Eine der häufigsten und unangenehmsten Überraschungen nach dem Erwerb einer Immobilie ist der Erhalt einer Sonderumlage (derrama) durch die Hausverwaltung. Ob für die Sanierung der Fassade, die Reparatur eines undichten Dachs, den Einbau eines neuen Aufzugs oder die Behebung schwerwiegender Mängel, die bei der ITE festgestellt wurden – diese unvorhergesehenen Kosten können jedes Finanzbudget sprengen.
Wenn die Arbeiten vor der Unterzeichnung der Kaufurkunde in der Eigentümerversammlung beschlossen wurden, die Rechnungen jedoch erst danach ausgestellt werden, entsteht unweigerlich der große Streit: Wer zahlt die Sonderumlage beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie?
In Katalonien beschränkt sich die Lösung dieses Konflikts nicht einfach auf das Datum des Beschlusses. Faktoren wie der von der Eigentümerversammlung festgelegte Fälligkeitskalender, die Informationen in der Bescheinigung über Gemeinschaftsschulden und vor allem das, was im Arras-Vertrag ausgehandelt und unterzeichnet wurde, spielen eine entscheidende Rolle. Um absolut sicherzugehen, ist es unerlässlich, bestimmte Prüfungen vor dem Kauf einer Immobilie durchzuführen.
Was ist eine Sonderumlage (derrama) der Eigentümergemeinschaft und warum entsteht sie?
Eine derrama ist ein außerordentlicher finanzieller Beitrag, den die Eigentümergemeinschaft kollektiv beschließt, wenn das ordentliche Jahresbudget oder der angesammelte gesetzliche Reservefonds nicht ausreichen, um eine bestimmte Ausgabe zu decken.
In der Regel werden diese außerordentlichen Zahlungen für folgende Maßnahmen verwendet:
- Sanierung von Fassaden, Balkonen oder Zierelementen.
- Abdichtung von Dächern, Dachterrassen oder Innenhöfen.
- Neuinstallation oder Austausch von Aufzugsanlagen.
- Beseitigung architektonischer Barrieren im Eingangsbereich.
- Behebung von Fundament- oder Strukturmängeln, die sich aus der Inspección Técnica del Edificio (ITE) ergeben.
- Erneuerung des Abwasserrohrnetzes oder der Gemeinschaftsbeleuchtung.
Unter dem regulatorischen Rahmen des katalanischen Zivilrechts sind die Eigentümer verpflichtet, finanziell im Verhältnis zu ihrem Miteigentumsanteil (Quote) beizutragen, es sei denn, die Satzung oder ein einstimmiger außerordentlicher Beschluss sieht eine andere Verteilung vor.
Wer zahlt eine Sonderumlage, wenn die Wohnung verkauft wird? Der rechtliche Rahmen in Katalonien
Um zu klären, wer diese außerordentlichen Kosten auf katalanischem Gebiet rechtlich übernimmt, müssen wir zwei unabhängige rechtliche Ebenen klar voneinander unterscheiden:
- Das Außenverhältnis zur Eigentümergemeinschaft: Wer ist rechtlich verpflichtet, die Zahlung an den Verwalter zu leisten.
- Das Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer: Was beide Parteien vertraglich vereinbart haben.
Gegenüber der Gemeinschaft ist derjenige zur Zahlung der Raten verpflichtet, der im genauen Moment, in dem die Rate der Sonderumlage fällig und zahlbar wird, als Eigentümer im Eigentumsregister eingetragen ist.
Auf vertraglicher Ebene im Innenverhältnis haben Käufer und Verkäufer jedoch die volle Freiheit zu vereinbaren, wie die Gesamtkosten dieser Sonderumlage aufgeteilt werden. Tatsächlich wird empfohlen, diese Bedingungen in den Unterlagen vor der Unterzeichnung des Arras-Vertrags detailliert zu regeln, um spätere Rechtsstreitigkeiten und Reklamationen zu vermeiden.
Schlüsselszenarien je nach Beschluss- und Fälligkeitskalender
Nicht alle Sonderumlagen sind gleich strukturiert. Während einige in einer einzigen sofortigen Zahlung beglichen werden, werden andere in bequemen monatlichen Raten gezahlt, die sich über Jahre erstrecken können. Dies führt zu drei unterschiedlichen rechtlichen Szenarien:
1. Vor dem Verkauf beschlossene und fällige Sonderumlage
Wenn die Eigentümerversammlung die Sonderumlage beschlossen hat und die Zahlungsraten vor der Unterzeichnung der Kaufurkunde beim Notar effektiv fällig waren, ist dieser Betrag eine direkte Schuld des Verkäufers. Der Verkäufer muss sicherstellen, dass er mit der Zahlung all dieser bereits fälligen Beträge auf dem Laufenden ist.
