Beim Erwerb einer Immobilie verliert man sich leicht in der Fülle von Fachbegriffen, Formalitäten und Steuern. Eine der größten Sorgen für Käufer ist es zu verstehen, wer genau die Notarkosten, das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) und die Gestoría (Verwaltungsagentur) bezahlt. Unkenntnis kann dazu führen, dass Sie Rechnungen übernehmen, die gesetzlich oder gewohnheitsmäßig dem Verkäufer oder dem Finanzinstitut zustehen.
Um dies zu vermeiden, ist es von grundlegender Bedeutung, zwischen zwei verschiedenen Vorgängen zu unterscheiden, die in der Regel am selben Tag unterzeichnet werden, jedoch unabhängigen Regeln unterliegen:
- Die notarielle Kaufurkunde (escritura de compraventa) der Immobilie.
- Die Urkunde des Hypothekendarlehens (si necesitas financiación).
Im Folgenden analysieren wir im Detail, wie diese Kosten bei einer Immobilientransaktion aufgeteilt werden, mit besonderem Augenmerk auf die Besonderheiten in Katalonien.
Wer zahlt die Notarkosten bei einem Immobilienkauf in Katalonien?
Im Gegensatz zur allgemeinen Regelung des staatlichen spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil) verfügt Katalonien über eine eigene Gesetzgebung. Artikel 531-6 des Zivilgesetzbuches von Katalonien (Código Civil de Cataluña) bestimmt, sofern nichts anderes vereinbart ist:
- Die Kosten für die Ausstellung der öffentlichen Urkunde und deren erste Kopie gehen zu Lasten des Erwerbers (Käufers).
- Die Kosten für die Übergabe der Immobilie gehen zu Lasten des Veräußerers (Verkäufers).
- Die Kosten nach der Übertragung gehen ebenfalls zu Lasten des Käufers.
Wenn Sie also eine Wohnung in Barcelona oder einer anderen katalanischen Stadt kaufen, sollten Sie wissen, dass die Notarkosten des Kaufs vom Käufer zu tragen sind, es sei denn, Sie vereinbaren mit dem Verkäufer etwas anderes, wenn Sie die Kostenregelung im Anzahlungsvertrag (contrato de arras) festlegen.
Wie viel kostet die Kaufurkunde?
Die Gebühren des Notars werden nicht frei festgelegt; sie unterliegen einer gesetzlich geregelten Gebührenordnung (arancel). Es gibt jedoch keinen Festpreis. Der endgültige Betrag hängt von Variablen wie dem Verkaufspreis der Immobilie, der Anzahl der Seiten des Dokuments, dem Vorhandensein von Anhängen (wie Garagenstellplätzen oder Abstellräumen), der Anzahl der angeforderten Kopien und eventuell erforderlichen zusätzlichen Amtshandlungen ab.
Wer darf den Notar wählen?
Wenn Sie der Käufer sind und die Kosten tragen, haben Sie das Recht, den Notar, bei dem die Kaufurkunde unterzeichnet wird, frei zu wählen. Diese Wahlfreiheit ist durch das Verbraucherschutzrecht geschützt, sodass Sie nicht verpflichtet sind, in dem von der Immobilienagentur oder dem Verkäufer vorgeschlagenen Notariat zu unterschreiben.
Wer zahlt die Grundbucheintragung (Registro de la Propiedad) beim Immobilienkauf?
Sobald die Urkunde unterzeichnet ist, ist der nächste unerlässliche Schritt die Eintragung des Erwerbs, damit dieser auf den Namen des neuen Eigentümers lautet. Gemäß den Regeln für die Kaufurkundekosten in Katalonien gilt die Eintragung des Kaufs im Grundbuch als Kostenfaktor nach der Übertragung und wird daher vollständig vom Käufer getragen.
Somit muss der Käufer die Rechnung des Grundbuchamtes (Registro de la Propiedad) bezahlen. Ähnlich wie bei den Notaren wenden die Grundbuchbeamten staatlich geregelte Gebührenordnungen an, die je nach Wert der Immobilie und den technischen Merkmalen des Grundbuchdokuments variieren.
