Ao comprar uma habitação em Espanha, é habitual focar-se no preço do imóvel, na negociação da hipoteca e nos impostos correspondientes (como o ITP ou o IVA). No entanto, existem outras despesas correntes associadas à propriedade que devem ser liquidadas com total clareza entre o comprador e o vendedor para evitar surpresas desagradáveis após a assinatura da escritura.
Duas das despesas recorrentes mais habituais e que mais dúvidas geram são as despesas do condomínio (gastos de comunidad) e o Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Embora à primeira vista possam parecer semelhantes pelo seu caráter periódico, la realidade é que a lei as trata de forma muito diferente.
Mientras que o IBI se rege pela regulamentação fiscal local e toma como referência uma data de facto gerador anual fixa, as despesas de condomínio dependem da Ley de Propiedad Horizontal (e de regimes civis próprios como o Código Civil de Cataluña) e dividem-se entre quotas ordinárias, extraordinárias e de reserva.
Antes de assinar um contrato de arras, não basta uma declaração verbal que garanta que "está tudo pago". É vital conhecer exatamente que despesas existem, quando vencem e quem assumirá cada uma delas após a compra e venda. De seguida, analisamos a fundo a partilha de ambos os conceitos.
¿Quem paga as despesas de condomínio ao vender um apartamento?
Os proprietários de uma habitação são obrigados a contribuir para as despesas comuns do edifício conforme a sua quota de participação ou de acordo com as regras específicas estabelecidas nos estatutos do condomínio. Nesta categoria englobam-se conceitos como as quotas ordinárias, as derramas de caráter extraordinário, as contribuições para o fundo de reserva e outras despesas específicas aprovadas nas assembleias de condóminos.
Quando ocorre a compra e venda de um apartamento, é fundamental diferenciar entre as dívidas que já se acumularam (que correspondem legalmente ao vendedor) e os recibos que serão emitidos a partir do momento em que o comprador se torne o novo proprietário.
As dívidas de condomínio anteriores correspondem ao vendedor
O vendedor responde pessoalmente pelas dívidas que mantenha com o condomínio no momento da transmissão da habitação. No entanto, para proteger os condomínios, a lei estabelece uma garantia real: a afección real (ónus real de garantia) do imóvel.
Na Catalunha, por exemplo, o Código Civil catalán estipula que a habitação fica legalmente vinculada ao pagamento das dívidas de condomínio pendentes correspondentes à parte vencida do ano em curso e aos quatro anos civis imediatamente anteriores (no regime do Código Civil comum estatal, este prazo é de três anos mais a anuidade corrente).
Isto significa que se comprar uma habitação com dívidas de condomínio pendentes e o vendedor não as pagar, o condomínio poderá reclamá-las diretamente contra o imóvel, afetando-o a si como novo proprietário. Para evitar este grave prejuízo, é obrigatório exigir o certificado de dívidas ao condomínio antes da outorga da escritura pública.
¿O que deve indicar o certificado do condomínio?
Um erro muito comum é aceitar um certificado genérico que simplesmente indique que o vendedor está "em dia com o pagamento" das quotas vencidas. Um certificado completo, especialmente sob a regulamentação catalã, deve discriminar de forma transparente:
- As dívidas pendentes de pagamento até à data.
- As despesas ordinárias orçamentadas e aprovadas que ainda não tenham vencido.
- As derramas (quotas extraordinárias) ou despesas extraordinárias já aprovadas pela junta de propietarios (assembleia de proprietários) mas que ainda não são exigíveis.
- O estado das contribuições para o fundo de reserva do imóvel.
Imaginemos que a comunidade de proprietários aprovou uma grande reabilitação de fachada no valor de 300.000 euros. À habitação em questão correspondem 12.000 euros de derrama. Se o vendedor ya tiver pago 4.000 euros e tiver sido acordado pagar o restante em prestações mensais posteriores à venda, um certificado básico dirá que "está em dia", omitindo que o comprador terá de assumir as quotas mensais restantes de 8.000 euros. Por isso, contar com um certificado detalhado é o único método seguro para avaliar a realidade económica do edifício e poder negociar um ajuste de preço, se necessário.
¿Quem paga as quotas de condomínio após a assinatura da escritura?
Uma vez formalizada a compra e venda e assinada a escritura pública, o comprador assume a condição de coproprietário. A partir desse momento, fica obrigado a pagar las novas quotas comunitárias ordinárias que se forem vencendo.
No entanto, comprador e vendedor são completamente livres de acordar uma partilha diferente a nível privado. Por exemplo, podem acordar que o vendedor assuma a totalidade de uma derrama extraordinária que já tenha sido aprovada para uma obra de melhoria no edifício, mesmo que parte dos recibos seja emitida após a compra. Para que este acordo tenha plena validade e possa ser exigido entre as partes, deve ficar perfeitamente redigido no contrato de arras ou na escritura.