Vor der endgültigen Unterschrift hat der Käufer das Recht und die Pflicht, dies zu überprüfen und im Falle von ausstehenden Schulden zu verlangen, dass diese vorher beglichen werden, oder einen entsprechenden Einbehalt des Kaufpreises vor dem Notar vorzunehmen.
2. Vor dem Verkauf beschlossene Sonderumlage mit Raten, die danach fällig werden
Dieses Szenario ist die Hauptquelle für rechtliche Konflikte.
Nehmen wir an, im Februar wird einstimmig eine Fassadenarbeit im Wert von 12.000 € pro Nachbar beschlossen, aufgeteilt in 12 aufeinanderfolgende monatliche Raten von je 1.000 €. Die Kaufurkunde wird Ende Juni notariell beglaubigt. In diesem Fall:
- Die Raten von Februar bis Juni sind bereits fällig und entsprechen rechtlich dem Verkäufer.
- Die Raten von Juli bis Januar des folgenden Jahres werden formell fällig, wenn der Käufer bereits die Schlüssel und den Eigentumstitel besitzt, sodass die Hausverwaltung die Belege direkt von seinem Bankkonto abbuchen wird.
Um zu verhindern, dass der Käufer diese unvorhergesehenen Mehrkosten übernimmt, muss im Arras-Vertrag ausdrücklich eine Klausel aufgenommen werden, in der der Verkäufer die gesamte Sonderumlage übernimmt, da sie vor der Unterzeichnung in der Versammlung beschlossen wurde. Wird dies nicht vereinbart, ist der neue Eigentümer zwingend verpflichtet, diese zukünftigen Fälligkeiten an die Gemeinschaft zu zahlen.
3. Nach dem Kaufdatum beschlossene Sonderumlage
Wenn sich die Versammlung nach der Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde trifft und die Arbeiten sowie die entsprechenden Zahlungsraten formell beschließt, trägt der Käufer die gesamten Kosten.
Es gibt jedoch eine äußerst wichtige Nuance gemäß dem Código Civil de Cataluña bezüglich der gesetzlichen vorvertraglichen Informationspflicht nach Treu und Glauben. Wenn nachgewiesen wird, dass der Verkäufer um die unmittelbare Dringlichkeit einer kritischen Reparatur wusste (z. B. behördliche Auflagen der Gemeinde, frühere Protokolle der Gemeinschaft, in denen die Arbeiten bereits intensiv diskutiert wurden, oder Kostenvoranschläge, die wegen Einsturzgefahr in Auftrag gegeben wurden) und dies absichtlich verschwiegen hat, um den Verkauf nicht zu gefährden, könnte der Käufer rechtliche Schritte wegen versteckter Mängel oder Verletzung dieser Pflicht einleiten.
| Szenario der Sonderumlage | Verpflichteter gegenüber der Gemeinschaft | Vertraglich Verpflichteter (Standardmäßig ohne Sondervereinbarung) |
|---|---|---|
| Vor dem Verkauf beschlossen und fällig | Verkäufer | Verkäufer |
| Vor dem Verkauf beschlossen; spätere Fälligkeit | Käufer | Käufer |
| Nach dem Verkauf beschlossen und entstanden | Käufer | Käufer |
Das Certificado de Deudas de la Comunidad in Katalonien
In Katalonien verlangt die Zivilgesetzgebung, dass bei der entgeltlichen Übertragung einer Immobilie der Veräußerer ausdrücklich erklären muss, dass er mit den Zahlungen für die ordentlichen und außerordentlichen Gemeinschaftskosten sowie den Beiträgen zum Reservefonds auf dem Laufenden ist.
Um diese Erklärung zu validieren, muss der Verkäufer zwingend ein Certificado de Deudas de la Comunidad (Bescheinigung über den Stand seiner Gemeinschaftsschulden) vorlegen, das von der Person, die das Amt des Schriftführers der Eigentümerversammlung ausübt, mit Zustimmung des Präsidenten ausgestellt wurde.
Dieses unerlässliche Dokument muss Folgendes klarstellen:
- Die bis zu diesem Zeitpunkt aufgelaufenen und fälligen Schulden.
- Die noch nicht fälligen Raten im Zusammenhang mit bereits formell in den Protokollen beschlossenen Gemeinschaftsausgaben.
