Immobilien Due Diligence: Was es ist und was geprüft wird
Eine Immobilien Due Diligence ermöglicht es, die rechtliche, grundbuchliche, städtebauliche und gemeinschaftliche Situation einer Immobilie vor dem Kauf zu prüfen. Wir erklären, was sie beinhaltet und welche Risiken sie aufdecken kann.
Was eine Immobilien Due Diligence ist und warum man sie vor dem Kauf durchführen sollte
Ein Hauskauf besteht nicht nur darin, den Preis zu prüfen, die Immobilie zu besichtigen und eine Hypothek zu erhalten.
Vor der Unterzeichnung einer Reservierung oder eines Arras-Vertrags (contrato de arras) ist es ratsam zu wissen, wer der Eigentümer ist, welche Belastungen bestehen, ob die physische Realität mit dem Register und dem Catastro übereinstimmt, ob es nicht legalisierte Bauarbeiten gibt und ob die Eigentümergemeinschaft ausstehende Sonderumlagen oder wichtige Reparaturen hat.
Eine Immobilien Due Diligence sammelt und analysiert all diese Informationen, damit der Käufer eine Entscheidung mit größerer Sicherheit treffen kann. Ihr Zweck ist nicht einfach das Sammeln von Dokumenten, sondern die Interpretation der Informationen, das Verknüpfen möglicher Probleme und die Bestimmung, wie diese gelöst oder im Vertrag widergespiegelt werden sollten.
Was ist eine Immobilien Due Diligence?
Eine Immobilien Due Diligence ist eine Voruntersuchung der rechtlichen und dokumentarischen Situation einer Immobilie. Sie wird vor dem Kauf durchgeführt, um eine Immobilie vor dem Kauf zu prüfen und festzustellen, ob sie zu den angekündigten Bedingungen erworben werden kann, sowie um Umstände zu erkennen, die Folgendes beeinflussen könnten:
- Das Eigentum.
- Die Nutzung der Immobilie.
- Ihren Wert und die Finanzierung.
- Die zukünftigen Kosten des Käufers.
- Die spätere Eintragung im Register.
- Einen zukünftigen Verkauf.
Der Begriff „Due Diligence“ bezeichnet kein einzelnes gesetzlich geregeltes Dokument; sein Umfang muss an jede Immobilie angepasst werden. Die Agencia de la Vivienda de Cataluña widmet der Dokumentation, die der Verkäufer aushändigen muss, spezifische Informationen, was die Bedeutung dieser vorherigen Prüfung unterstreicht.
Ist eine Immobilien Due Diligence obligatorisch?
Nein, es gibt keine allgemeine Verpflichtung. Der Käufer übernimmt jedoch mit der Unterzeichnung einer Reservierung oder von Arras wichtige Verpflichtungen. Der Consejo General del Notariado empfiehlt, sich vor der Unterzeichnung oder der Übergabe von Geld zu informieren.
Die Due Diligence ermöglicht diese Prüfung zu einem Zeitpunkt, an dem es noch möglich ist, den Preis zu verhandeln, Bedingungen in den Vertrag aufzunehmen, Garantien zu verlangen oder sich gegen den Kauf zu entscheiden.
Wann sollte sie durchgeführt werden?
Im Idealfall sollte die Due Diligence nach der Identifizierung einer Immobilie und vor der Unterzeichnung der Reservierung oder der Arras begonnen werden. Wenn eine Reservierung verlangt wird, um die Immobilie vom Markt zu nehmen, sollte das Dokument die Operation vom Ergebnis der Prüfung abhängig machen.
Es ist nicht ratsam, die gesamte Analyse auf den Tag der Beurkundung zu verschieben. Obwohl der Notar wesentliche Prüfungen vornimmt, erfolgt sein Eingreifen meist am Ende, wenn der Käufer bereits Arras unterzeichnet und einen erheblichen Betrag übergeben haben könnte.
Was wird bei einer Immobilien Due Diligence geprüft?
Der Inhalt hängt von der jeweiligen Operation ab, aber eine vollständige Prüfung umfasst in der Regel die folgenden Aspekte.
1. Inhaberschaft und Verkaufsbefugnis
Die erste Prüfung besteht darin, festzustellen, wer der Eigentümer ist und ob er verkaufen darf. Es werden die Nota Simple, die Eigentumsurkunde und andere Unterlagen vor der Unterzeichnung von Arras geprüft, um die Identität der Inhaber, das Bestehen von Nießbrauchsrechten, die Ausreichendheit von Vollmachten oder die Zuteilung einer Erbschaft zu verifizieren. Das Colegio de Registradores bietet Zugang zu diesen Schlüsselinformationen.
