Due diligence imobiliária: o que é e o que analisa

O que é uma due diligence imobiliária e por que fazê-la antes de comprar

Comprar uma habitação não consiste apenas em verificar o seu preço, visitar o imóvel e conseguir uma hipoteca.

Antes de assinar uma reserva ou um contrato de arras (contrato de promessa de compra e venda), convém saber quem é o proprietário, que encargos existem, se a realidade física coincide com o Registro e o Catastro, se existem obras sem legalizar e se a comunidade tem derramas (quotas extraordinárias) ou reparações importantes pendentes.

Uma due diligence imobiliária reúne e analisa toda essa informação para que o comprador possa tomar uma decisão com maior segurança. A sua finalidade não é simplesmente recolher documentos, mas sim interpretar a informação, relacionar os possíveis problemas e determinar como devem ser resolvidos ou refletidos no contrato.

O que é uma due diligence imobiliária?

Uma due diligence imobiliária é uma investigação prévia sobre a situação jurídica e documental de um imóvel. Realiza-se antes de comprar para verificar uma habitação antes de comprar e detetar se pode ser adquirida nas condições anunciadas, bem como qualquer circunstância que possa afetar:

• A propriedade.
• O uso da habitação.
• O seu valor e financiamento.
• Os gastos futuros do comprador.
• A posterior inscrição registral.
• Uma futura venda.

O termo “due diligence” não identifica um único documento regulado legalmente; o seu alcance deve adaptar-se a cada imóvel. A Agencia de la Vivienda de Cataluña dedica informação específica à documentação que o vendedor deve entregar, o que demonstra a importância desta revisão prévia.

É obrigatória uma due diligence imobiliária?

Não, não existe uma obrigação geral. No entanto, o comprador assume obrigações importantes desde a assinatura de uma reserva ou arras. O Consejo General del Notariado recomenda informar-se antes de assinar ou entregar dinheiro.

A due diligence permite realizar essa revisão quando ainda é possível negociar o preço, incluir condições no contrato, solicitar garantias ou decidir não continuar com a compra.

Quando deve ser realizada?

O ideal é iniciar a due diligence após identificar uma habitação e antes de assinar a reserva ou as arras. Se for exigida uma reserva para retirar o imóvel do mercado, o documento deveria condicionar a operação ao resultado da revisão.

Não é recomendável deixar toda a análise para o dia da escritura. Embora o notário realize verificações essenciais, a sua intervenção costuma ser no final, quando o comprador já poderá ter assinado umas arras e entregue uma quantia importante.

O que analisa uma due diligence imobiliária?

O conteúdo dependerá de cada operação, mas uma revisão completa costuma incluir os seguintes aspetos.

1. Titularidade e capacidade para vender

A primeira verificação é determinar quem é o proprietário e se pode vender. Revisam-se a nota simple, a escritura de propriedade e outra documentação antes de assinar arras para verificar a identidade dos titulares, a existência de usufrutos, a suficiência de poderes ou a adjudicação de uma herança. O Colegio de Registradores oferece acesso a esta informação essencial.

2. Encargos e limitações registrais

A revisão dos encargos registrais é fundamental. Analisa-se a existência de hipotecas, penhoras, usufrutos, servidões ou afeções fiscais. Uma due diligence explica o que significa cada encargo, como pode ser cancelado e o que deve ser regulado no contrato.

3. Correspondência entre Registro, Catastro e realidade física

A habitação visitada deve coincidir com a sua descrição registral e catastral. Revisam-se a superfície, uso, distribuição e elementos como terraços ou arrecadações. A Sede Electrónica del Catastro permite consultar esta informação. Uma discrepância pode revelar obras não regularizadas e afetar a avaliação ou o financiamento.

4. Situação urbanística

O Registro nem sempre revela toda a situação urbanística. É necessário verificar o uso autorizado, licenças de obras, alterações de uso, processos de disciplina urbanística ou possíveis afetações. Esta revisão é crucial em sótãos, rés-do-chão com pátio, casas e locais convertidos em habitação.

5. Cédula de habitabilidade e documentação técnica

Em comunidades como a Catalunha, a cédula de habitabilidade é essencial. Verifica-se se existe, se está vigente e se corresponde ao imóvel. Também se revisa o certificado de eficiência energética e, em obra nova, licenças e certificados finais de obra.

6. ITE e estado do edifício

Ao comprar um apartamento, adquire-se uma parte dos elementos comuns. É vital analisar a ITE do edifício, o certificado de aptidão e as reparações pendentes. Um edifício com a ITE aprovada pode ter obras importantes por executar.

