Al adquirir una casa, es habitual perderse entre tanta terminología, trámites e impuestos. Uno de los mayores dolores de cabeza para los compradores es entender exactamente quién paga la notaría, el Registro y la gestoría. El desconocimiento puede llevarte a asumir facturas que, por ley o por costumbre, corresponden a la parte vendedora o a la entidad financiera.
Para evitarlo, es fundamental diferenciar dos operaciones distintas que suelen firmarse el mismo día pero que se rigen por reglas independientes:
- La escritura de compraventa de la vivienda.
- La escritura del préstamo hipotecario (si necesitas financiación).
A continuación, analizamos al detalle cómo se distribuyen estos costes en una operación inmobiliaria, prestando especial atención a las particularidades de Cataluña.
¿Quién paga la notaría en una compraventa en Cataluña?
A diferencia de lo que ocurre en el régimen común del Código Civil estatal, Cataluña cuenta con su propia regulación. El artículo 531-6 del Código Civil de Cataluña establece que, salvo pacto en contrario:
- Los gastos de otorgamiento de la escritura pública y de su primera copia corresponden al adquirente (comprador).
- Los gastos de entrega del inmueble corresponden al transmitente (vendedor).
- Los gastos posteriores a la transmisión también son a cargo del comprador.
Por tanto, si vas a realizar la compra de un piso en Barcelona o en cualquier otra localidad catalana, debes saber que los gastos de notaría de la compraventa corresponden al comprador, a menos que pactes otra cosa con el vendedor al regular los gastos en el contrato de arras.
¿Cuánto cuesta la escritura de compraventa?
Los honorarios del notario no se fijan libremente; están sujetos a un arancel regulado por ley. Sin embargo, no existe un coste fijo. El importe final dependerá de variables como el precio de venta de la vivienda, el número de folios del documento, la existencia de anexos (como plazas de garaje o trasteros), el número de copias solicitadas y si se requieren actuaciones adicionales.
¿Quién puede elegir el notario?
Si eres el comprador y asumes el coste, tienes derecho a elegir libremente el notario ante el que se firmará la escritura de compraventa. Esta libertad de elección está protegida por la normativa de consumo, por lo que no estás obligado a firmar en la notaría propuesta por la agencia inmobiliaria o el vendedor.
¿Quién paga el Registro de la Propiedad en la compraventa?
Una vez firmada la escritura, el siguiente paso indispensable es inscribir la adquisición para que figure a nombre del nuevo propietario. Conforme a las reglas de los gastos de escritura de compraventa en Cataluña, la inscripción registral de la compraventa se considera un gasto posterior a la transmisión y, por ende, es asumida plenamente por el comprador.
De este modo, el comprador deberá abonar la factura del Registro de la Propiedad. Al igual que ocurre con los notarios, los registradores aplican aranceles regulados por el Estado que varían en función del valor del inmueble y de las características técnicas del documento registral.
¿Es obligatorio inscribir la compraventa?
Aunque desde un punto de vista estrictamente civil la inscripción no es obligatoria para perfeccionar la transmisión de una propiedad, el Colegio de Registradores incide en que es vital para blindar jurídicamente al comprador frente a reclamaciones, embargos o ventas fraudulentas del antiguo dueño. Además, si financias la adquisición con un préstamo, la inscripción resulta obligatoria para poder constituir la hipoteca.
¿Quién paga la gestoría de la compraventa si no hay hipoteca?
La gestoría se encarga de realizar la tramitación posterior a la firma: retirar la escritura de la notaría, liquidar los impuestos que paga el comprador y presentar el documento en el Registro de la Propiedad.
Si realizas la compraventa sin financiación bancaria, la contratación de una gestoría es totalmente opcional. El propio comprador puede encargarse personalmente de realizar estas gestiones o bien solicitar a la propia notaría que realice los trámites básicos.
Si decides contratar voluntariamente una gestoría, los honorarios correspondientes los pagará quien haya solicitado el servicio (generalmente el comprador). No existe ninguna ley que te obligue a utilizar la gestoría propuesta por la promotora o la inmobiliaria.
El reparto con hipoteca: ¿Qué gastos corresponden al banco?
Cuando entra en juego un préstamo hipotecario, la balanza de los gastos cambia radicalmente a favor del cliente. Tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de los gastos del préstamo se define de forma estricta:
- El banco asume: los gastos de la gestoría del préstamo, los aranceles notariales de la escritura hipotecaria, los aranceles del Registro correspondientes a la inscripción de la hipoteca, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la garantía.
