Ricevere le chiavi di una casa di nuova costruzione è uno dei momenti più attesi da qualsiasi acquirente. Tuttavia, non sempre è sinonimo di una costruzione completamente ultimata o priva di difetti.
Porte che non si chiudono correttamente, pavimenti graffiati o sollevati, umidità inaspettata, elettrodomestici che non corrispondono a quelli contrattati o problemi al sistema di climatizzazione sono inconvenienti comuni durante la prima visita di cortesia. Di fronte a ciò, è frequente che la promotora cerchi di calmare gli animi promettendo una rapida lista de repasos dopo la firma dell'atto.
Tuttavia, non tutti i difetti hanno la stessa rilevanza giuridica né sono disciplinati dalle stesse tempistiche. Per proteggere il tuo investimento, è fondamentale eseguire una rigorosa due diligence immobiliare, conoscere i tuoi diritti e sapere come reclamare in modo formale i difetti in una casa di nuova costruzione.
Cosa si considera un difetto in una casa di nuova costruzione?
Si verifica un difetto o vizio costruttivo quando l'immobile non presenta le caratteristiche pattuite nel contratto o quando uno dei suoi componenti non è stato progettato, installato o eseguito seguendo le regole della buona costruzione.
Questi difetti possono essere classificati in difetti visibili (rilevabili a prima vista al momento della consegna) o vizi occulti (danni che si manifestano con l'uso quotidiano della casa). I problemi più comuni di solito sono:
- Estetici e finiture: Graffi sul parquet, piastrelle sbeccate, difetti di verniciatura o modanature mal incastrate.
- Di abitabilità e funzionamento: Infiltrazioni d'acqua, umidità, mancanza di isolamento acustico o termico, e guasti ai pluviali o all'impianto elettrico.
- Strutturali: Crepe in travi o muri portanti, cedimenti del terreno e patologie gravi che compromettono la stabilità dell'edificio.
È importante ricordare che l'acquirente ha il diritto di esigere tutto ciò che figura nella pubblicità, nelle planimetrie e nella memoria de calidades, poiché questa documentazione ha carattere vincolante per il promotore.
I tre termini di garanzia della Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) disciplina i termini di garanzia esigibili dagli agenti che intervengono nella costruzione. A seconda della gravità e della tipologia dei difetti della nuova costruzione, questo testo di legge distingue tre periodi specifici:
1. Termine di un anno: Difetti di rifinitura o finitura
Questo periodo copre i danni materiali che interessano esclusivamente gli elementi di rifinitura o finitura dell'immobile. Si tratta di vizi minori facilmente visibili a occhio nudo:
- Vernice scrostata o segni di urti.
- Disallineamenti negli infissi interni (porte che sfregano, finestre sigillate male).
- Gioco nelle maniglie, sanitari non fissati correttamente o battiscopa staccati.
2. Termine di tre anni: Difetti de abitabilità e funzionalità
Durante tre anni, i soggetti coinvolti nella costruzione rispondono dei difetti che impediscono un uso normale, seguro e confortevole della casa a causa del mancato rispetto dei requisiti di abitabilità:
- Umidità e infiltrazioni da terrazzi o facciate.
- Malfunzionamento degli impianti idraulici, del gas o elettrici.
- Isolamento insufficiente contro il rumore o le temperature esterne (mancanza di comfort termico e acustico).
3. Termine di dieci anni: Difetti strutturali
Il termine decennale, coperto solitamente dalla nota assicurazione decennale (seguro decenal), garantisce la riparazione dei danni materiali più gravi: quelli che interessano le fondamenta, i supporti, le travi, i solai o i muri portanti e che compromettono direttamente la stabilità e la resistenza meccanica dell'edificio.
| Tipo di Difetto | Elementi Interessati | Termine di Garanzia (LOE) |
|---|---|---|
| Finitura | Verniciatura, rivestimenti estetici, infissi leggeri | 1 anno |
| Abitabilità | Impianti, umidità, difetti di isolamento, climatizzazione | 3 anni |
| Strutturale | Travi, fondamenta, solai, muri portanti | 10 anni |
Quando inizia a decorrere realmente il termine di garanzia?
Un errore molto diffuso è pensare che i termini di garanzia de 1, 3 e 10 anni inizino a decorrere dal giorno in cui acquistiamo la casa davanti al notaio o quando ci vengono consegnate le chiavi.