Warum eine "Bescheinigung über Nullschulden" möglicherweise nicht ausreicht
Es ist üblich, sich mit einer einfachen Formulierung zufriedenzugeben, die besagt, dass die Wohnung „heute keine Debetsalden aufweist“. Diese Formulierung kann jedoch Sonderumlagen verbergen, deren effektive Fälligkeit erst einige Wochen später beginnt. Es ist zwingend erforderlich, dass der Käufer verlangt, dass in der Bescheinigung aufgeschlüsselt wird, ob bereits in den Protokollen vorgesehene, noch nicht fällige außerordentliche Ausgaben existieren. Um nicht in diese administrativen Fallen zu tappen, empfiehlt es sich, die Lasten und Schulden der Immobilie zu prüfen mit technischer Unterstützung.
Die afección real bei Gemeinschaftsschulden
Das katalanische Zivilrecht schützt in Artikel 553-5 del Código Civil de Cataluña Eigentümergemeinschaften in besonderer Weise durch die Rechtsfigur der afección real (dingliche Haftung).
Dies bestimmt, dass die übertragene Immobilie direkt gegenüber der Miteigentümergemeinschaft als dingliche Sicherheit für die ausstehenden Zahlungsbeträge (sowohl ordentliche als auch Sonderumlagen) haftet, die vom Veräußerer verursacht wurden während:
- Dem laufenden Kalenderjahr, in dem die Übertragung stattfindet.
- Den vier unmittelbar vorangegangenen Kalenderjahren, zurückgerechnet ab dem ersten Januar dieses Zeitraums.
In der Praxis bedeutet dies: Wenn der Verkäufer verschwindet und unbezahlte Sonderumlagen innerhalb dieses Zeitraums hinterlässt, kann die Eigentümergemeinschaft ein Gerichtsverfahren gegen den neuen Eigentümer einleiten und die Immobilie im schlimmsten Fall versteigern lassen, um die Beträge einzutreiben. Daher ist der rechtliche Verzicht auf die Vorlage des Certificado de Deudas de la Comunidad in der Urkunde (eine Möglichkeit, die zulässig ist, wenn der Käufer den Verkäufer freiwillig davon befreit) ein juristischer Leichtsinn von alarmierendem Ausmaß.
Praktisches Beispiel 1: Aufgeteilte Fassaden-Sonderumlage
Um die Auswirkungen einer mangelhaften Vertragsklausel anschaulich darzustellen, analysieren wir den zeitlichen Ablauf des folgenden Beispiels:
- 15. Februar: Die Eigentümerversammlung beschließt eine Struktur- und Fassadenreparatur für insgesamt 12.000 € pro Wohnung, wobei Raten von 1.000 € pro Monat zwischen März und Februar des Folgejahres festgelegt werden.
- 30. Juni: Es erfolgt die notarielle Unterzeichnung des Verkaufs der Wohnung.
- Wenn keine zusätzlichen Vereinbarungen getroffen wurden: Die Monatsraten für März, April, Mai und Juni (4.000 €) werden vom Verkäufer bezahlt. Ab der Juli-Rate wird die Gemeinschaft jedoch den verbleibenden Betrag von 8.000 € rechtsgültig vom Käufer fordern.
- Wenn eine präzise Klausel im Arras-Vertrag existiert: Da vereinbart wurde, dass der Verkäufer die Gesamtheit der während seiner Eigentumszeit begonnenen oder beschlossenen Gemeinschaftsarbeiten übernimmt, kann der Käufer die ausstehenden 8.000 € beim Notartermin vom Gesamtkaufpreis einbehalten und sie direkt beim Verwalter hinterlegen oder einzahlen.
Die Inspección Técnica del Edificio (ITE) und versteckte Sonderumlagen
Eine ständige Quelle versteckter Verbindlichkeiten liegt im allgemeinen baulichen Zustand des Gebäudes. Eine Eigentümergemeinschaft hat möglicherweise noch keine Geldbeträge beschlossen, weil sie über keinen endgültigen Kostenvoranschlag verfügt, ist aber dennoch verpflichtet, das Gebäude dringend zu sanieren, da sie eine Inspección Técnica del Edificio (ITE) mit unvorteilhafter Bewertung (schwerwiegende oder sehr schwerwiegende Mängel) erhalten hat.
Bevor Sie Ihre Ersparnisse im Arras-Vertrag binden, ist es von grundlegender Bedeutung, den technischen Bericht des Gebäudes anzufordern und die ITE des Gebäudes zu überprüfen. Wenn der Bericht erhebliche Schäden aufzeigt, die die Gemeinschaft in naher Zukunft zwingend beheben muss, stellt diese Information einen materiellen Wert dar, der die Preisverhandlungen beeinflussen oder die Formulierung spezifischer Eventualklauseln bestimmen sollte.
Wie man Sonderumlagen im Arras-Vertrag und in der Kaufurkunde regelt
Ein Vertrag mit unklaren Formulierungen wie „die ausstehenden Gemeinschaftskosten gehen zu Lasten des Verkäufers“ kann zu langwierigen rechtlichen Auslegungskämpfen führen.