- El comprador (prestatario) asume: el coste de la tasación oficial de la vivienda (necesaria para conceder el préstamo) y las copias de la escritura que solicite voluntariamente para sí.
El Banco de España insiste en que no se deben confundir estas reglas: el banco asume los gastos de formalización de la hipoteca, pero de ningún modo está obligado a asumir los gastos de la compraventa del piso.
Ejemplo práctico de reparto de gastos
Imagina que compras un piso en Barcelona por un precio de 500.000 € y solicitas un préstamo hipotecario de 350.000 €:
- Por la compraventa: Tú, como comprador, pagarás los honorarios del notario por la escritura de compra, las tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad y los impuestos correspondientes (el ITP o el IVA/AJD según sea obra nueva o segunda mano). Para calcular la cuantía global de la operación, te recomendamos calcular todos los gastos de la compra.
- Por la hipoteca: La entidad bancaria pagará la notaría del préstamo, el Registro de la hipoteca y la gestoría de la hipoteca. Tú solo tendrás que abonar la tasación inmobiliaria.
Si la misma gestoría del banco tramita tanto la compraventa como la hipoteca, deberás exigir un desglose claro donde se especifique qué parte de sus honorarios corresponde a cada gestión, asegurándote de que no te imputen los costes de tramitación de la hipoteca.
Cancelación de la hipoteca del vendedor: ¿A quién le toca pagar?
Antes de adquirir un inmueble es fundamental comprobar si existe una hipoteca que debe cancelarse. Si el vendedor tiene una hipoteca vigente sobre la vivienda, esta debe quedar totalmente liquidada y cancelada en el Registro antes o en el mismo momento de la firma para garantizar que recibes la propiedad libre de cargas.
La cancelación económica de la deuda y la tramitación de la cancelación registral (que incluye la escritura de cancelación notarial y su inscripción) son responsabilidad exclusiva del vendedor. Estos costes notariales, registrales y de gestoría derivados de la extinción de su antigua deuda jamás deben ser trasladados al comprador.
Errores frecuentes al calcular los gastos
- Asumir el régimen general estatal en Cataluña: Recuerda que en el resto de España la práctica habitual bajo el Código Civil común suele repartir la notaría de forma distinta, pero en Cataluña el artículo 531-6 del CCCat lo atribuye por defecto al comprador.
- Firmar arras con cláusulas ambiguas: Expresiones genéricas como "todos los gastos serán por cuenta de la parte compradora" pueden obligarte a asumir la cancelación de la hipoteca previa del vendedor o deudas comunitarias anteriores. Antes de firmar nada, es vital revisar la compraventa antes de firmar.
- No exigir la liquidación de la provisión de fondos: Las gestorías suelen pedir un adelanto de dinero. Al finalizar el proceso, deben entregarte un desglose transparente junto con las facturas originales de la notaría y el Registro para devolverte el dinero sobrante.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Quién paga el notario al comprar un piso en Cataluña?
Salvo pacto en contrario acordado en las arras, el comprador asume el coste total del otorgamiento de la escritura pública de compraventa y de su primera copia.
¿Es obligatoria la gestoría en una compra sin hipoteca?
No, no es obligatoria. Puedes optar por presentar tú mismo los impuestos y llevar la escritura al Registro de la Propiedad, o bien contratar estos servicios para tu comodidad.
¿Qué gastos de la hipoteca debe pagar el cliente bancario?
De acuerdo con la legislación vigente, el cliente solo está obligado a pagar el importe de la tasación del inmueble y las copias de la escritura de préstamo que solicite de manera voluntaria.
Conclusión
Determinar con precisión quién paga la notaría, el Registro y la gestoría te evitará sorpresas de última hora y te permitirá optimizar tu presupuesto de compraventa. En Cataluña, la regla general atribuye las facturas de la compraventa al adquirente (comprador), mientras que el banco debe encargarse de las facturas que corresponden a la formalización de la hipoteca. Las cargas previas de la vivienda, como la hipoteca del vendedor, siempre son responsabilidad de este último.
En INMODOCS llevamos a cabo un análisis pormenorizado de las cargas del inmueble, el estado de las arras y el presupuesto de gastos de tu operación para garantizar que solo pagas lo que por ley te corresponde.
Antes de firmar arras
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