O destino do fundo de reserva ao transmitir o imóvel
O fundo de reserva de uma comunidade de proprietários é um depósito acumulado para fazer face a futuras obras de conservação ou emergências do edifício. Muitos vendedores assumem erroneamente que, ao vender o apartamento, têm direito a reclamar a devolução da sua parte proporcional deste fundo.
No entanto, a lei estabelece de forma taxativa que as contribuições para o fundo de reserva pertencem à comunidade de proprietários e estão vinculadas de forma inseparável ao imóvel. O vendedor não tem direito a exigir o seu reembolso, pelo que o saldo do fundo acumulado se transmite de forma automática em benefício do novo adquirente.
¿Quem paga o IBI quando se vende uma habitação?
O Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) é um imposto municipal anual que incide sobre a titularidade dos direitos reais sobre qualquer bem imóvel. Ao contrário das quotas de condomínio, o seu funcionamento legal relativamente à compra e venda estrutura-se em torno de uma data-chave: 1 de janeiro.
Perante o Ayuntamiento (município) correspondente, o sujeito passivo do imposto é a pessoa que detiver a propriedade do imóvel no primeiro dia do ano civil. Portanto, se vender uma habitação a 2 de setembro, o sujeito passivo perante o município continua a ser o vendedor, dado que era o proprietário a 1 de janeiro desse mesmo ano.
O rateio do IBI: a jurisprudência do Tribunal Supremo
O facto de o vendedor ser o único obrigado perante a administração local não significa que tenha de suportar obrigatoriamente o custo integral do imposto de todo o ano. O Tribunal Supremo, através de uma sentença histórica, determinou que o vendedor que paga o IBI de um exercício tem o direito de repercutir no comprador a parte proporcional do imposto correspondente ao período do ano em que o comprador for o proprietário da habitação, salvo acordo expresso em contrário.
Deste modo, distinguem-se claramente duas esferas de relação:
- Relação tributária (perante o Ayuntamiento): O obrigado ao pagamento continua a ser exclusivamente quem possuía a habitação a 1 de janeiro.
- Relação privada (comprador e vendedor): Salvo acordo expresso em contrário no contrato, o custo anual do imposto é rateado por dias a partir da data de assinatura da escritura.
Exemplo prático de rateio do IBI
Para o visualizar com clareza, analisemos o seguinte caso hipotético:
- Valor do IBI anual: 730 euros (equivalente a 2 euros por dia).
- Data de assinatura da escritura: 1 de outubro.
- Período do vendedor (de 1 de janeiro a 30 de setembro): 273 dias.
- Período do comprador (de 1 de outubro a 31 de dezembro): 92 dias.
Se for aplicada a regra de rateio proporcional por dias, cabe ao vendedor assumir 546 euros e ao comprador 184 euros. Habitualmente, este ajuste de contas é resolvido diretamente no próprio ato da assinatura perante notário, descontando a parte proporcional do vendedor do preço final a pagar pelo comprador.
Comparativa: Diferenças-chave entre IBI e Gastos de Comunidad
Para clarificar a natureza de ambos os conceitos económicos, a tabela seguinte mostra de forma esquemática as principais discrepâncias a ter em conta em qualquer operação de compra e venda:
| Conceito | Gastos de Comunidad | Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) |
|---|---|---|
| Origem | Quotas ordinárias e acordos da Assembleia de Proprietários (Junta de Propietarios). | Tributo municipal devido anualmente ao Ayuntamiento. |
| Regra Geral | O vendedor responde pelas dívidas anteriores; o comprador assume as posteriores à escritura. | O sujeito passivo é o proprietário à data de 1 de janeiro do ano da venda. |
| Rateio | Não se rateiam, por norma geral, as quotas mensais, salvo acordo expresso. | É rateado por dias de propriedade por norma geral, salvo acordo em contrário. |
| Afección de la Finca | A habitação responde pelas dívidas do ano em curso e dos 3 ou 4 anos anteriores. | O imóvel fica afeto de forma subsidiária ao pagamento dos períodos de imposto pendentes. |
| Documento de Controlo | Certificado emitido pelo Administrador/Secretário do condomínio. | Comprovativos de pagamento dos últimos exercícios e consulta cadastral. |
O que verificar e como regular estas despesas no contrato de arras
Para realizar uma compra segura e evitar litígios posteriores, é altamente recomendável recolher e analisar toda a documentação relevante antes de proceder à assinatura do contrato de arras. Certifique-se de solicitar ao vendedor a seguinte documentação:
- Último recibo de IBI (Imposto sobre Bens Imóveis) pago: Para comprovar o montante exato anual e verificar se a referência cadastral coincide plenamente com a habitação.