2. Belastungen und grundbuchliche Beschränkungen
Die Prüfung der grundbuchlichen Belastungen ist grundlegend. Es wird das Bestehen von Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauchsrechten, Dienstbarkeiten oder steuerlichen Bindungen analysiert. Eine Due Diligence erklärt, was jede Belastung bedeutet, wie sie gelöscht werden kann und was im Vertrag geregelt werden muss.
3. Übereinstimmung zwischen Register, Catastro und physischer Realität
Die besichtigte Immobilie muss mit ihrer Beschreibung im Register und im Catastro übereinstimmen. Geprüft werden Fläche, Nutzung, Aufteilung und Elemente wie Terrassen oder Abstellräume. Die Sede Electrónica del Catastro ermöglicht die Einsicht in diese Informationen. Eine Diskrepanz kann nicht regularisierte Bauarbeiten offenbaren und die Bewertung oder Finanzierung beeinflussen.
4. Städtebauliche Situation
Das Register offenbart nicht immer die gesamte städtebauliche Situation. Es ist notwendig, die genehmigte Nutzung, Baugenehmigungen, Nutzungsänderungen, städtebauliche Disziplinarverfahren oder mögliche Beeinträchtigungen zu prüfen. Diese Prüfung ist bei Penthäusern, Erdgeschosswohnungen mit Innenhof, Häusern und in Wohnraum umgewandelten Lokalen von entscheidender Bedeutung.
5. Cédula de habitabilidad und technische Dokumentation
In Regionen wie Katalonien ist die Cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) unerlässlich. Es wird geprüft, ob sie vorhanden, gültig und der Immobilie zugeordnet ist. Ebenso werden der Energieausweis und bei Neubauten Genehmigungen und Bauabnahmebescheinigungen geprüft.
6. ITE und Zustand des Gebäudes
Beim Kauf einer Wohnung erwirbt man einen Teil der Gemeinschaftselemente. Es ist lebenswichtig, die ITE des Gebäudes zu analysieren (Technische Gebäudeinspektion), sowie das Eignungszertifikat und ausstehende Reparaturen. Ein Gebäude mit bestandener ITE kann dennoch wichtige auszuführende Arbeiten haben.
7. Eigentümergemeinschaft und Sonderumlagen
Über die Schuldenfreiheitsbescheinigung hinaus sollten die letzten Protokolle, Budgets, Satzungen und mögliche Konflikte geprüft werden. Die Protokolle können Probleme offenbaren, die noch nicht zu einer Sonderumlage (derrama) geführt haben, wie z. B. die Prüfung einer kostspieligen Reparatur.
8. Belegung und Vermietungen
Es muss geprüft werden, wer die Wohnung bewohnt: der Verkäufer, ein Mieter, ein Verwandter... Wenn ein Mietvertrag besteht, muss dieser analysiert werden. Wenn die Übergabe leer erfolgen soll, muss der Arras-Vertrag dies klar widerspiegeln.
9. Reservierungs- und Arras-Vertrag
Eine Due Diligence muss ihre Schlussfolgerungen in den Vertrag übertragen. Beim Prüfen einer Reservierung oder von Arras müssen Klauseln aufgenommen werden, die festlegen, was der Verkäufer korrigieren muss, in welcher Frist und was passiert, wenn dies nicht erfüllt wird.
10. Finanzierung und Gesamtkosten
Wenn der Kauf von einer Hypothek abhängt, muss der Vertrag mit den Bankfristen kompatibel sein. Es werden die aufschiebende Bedingung der Finanzierung, Fristen und Folgen einer niedrigen Schätzung analysiert und die Gesamtkosten der Operation einschließlich Steuern (ITP, IVA) und absehbarer Kosten berechnet.
Welche Probleme kann sie aufdecken?
Eine Immobilien Due Diligence kann unter anderem folgende Probleme aufdecken:
- Dass der Verkäufer nicht der alleinige Eigentümer ist.
- Das Bestehen einer Pfändung auf dem Grundstück.
- Dass eine Einzäunung oder Erweiterung ohne Genehmigung durchgeführt wurde.
- Dass die ITE des Gebäudes schwerwiegende Mängel festgestellt hat, die noch behoben werden müssen.
- Eine wichtige genehmigte oder in Diskussion befindliche Sonderumlage.