Um Ihre finanziellen Interessen erfolgreich abzusichern, muss die Klausel zur Regelung der Gebäudelasten Folgendes klar beschreiben:
- Wörtliche Identifizierung: Das genaue Datum der Eigentümerversammlung, auf der der Beschluss über die Arbeiten gefasst wurde.
- Projektbeschreibung: Genaue Details zum Gegenstand der Arbeiten (Reparatur von Fallrohren, Erneuerung von Elementen usw.).
- Endgültige Salden: Die der Wohnung zugewiesenen Gesamtkosten, was bereits getilgt wurde und die genauen verbleibenden Raten.
- Die Zahlungsgarantie: Wie die Transaktion ausgeführt wird. Der ideale Weg besteht immer darin, das gesamte ausstehende Kapital zu berechnen und es beim Notar vom Verkaufswert der Wohnung einzubehalten, um die direkte Zahlung an die Gemeinschaft vorzunehmen.
Die Durchführung einer vollständigen Immobilien Due Diligence des Objekts ist das einzige sichere Verfahren, um zu verhindern, dass Sie immense Schulden erben oder in unerwünschte Rechtsstreitigkeiten verwickelt werden.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Zahlt der Verkäufer immer eine vor dem Verkauf beschlossene Sonderumlage?
Nicht unbedingt. Gegenüber der Eigentümergemeinschaft ist der neue Eigentümer vorrangig zur Zahlung der nach dem Verkauf fälligen Raten verpflichtet. Damit der Verkäufer sie zahlt, muss dies ausdrücklich schriftlich in den privaten Dokumenten und in der notariellen Kaufurkunde vereinbart werden.
Muss der Verwalter eine zukünftige Sonderumlage in der Bescheinigung detailliert angeben?
Ja. Nach der katalanischen Zivilgesetzgebung muss das Dokument zur Abrechnung der Gemeinschaftsschulden klar angeben, welche außerordentlichen Raten bereits in der Versammlung beschlossen wurden, aber im festgelegten Kalender noch nicht fällig sind.
Kann ich eine Wohnung kaufen, wenn eine sehr hohe Sonderumlage aussteht?
Selbstverständlich. Das ist eine völlig legitime Praxis. Entscheidend ist, diesen zukünftigen Debetsaldo genau zu beziffern und in die Verhandlungen einzubeziehen, indem er entweder direkt vom Preis der Immobilie abgezogen wird oder ein System zum Einbehalt von Geldern vor dem Notar eingerichtet wird.
Was passiert, wenn die Versammlung nach dem Kauf beschließt, das Budget zu erhöhen?
Für den Fall, dass der Verkäufer vereinbart hatte, die ursprüngliche Sonderumlage zu übernehmen, führt das Auftreten einer späteren Budgeterhöhung in der Regel zu Reibungen. Wenn die Erhöhung auf eine unvorhergesehene Erweiterung der ursprünglich beschlossenen Arbeiten zurückzuführen ist, könnte verlangt werden, dass dies durch eine Vereinbarung angepasst wird. Aus diesem Grund muss der Vertrag detailliert festlegen, welche Partei Budgetabweichungen des Projekts übernimmt.
Vor der Unterzeichnung des Arras-Vertrags
Wenn Sie einen Kauf in Barcelona in Erwägung ziehen, lesen Sie den vollständigen Leitfaden: Wohnung kaufen in Barcelona ohne Überraschungen.
Fazit: Sicher kaufen durch Analyse der Eigentümergemeinschaft
Die Bestimmung, wer die außerordentlichen Schulden bei einer Eigentumsübertragung in Katalonien zahlt, erfordert eine strenge Kontrolle von Terminen, spezifischen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und eine genaue Analyse der Gemeinschaftsprotokolle. Es reicht nicht aus, sich auf eine vorläufige Nullschuldenbescheinigung zu verlassen; man muss aktiv in den dokumentarischen und administrativen Unterlagen des Gebäudes forschen.
Bei INMODOCS agieren wir proaktiv, indem wir eine vollständige Analyse der Situation des Gebäudes, des Schuldenstands und aller Protokolle durchführen, bevor Sie eine Anzahlung im Arras-Vertrag leisten. Darüber hinaus entwerfen und überarbeiten wir die entsprechenden vertraglichen Schutzklauseln, damit Sie genau wissen, welche finanziellen Verpflichtungen auf Sie zukommen.
Machen Sie keinen falschen Schritt. Wenn Sie den Zustand des Gebäudes, das Sie kaufen möchten, überprüfen müssen, können Sie sich darauf verlassen, dass unser Team die Protokolle vor dem Kauf analysiert.