- Certidão de dívida do condomínio: Emitida recentemente pelo administrador, que inclua dívidas vigentes e despesas aprovadas pendentes de vencimento.
- Atas das últimas assembleias de condóminos: Um documento fundamental para verificar se existem futuras obras comunitárias ou quotas extraordinárias (derramas) importantes que estejam a ser discutidas mas que ainda não tenham sido formalizadas.
- Orçamento anual e relatório da ITE (Inspeção Técnica do Edifício): Se o edifício tiver uma certa antiguidade, conhecer o estado da Inspeção Técnica do Edifício é fundamental, uma vez que uma classificação negativa obrigará a quotas extraordinárias (derramas) dispendiosas a curto prazo.
A redação do contrato de arras
Não confie em fórmulas excessivamente genéricas como a clássica frase "o imóvel será entregue livre de encargos, ónus e inquilinos, e em dia com as despesas e impostos". Esta declaração pode revelar-se ambígua quando se trata de liquidar quotas extraordinárias (derramas) aprovadas pendentes de pagamento ou de calcular a repartição por dias do IBI em curso. É altamente recomendável redigir uma cláusula específica e detalhada no contrato de arras para regular as despesas de forma clara:
"A parte vendedora declara encontrar-se em dia com o pagamento de todas as despesas de condomínio ordinárias e extraordinárias vencidas até à data, bem como do Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). O vendedor obriga-se a apresentar, no ato da assinatura da escritura de compra e venda, a correspondente certidão de dívidas ao condomínio sem saldos pendentes. Além disso, las partes acordam expressamente que o montante do IBI do ano corrente será prorrateado entre comprador e vendedor por dias de calendário, em proporção ao tempo em que cada um deles detiver a propriedade do imóvel durante o presente exercício económico, procedendo-se à realização da devida compensação na liquidação final no cartório notarial."
Perguntas frequentes sobre condomínio e IBI na compra e venda
Quem paga o condomínio do mês específico em que se assina a venda?
Salvo acordo em contrário refletido no contrato de arras, o responsável pelo pagamento do recibo mensal emitido pela administração do condomínio é quem detiver a propriedade do imóvel na data de vencimento da quota, segundo as normas do condomínio. No entanto, as partes podem acordar livremente o rateio desse mês específico por dias de ocupação real.
É legal renunciar à apresentação da certidão de dívidas ao condomínio na escritura?
A regulamentação aplicável na Catalunha e no resto de Espanha exige que o vendedor apresente a referida certidão perante o notário. No entanto, a lei permite que o comprador liberte expressamente o vendedor desta obrigação. Do ponto de vista da segurança jurídica, é altamente desaconselhável que o comprador aceite esta renúncia, uma vez que assumiria o risco de ter de suportar dívidas anteriores ao condomínio de milhares de euros que desconhecia.
Que dívidas de IBI de anos anteriores me podem ser cobradas ao comprar um apartamento?
A lei tributária estipula que os imóveis ficam afetos de forma real ao pagamento dos impostos pendentes que onerem a sua titularidade, neste caso o IBI (Imposto sobre Bens Imóveis). O Ayuntamiento (município) pode reclamar de forma subsidiária os recibos não prescritos dos últimos quatro anos ao novo adquirente se o proprietário anterior se declarar insolvente. Por isso, é crucial verificar o estado dos recibos dos exercícios anteriores antes de comprar.
O que acontece se o recibo do IBI do ano em curso ainda não tiver sido emitido?
Se a venda ocorrer nos primeiros meses do ano, antes de o Ayuntamiento emitir e cobrar o recibo anual do IBI, não é possível realizar o pagamento imediato no cartório (notaría). Nesses casos, costuma-se estimar o custo com base no recibo do ano anterior e acorda-se uma retenção desse valor do preço de venda, ou então um compromisso por escrito para realizar a liquidação e compensação oportuna no momento em que o imposto for finalmente cobrado ao vendedor.
Conclusão
As despesas de condomínio e o Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) numa operação de compra e venda exigem uma atenção minuciosa e diferenciada. Uma análise incompleta da situação financeira da comunidade de proprietários ou do estado tributário do imóvel pode acarretar responsabilidades financeiras imprevistas para o comprador logo após ter realizado o desembolso mais importante da sua vida.
Antes de assinar qualquer contrato de arras (sinal) ou de se comprometer financeiramente, é indispensável que realize uma revisão completa antes de comprar. Conhecer as dívidas existentes, as quotas extraordinárias (derramas) aprovadas, a situação do IBI e os acordos de rateio proporcional proporcionará a tranquilidade de realizar um investimento totalmente seguro.
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Antes de assinar o sinal
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