Due diligence immobiliare: cos'è e cosa analizza

Cos'è una due diligence immobiliare e perché farla prima di acquistare

Acquistare una casa non consiste solo nel verificarne il prezzo, visitare l'immobile e ottenere un mutuo.

Prima di firmare una prenotazione o un contratto di arras (caparra confirmatoria), conviene sapere chi è il proprietario, quali oneri esistono, se la realtà fisica coincide con il Registro de la Propiedad e il Catastro, se vi sono opere non sanate e se il condominio ha rate straordinarie o riparazioni importanti in sospeso.

Una due diligence immobiliare raccoglie e analizza tutte queste informazioni affinché l'acquirente possa prendere una decisione con maggiore sicurezza. La sua finalità non è semplicemente raccogliere documenti, bensì interpretare le informazioni, correlare i possibili problemi e determinare come debbano essere risolti o recepiti nel contratto.

Cos'è una due diligence immobiliare?

Una due diligence immobiliare è un'indagine preliminare sulla situazione giuridica e documentale di un immobile. Si effettua prima dell'acquisto per controllare una casa prima di comprare e verificare se può essere acquistata alle condizioni pubblicizzate, nonché per individuare qualsiasi circostanza che possa influire su:

• La proprietà.
• L'uso dell'abitazione.
• Il suo valore e il finanziamento.
• Le spese future dell'acquirente.
• La successiva trascrizione nei registri.
• Una futura vendita.

Il termine “due diligence” non identifica un unico documento regolato legalmente; la sua portata deve adattarsi a ogni immobile. L'Agencia de la Vivienda de Cataluña dedica informazioni specifiche alla documentazione che deve consegnare il venditore, il che dimostra l'importanza di questa revisione preliminare.

È obbligatoria una due diligence immobiliare?

No, non esiste un obbligo generale. Tuttavia, l'acquirente assume obblighi importanti sin dalla firma di una prenotazione o di una caparra. Il Consejo General del Notariado raccomanda di informarsi prima di firmare o consegnare denaro.

La due diligence permette di effettuare tale revisione quando è ancora possibile negoziare il prezzo, includere condizioni nel contratto, richiedere garanzie o decidere di non procedere con l'acquisto.

Quando deve essere effettuata?

L'ideale è iniziare la due diligence dopo aver individuato una casa e prima di firmare la prenotazione o la caparra. Se viene richiesta una prenotazione per ritirare l'immobile dal mercato, il documento dovrebbe condizionare l'operazione all'esito della revisione.

Non è consigliabile lasciare tutta l'analisi al giorno del rogito. Sebbene il notaio effettui controlli essenziali, il suo intervento avviene solitamente alla fine, quando l'acquirente potrebbe aver già firmato una caparra e versato una cifra importante.

Cosa analizza una due diligence immobiliare?

Il contenuto dipenderà da ogni operazione, ma una revisione completa solitamente include i seguenti aspetti.

1. Titolarità e capacità di vendere

Il primo controllo consiste nel determinare chi è il proprietario e se può vendere. Si analizzano la nota simple, l'atto di proprietà e altra documentazione prima di firmare la caparra per verificare l'identità dei titolari, l'esistenza di usufrutti, la sufficienza dei poteri o l'aggiudicazione di un'eredità. Il Colegio de Registradores offre accesso a queste informazioni chiave.

2. Oneri e limitazioni registrali

La revisione degli oneri registrali è fondamentale. Si analizza l'esistenza di ipoteche, pignoramenti, usufrutti, servitù o pendenze fiscali. Una due diligence spiega cosa significa ogni onere, come può essere cancellato e cosa deve essere regolamentato nel contratto.

3. Corrispondenza tra Registro, Catastro e realtà fisica

L'abitazione visitata deve coincidere con la sua descrizione nel Registro de la Propiedad e nel Catastro. Si analizzano superficie, uso, distribuzione ed elementi come terrazze o ripostigli. La Sede Electrónica del Catastro permette di consultare queste informazioni. Una discrepanza può rivelare opere non regolarizzate e influire sulla valutazione o sul finanziamento.

4. Situazione urbanistica

Il Registro non sempre rivela l'intera situazione urbanistica. È necessario verificare l'uso autorizzato, le licenze edilizie, i cambi di destinazione d'uso, i procedimenti sanzionatori urbanistici o eventuali vincoli. Questa revisione è cruciale per attici, piani terra con cortile, case e locali convertiti in abitazione.

5. Cédula de habitabilidad e documentazione tecnica

In comunità come la Catalogna, la cédula de habitabilidad (certificato di abitabilità) è essenziale. Si verifica se esiste, se è in vigore e se corrisponde all'immobile. Si controlla anche il certificato di efficienza energetica e, nelle nuove costruzioni, licenze e certificati di fine lavori.

6. ITE e stato dell'edificio

Quando si acquista un appartamento, si acquista una parte degli elementi comuni. È vitale analizzare la ITE dell'edificio (Ispezione Tecnica degli Edifici), il certificato di idoneità e le riparazioni pendenti. Un edificio che ha superato la ITE può comunque avere lavori importanti da eseguire.