La realtà giuridica è diversa: il computo inizia dalla data dell'acta de recepción de la obra da parte del promotore, quando il costruttore consegna formalmente l'edificio ultimato. Poiché questo momento può essere avvenuto diversi mesi prima della stipula dell'atto notarile della tua casa, è fondamentale richiedere al venditore copie dell'acta de recepción de la obra e del Libro del Edificio per verificare con precisione il periodo di copertura ancora disponibile.
Differenza essenziale: Termine de garanzia vs. Termine di prescrizione per fare causa
Non dobbiamo confondere il termine di garanzia con il termine per presentare un reclamo in tribunale.
- Il termine di garanzia (1, 3 o 10 anni) è il periodo entro il quale deve manifestarsi il danno nell'immobile.
- Una volta che il difetto si manifesta entro il periodo di garanzia applicabile, l'acquirente dispone di un termine di prescrizione di due anni per avviare le azioni ufficiali e fare causa.
Ciò significa que se rilevi un problema di umidità legato all'abitabilità (copertura di 3 anni) a due anni dalla consegna, disponi di due anni aggiuntivi da quel momento per agire per vie legali se il problema non viene risolto.
La falta de conformidad nel contratto di compravendita
Oltre alle garanzie fisiche della LOE, in ambiti autonomi come la Catalogna si applica in via complementare il regime per falta de conformidad de la compraventa previsto dal Código Civil de Cataluña.
Questa fattispecie tutela l'acquirente quando ciò che riceve non corrisponde a quanto pattuito contrattualmente:
- La superficie utile della casa è inferiore a quella indicata nelle planimetrie ufficiali.
- La distribuzione interna è stata modificata senza il consenso dell'acquirente.
- Sono stati utilizzati materiali di qualità inferiore rispetto a quelli espressamente indicati nel contratto.
Questa via tutela per tre anni dalla consegna del possesso dell'immobile, offrendo all'acquirente strumenti come la richiesta di riparazione, la riduzione proporzionale del prezzo di vendita o persino la risoluzione del contratto in casi di estrema gravità.
A chi dobbiamo richiedere la riparazione?
Anche se il difetto è stato causato direttamente da un operaio assunto dall'impresa edile o è dovuto a un errore di calcolo dell'architetto, l'acquirente deve indirizzare preferibilmente il proprio reclamo alla promotora.
La Ley de Ordenación de la Edificación stabilisce chiaramente che il promotore risponderà in solido con gli altri soggetti coinvolti nei confronti degli acquirenti per i danni materiali causati da vizi di costruzione. Pertanto, indirizzare il reclamo alla promotora offre la massima garanzia di tutela legale, evitando che i diversi tecnici si addossino la colpa a vicenda per eludere le proprie responsabilità.
Come comportarsi durante la visita di consegna: La lista de repasos e i verbali
Prima di apporre la tua firma sull'atto pubblico, la promotora ti convocherà presso l'immobile per effettuare la relativa visita preliminare di cortesia. Non considerarla una semplice formalità. Dedica il tempo necessario e segui questi passaggi essenziali:
- Porta con te la memoria de calidades e le planimetrie di distribuzione. Verifica che le finiture corrispondano esattamente a quanto pattuito.
- Verifica tutti gli impianti operativi. Apri tutti i rubinetti contemporaneamente per misurare la pressione, assicurati che tutti gli scarichi defluiscano correttamente, accendi il riscaldamento o l'aria condizionata, alza e abbassa tutte le tapparelle elettriche e prova tutte le prese utilizzando un caricabatterie.
- Redigi una lista de repasos dettagliata. Evita generalizzazioni come "parete in cattivo stato". Sii invece specifico: "Crepa di 15 cm di lunghezza sulla parete nord della camera da letto principale, a un metro dal pavimento".
- Accompagna ogni annotazione con materiale grafico. Scatta fotografie a breve e media distanza e includi un riferimento visivo di scala se necessario.
Conserva sempre una copia firmata o timbrata dalla promotora che attesti la formale ricezione di tale elenco di difetti.
Devo firmare l'atto notarile se si riscontrano difetti nella nuova costruzione?
La decisione di procedere con la firma davanti al notaio dipenderà direttamente dalla natura e dall'impatto dei difetti riscontrati:
- Se si trata di difetti estetici o rifiniture di finitura: Non è consigliabile bloccare la firma della compravendita. Tuttavia, devi esigere che all'atto pubblico stesso venga allegata la lista de repasos con un impegno espresso da parte della promotora a risolverli entro un termine massimo stabilito (normalmente tra i 15 e i 30 giorni).