7. Comunidade de proprietários e derramas

Para além do certificado de dívidas, devem rever-se as últimas atas, orçamentos, estatutos e possíveis conflitos. As atas podem revelar problemas que ainda não se converteram numa derrama, como o estudo de uma reparação dispendiosa.

8. Ocupação e arrendamentos

Deve-se verificar quem ocupa a habitação: o vendedor, um inquilino, um familiar... Se houver um contrato de aluguer, é necessário analisá-lo. Se deve ser entregue vazia, o contrato de arras deve refleti-lo claramente.

9. Contrato de reserva e arras

Uma due diligence deve transpor as suas conclusões para o contrato. Ao revisar uma reserva ou umas arras, devem incluir-se cláusulas que estabeleçam o que o vendedor deve corrigir, em que prazo e o que acontece se não for cumprido.

10. Financiamento e custo total

Se a compra depende de uma hipoteca, o contrato deve ser compatível com os prazos bancários. Analisa-se a condição suspensiva de financiamento, prazos, consequências de uma avaliação baixa e calcula-se o custo total da operação, incluindo impostos e gastos previsíveis.

Que problemas pode detetar?

Uma due diligence imobiliária pode revelar, entre outros problemas:

• Que o vendedor não é o único proprietário.
• A existência de uma penhora sobre o imóvel.
• Que um fecho de varanda ou ampliação foi realizado sem licença.
• Que a ITE do edifício detetou deficiências graves pendentes de correção.
• Uma derrama importante aprovada ou em discussão.
• Que a habitação está alugada sem que tenha sido informado.
• Que o contrato de arras não protege o comprador se este não obtiver financiamento.

Alguns destes problemas podem ser solucionados; outros podem justificar uma renegociação do preço ou aconselhar a não continuar com a compra.

O que não substitui uma due diligence legal?

A revisão jurídica não substitui uma inspeção técnica por parte de um arquiteto se existirem dúvidas sobre o estado físico do imóvel (rachaduras, humidades, estrutura).

Também não deve ser confundida com uma avaliação, que determina o valor do imóvel mas não analisa em profundidade os encargos, as atas comunitárias ou as cláusulas do contrato.

Em que operações é especialmente recomendável?

Uma due diligence é fundamental ao comprar habitações antigas, com reformas, sótãos, rés-do-chão, casas, imóveis de heranças, se o vendedor atua com procuração, se está alugada ou se a documentação está incompleta. Quantas mais particularidades, maior é a necessidade de analisar um imóvel antes de comprar.

Como deve ser um bom relatório de due diligence?

Um relatório útil deve identificar a documentação revista e a que falta, as incidências detetadas, o nível de risco, as ações necessárias e, sobretudo, as condições que devem ser incluídas no contrato para proteger o comprador. Deve terminar com uma conclusão clara sobre a viabilidade e os riscos da operação.

Perguntas frequentes

É o mesmo que pedir uma nota simple?

Não. A nota simple é um dos documentos que se revisam, mas a due diligence analisa um conjunto muito mais amplo: Catastro, urbanismo, comunidade de proprietários, ITE, contratos e ocupação.

A agência imobiliária realiza a due diligence?

A agência reúne documentação como intermediária, mas o seu trabalho não equivale a uma revisão jurídica independente e exaustiva realizada exclusivamente no interesse do comprador.

Quando deve ser encomendada?

Preferencialmente, antes de assinar uma reserva ou um contrato de arras. Se já foram assinados, deve realizar-se o quanto antes para poder agir antes da assinatura da escritura.

Garante que nunca aparecerá um problema?

Reduz significativamente os riscos com base na documentação disponível. Não pode garantir a inexistência absoluta de vícios ocultos ou factos não comunicados pelo vendedor, mas é a melhor ferramenta para minimizá-los.

Serve também para habitações de obra nova?

Sim, embora a abordagem seja diferente. Em obra nova, revisam-se licenças de obra, a inscrição da promoção, as garantias legais, a memória de qualidades e, muito especialmente, as cláusulas do contrato de compra e venda.

Conclusão

Uma due diligence imobiliária permite conhecer em profundidade a situação jurídica, urbanística e comunitária de uma habitação antes de assumir compromissos económicos ou assinar um contrato.

O seu valor não reside apenas em descobrir encargos, mas em detetar todo o tipo de riscos: obras por legalizar, problemas no edifício, derramas futuras ou cláusulas desfavoráveis. No final, trata-se de tomar uma decisão informada e comprar com segurança.

Na INMODOCS somos especialistas na revisão legal da habitação. Analisamos toda a documentação, identificamos os riscos e assessoramos para que o contrato proteja os seus interesses. Antes de dar um passo tão importante, saiba exatamente o que está a comprar.