- Dass die Wohnung vermietet ist, ohne dass darüber informiert wurde.
- Dass der Arras-Vertrag den Käufer nicht schützt, wenn er keine Finanzierung erhält.
Einige dieser Probleme können gelöst werden; andere können eine Neuverhandlung des Preises rechtfertigen oder dazu raten, den Kauf nicht fortzusetzen.
Was ersetzt eine rechtliche Due Diligence nicht?
Die rechtliche Prüfung ersetzt keine technische Inspektion durch einen Architekten, wenn Zweifel am physischen Zustand der Immobilie bestehen (Risse, Feuchtigkeit, Struktur).
Sie sollte auch nicht mit einer Tasación (Bewertung) verwechselt werden, die den Wert der Immobilie bestimmt, aber Belastungen, Gemeinschaftsprotokolle oder Vertragsklauseln nicht eingehend analysiert.
In welchen Fällen ist sie besonders empfehlenswert?
Eine Due Diligence ist entscheidend beim Kauf von Altbauten, renovierten Objekten, Penthäusern, Erdgeschosswohnungen, Häusern, Immobilien aus Erbschaften, wenn der Verkäufer mit Vollmacht handelt, wenn das Objekt vermietet ist oder wenn die Dokumentation unvollständig ist. Je mehr Besonderheiten, desto größer ist die Notwendigkeit, eine Immobilie vor dem Kauf zu analysieren.
Wie sollte ein guter Due Diligence Bericht aussehen?
Ein nützlicher Bericht sollte die geprüfte und die fehlende Dokumentation identifizieren, die festgestellten Vorfälle, das Risikoniveau, die notwendigen Maßnahmen und vor allem die Bedingungen, die in den Vertrag aufgenommen werden sollten, um den Käufer zu schützen. Er sollte mit einer klaren Schlussfolgerung zur Durchführbarkeit und den Risiken der Operation enden.
Häufig gestellte Fragen
Ist eine Due Diligence dasselbe wie die Anforderung einer Nota Simple?
Nein. Die Nota Simple ist eines der Dokumente, die geprüft werden, aber die Due Diligence analysiert ein viel breiteres Spektrum: Catastro, Städtebau, Eigentümergemeinschaft, ITE, Verträge und Belegung.
Führt die Immobilienagentur die Due Diligence durch?
Die Agentur sammelt Dokumente als Vermittlerin, aber ihre Arbeit entspricht nicht einer unabhängigen und umfassenden rechtlichen Prüfung, die ausschließlich im Interesse des Käufers durchgeführt wird.
Wann sollte sie beauftragt werden?
Vorzugsweise vor der Unterzeichnung einer Reservierung oder eines Arras-Vertrags. Wenn diese bereits unterzeichnet wurden, sollte sie so schnell wie möglich durchgeführt werden, um noch vor der Unterzeichnung der Urkunde handeln zu können.
Garantier sie, dass niemals ein Problem auftreten wird?
Sie reduziert die Risiken basierend auf der verfügbaren Dokumentation erheblich. Sie kann das absolute Nichtvorhandensein von versteckten Mängeln oder vom Verkäufer nicht mitgeteilten Tatsachen nicht garantieren, ist aber das beste Werkzeug, um diese zu minimieren.
Dient sie auch für Neubauwohnungen?
Ja, obwohl der Fokus ein anderer ist. Bei Neubauten werden Baugenehmigungen, die Eintragung der Promotion, gesetzliche Garantien, die Baubeschreibung und ganz besonders die Klauseln des Kaufvertrags geprüft.
Fazit
Eine Immobilien Due Diligence ermöglicht es, die rechtliche, städtebauliche und gemeinschaftliche Situation einer Wohnung eingehend zu kennen, bevor wirtschaftliche Verpflichtungen eingegangen oder ein Vertrag unterzeichnet wird.
Ihr Wert liegt nicht nur darin, Belastungen zu entdecken, sondern alle Arten von Risiken aufzudecken: nicht legalisierte Bauarbeiten, Probleme im Gebäude, zukünftige Sonderumlagen oder ungünstige Klauseln. Letztendlich geht es darum, eine informierte Entscheidung zu treffen und sicher zu kaufen.
Bei INMODOCS sind wir Experten in der rechtlichen Prüfung von Immobilien. Wir analysieren die gesamte Dokumentation, identifizieren die Risiken und beraten Sie, damit der Vertrag Ihre Interessen schützt. Bevor Sie einen so wichtigen Schritt tun, erfahren Sie genau, was Sie kaufen.