7. Condominio e rate straordinarie

Oltre al certificato di stato dei pagamenti, si devono revisionare gli ultimi verbali, i bilanci, gli statuti e i possibili conflitti. I verbali possono rivelare problemi non ancora trasformati in una spesa approvata, come lo studio di una riparazione costosa.

8. Occupazione e locazioni

Bisogna verificare chi occupa l'abitazione: il venditore, un inquilino, un familiare... Se c'è un contratto di affitto, è necessario analizzarlo. Se deve essere consegnata libera, il contratto di caparra deve rifletterlo chiaramente.

9. Contratto di prenotazione e caparra

Una due diligence deve trasferire le sue conclusioni al contratto. Nel revisionare una prenotazione o una caparra, si devono includere clausole che stabiliscano cosa deve regolarizzare il venditore, entro quale termine e cosa succede in caso di inadempimento.

10. Finanziamento e costo totale

Se l'acquisto dipende da un mutuo, il contratto deve essere compatibile con le tempistiche bancarie. Si analizza la condizione sospensiva di finanziamento, i termini, le conseguenze di una perizia bassa e si calcola il costo totale dell'operazione, inclusi imposte e spese prevedibili.

Quali problemi può rilevare?

Una due diligence immobiliare può rivelare, tra gli altri problemi:

• Che il venditore non è l'unico proprietario.
• L'esistenza di un pignoramento sull'immobile.
• Che una chiusura veranda o un ampliamento è stato realizzato senza licenza.
• Che la ITE dell'edificio ha rilevato carenze gravi ancora da sanare.
• Una spesa straordinaria importante approvata o in discussione.
• Che l'abitazione è affittata senza che sia stato comunicato.
• Che il contratto di caparra non protegge l'acquirente se non ottiene il finanziamento.

Alcuni di questi problemi possono essere risolti; altri possono giustificare una rinegoziazione del prezzo o consigliare di non procedere con l'acquisto.

Cosa non sostituisce una due diligence legale?

La revisione giuridica non sostituisce un'ispezione tecnica da parte di un architetto se esistono dubbi sullo stato fisico dell'immobile (crepe, umidità, struttura).

Non deve nemmeno essere confusa con una perizia (tasación), che determina il valore dell'immobile ma non analizza approfonditamente gli oneri, i verbali condominiali o le clausole del contratto.

In quali operazioni è particolarmente raccomandata?

Una due diligence è fondamentale quando si acquistano case d'epoca, con ristrutturazioni, attici, piani terra, case, immobili provenienti da eredità, se il venditore agisce con procura, se l'immobile è affittato o se la documentazione è incompleta. Maggiori sono le particolarità, maggiore è la necessità di analizzare un immobile prima di comprare.

Come deve essere un buon rapporto di due diligence?

Un rapporto utile deve identificare la documentazione revisionata e quella mancante, le criticità rilevate, il livello di rischio, le azioni necessarie e, soprattutto, le condizioni che devono essere incluse nel contratto per proteggere l'acquirente. Deve terminare con una conclusione chiara sulla fattibilità e sui rischi dell'operazione.

Domande frequenti

La due diligence è la stessa cosa che richiedere una nota simple?

No. La nota simple è uno dei documenti che si revisionano, ma la due diligence analizza un insieme molto più ampio: Catastro, urbanistica, condominio, ITE, contratti e occupazione.

L'agenzia immobiliare effettua la due diligence?

L'agenzia raccoglie la documentazione come intermediaria, ma il suo lavoro non equivale a una revisione giuridica indipendente ed esaustiva realizzata esclusivamente nell'interesse dell'acquirente.

Quando deve essere incaricata?

Preferibilmente, prima di firmare una prenotazione o un contratto di caparra. Se sono già stati firmati, deve essere effettuata il prima possibile per poter agire prima della firma del rogito.

Garantisce che non apparirà mai un problema?

Riduce significativamente i rischi basandosi sulla documentazione disponibile. Non può garantire l'assenza assoluta di vizi occulti o fatti non comunicati dal venditore, ma è il miglior strumento per minimizzarli.

Serve anche per case di nuova costruzione?

Sì, anche se l'approccio è diverso. Nelle nuove costruzioni si revisionano le licenze edilizie, la trascrizione della promozione, le garanzie legali, il capitolato e, in modo particolare, le clausole del contratto di compravendita.

Conclusione

Una due diligence immobiliare permette di conoscere in profondità la situazione giuridica, urbanistica e condominiale di una casa prima di assumere impegni economici o firmare un contratto.

Il suo valore non risiede solo nello scoprire oneri, ma nel rilevare ogni tipo di rischio: opere non sanate, problemi nell'edificio, future spese straordinarie o clausole sfavorevoli. In definitiva, si tratta di prendere una decisione informata e acquistare con sicurezza.

In INMODOCS siamo esperti nella revisione legale della casa. Analizziamo tutta la documentazione, identifichiamo i rischi e ti consigliamo affinché il contratto protegga i tuoi interessi. Prima di fare un passo così importante, conosci esattamente cosa stai comprando.