- Se si tratta di difetti essenziali (che impediscono l'abitabilità o l'ottenimento delle licenze): Se la casa è priva di utenze, presenta gravi problemi di fognatura o strutturali, ti consigliamo di richiedere consulenza legale per sospendere la firma dell'atto o trattenere una percentuale del pagamento tramite deposito notarile fino al completamento delle riparazioni.
Prima di compiere qualsiasi passo di questa portata, è utile raccogliere la documentazione da richiedere prima di firmare e consultare esperti immobiliari per evitare di incorrere in un inadempimento contrattuale da parte tua.
Cosa fare se la promotora non ripara i difetti volontariamente
Se, nonostante continue e-mail e telefonate, la promotora ignora le riparazioni promesse o effettua interventi temporanei che non risolvono la causa alla radice, dovrai avviare un reclamo formale per via extragiudiziale:
- Invio di un Burofax con avviso di ricevimento e certificazione del testo. Richiedi alla promotora l'immediata riparazione dei difetti dettagliati entro un termine massimo improrogabile (ad esempio, 10 o 15 giorni lavorativi). Il burofax ha una forza probatoria fondamentale se decidi di avviare un successivo procedimento.
- Redazione di una perizia tecnica di costruzione. Se il problema presenta una certa gravità, rivolgiti a un architetto o a un aparejador indipendente. Questo professionista redigerà una relazione tecnica che determinerà la causa esatta del problema costruttivo, la soluzione ideale per ripararlo e un preventivo economico stimato dei costi di riparazione.
- Consumo o Oficinas de Vivienda. Puoi presentare un reclamo presso l'amministrazione dei consumatori della comunità autonoma per tentare un processo di mediazione.
- Azione legale (Demanda Judicial). Se la via amichevole fallisce completamente, la perizia tecnica servirà come pilastro fondamentale della causa civile volta a esigere l'esecuzione dei lavori o il rispettivo indennizzo economico.
Se stai per compiere questo passo o hai appena ricevuto le chiavi del tuo immobile, non rischiare il tuo denaro. Assicurati prima con degli esperti effettuando verifiche complete verifiche all'acquisto di una nuova costruzione per entrare nella tua nuova casa in totale tranquillità.
Domande frequenti sui difetti nelle nuove costruzioni
¿Cosa succede se riparo i difetti per conto mio e poi invio la fattura alla promotora?
Non è consigliabile agire unilateralmente se non in casi di assoluta urgenza (ad esempio, un allagamento imminente). Per poter richiedere giudizialmente l'importo, devi aver prima diffidato formalmente la promotora offrendole un termine ragionevole per la riparazione e disporre di una perizia tecnica che giustifichi la necessità oggettiva dell'intervento effettuato.
¿Il condominio (comunidad de propietarios) può reclamare i difetti dell'edificio?
Sì. Se i difetti di costruzione si trovano nelle aree comuni (androni, facciate, impermeabilizzazione di lastrici solari, piscine condominiali o garage), l'amministratore o il presidente del condominio, previa delibera approvata dall'assemblea dei condomini (junta de propietarios), è il soggetto che detiene la rappresentanza legale idonea per presentare il reclamo unificato nei confronti del promotore edilizio.
¿Il seguro decenal copre i difetti di verniciatura o del parquet flottante?
Assolutamente no. Il seguro decenal è un'assicurazione contro i danni materiali obbligatoria per legge, volta esclusivamente a garantire la stabilità strutturale dell'immobile per un periodo di dieci anni. I difetti estetici e di verniciatura sono disciplinati unicamente dalla garanzia di un anno a carico del costruttore.
Prima di firmare arras
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Conclusione
Acquistare un appartamento o una villetta richiede un esborso economico notevole. Non permettere che false promesse verbali facciano scadere i tuoi termini legali per reclamare i difetti che, legittimamente, hai il diritto di veder risolti.
Organizzare metodologicamente la lista de repasos, documentare con perizie indipendenti le anomalie e notificare formalmente ogni difetto entro i tempi stabiliti proteggerà il tuo patrimonio a lungo termine.
In INMODOCS ti offriamo consulenza per difendere i tuoi diritti di acquirente. Analizziamo le condizioni contrattuali, le polizze di garanzia esistenti e redigiamo i reclami extragiudiziali necessari nei confronti del promotore negligente, affinché tu possa goderti la tua casa di nuova costruzione esattamente come l'avevi sognata.