentarisch nicht erfasst sind, aber sie ist das beste Werkzeug, um diese zu minimieren.
Fazit
Eine Immobilien Due Diligence ist Ihre beste Versicherung für einen ruhigen Kauf. Ihr Wert liegt nicht nur darin, Probleme zu finden, sondern Ihnen ein vollständiges und wahrheitsgetreues Bild dessen zu vermitteln, was Sie kaufen, was es Ihnen ermöglicht, bessere Bedingungen auszuhandeln oder sich von einer schlechten Operation zurückzuziehen, bevor es zu spät ist.
Bei INMODOCS analysieren wir die gesamte Dokumentation der Wohnung, identifizieren die Risiken und beraten Sie, wie diese im Vertrag widergespiegelt werden sollten. Die meisten Probleme lassen sich vor der Unterschrift einfacher und günstiger lösen. Kennen Sie die Risiken der Wohnung und die Bedingungen, die in den Vertrag aufgenommen werden müssen. Kennen Sie vor dem Kauf genau die Immobilie und die Verpflichtungen, die Sie eingehen.
Bevor Sie die Anzahlung unterschreiben
Wenn Sie einen Kauf in Barcelona erwägen, lesen Sie den vollständigen Leitfaden: Wohnung in Barcelona kaufen ohne Überraschungen.
Dieser Inhalt hat allgemeinen Informationscharakter und ersetzt nicht die auf eine konkrete Operation zugeschnittene professionelle rechtliche oder technische Beratung.