Ist die Eintragung des Kaufvertrags obligatorisch?
Obwohl aus rein zivilrechtlicher Sicht die Eintragung nicht zwingend erforderlich ist, um die Eigentumsübertragung zu vollziehen, betont das Colegio de Registradores, dass sie von entscheidender Bedeutung ist, um den Käufer rechtlich gegen Ansprüche, Pfändungen oder betrügerische Verkäufe des Vorbesitzers abzusichern. Wenn Sie den Erwerb zudem über ein Darlehen finanzieren, ist die Eintragung zwingend erforderlich, um die Hypothek bestellen zu können.
Wer zahlt die Gestoría (Abwicklungsstelle) des Kaufvertrags, wenn keine Hypothek vorliegt?
Die Gestoría kümmert sich um die Abwicklung nach der Unterzeichnung: Abholung der Urkunde beim Notariat, Begleichung der vom Käufer zu zahlenden Steuern und Einreichung des Dokuments beim Eigentumsregister (Registro de la Propiedad).
Wenn Sie den Kaufvertrag ohne Bankfinanzierung abschließen, ist die Beauftragung einer Gestoría völlig optional. Der Käufer selbst kann sich persönlich um diese Schritte kümmern oder das Notariat bitten, die grundlegenden Formalitäten zu erledigen.
Wenn Sie sich freiwillig für die Beauftragung einer Gestoría entscheiden, werden die entsprechenden Gebühren von der Person bezahlt, die den Dienst in Auftrag gegeben hat (in der Regel der Käufer). Es gibt kein Gesetz, das Sie verpflichtet, die vom Bauträger oder der Immobilienagentur vorgeschlagene Gestoría zu nutzen.
Die Aufteilung bei einer Hypothek: Welche Kosten trägt die Bank?
Wenn ein Hypothekendarlehen ins Spiel kommt, verschiebt sich das Gleichgewicht der Kosten drastisch zugunsten des Kunden. Nach dem Inkrafttreten des Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (spanisches Gesetz zur Regelung von Immobilienkreditverträgen) ist die Aufteilung der Darlehenskosten streng geregelt:
- Die Bank übernimmt: die Kosten für die Gestoría des Darlehens, die Notargebühren für die Hypothekenurkunde, die Registergebühren für die Eintragung der Hypothek im Eigentumsregister und die Steuer auf dokumentierte Rechtshandlungen (AJD) der Garantie.
- Der Käufer (Darlehensnehmer) übernimmt: die Kosten für das offizielle Immobiliengutachten (notwendig für die Gewährung des Darlehens) und die Kopien der Urkunde, die er freiwillig für sich selbst anfordert.
Die Banco de España betont, dass diese Regeln nicht verwechselt werden dürfen: Die Bank übernimmt die Formalisierungskosten der Hypothek, ist jedoch keineswegs verpflichtet, die Kosten für den Kauf der Wohnung zu tragen.
Praktisches Beispiel für die Kostenaufteilung
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Wohnung in Barcelona für einen Preis von 500.000 € und beantragen ein Hypothekendarlehen über 350.000 €:
- Für den Kaufvertrag: Sie als Käufer zahlen das Honorar des Notars für die Kaufurkunde, die Eintragungsgebühren im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) und die entsprechenden Steuern (ITP oder IVA/AJD, je nachdem, ob es sich um einen Neubau oder eine Gebrauchtimmobilie handelt). Um den Gesamtbetrag der Transaktion zu berechnen, empfehlen wir Ihnen, alle Kaufnebenkosten zu berechnen.
- Für die Hypothek: Das Bankinstitut zahlt den Notar für das Darlehen, das Register für die Hypothek und die Gestoría für die Hypothek. Sie müssen lediglich das Immobiliengutachten bezahlen.
Wenn dieselbe Gestoría der Bank sowohl den Kaufvertrag als auch die Hypothek abwickelt, sollten Sie eine klare Aufschlüsselung verlangen, aus der hervorgeht, welcher Teil ihrer Gebühren auf die jeweilige Abwicklung entfällt, um sicherzustellen, dass Ihnen nicht die Kosten für die Abwicklung der Hypothek in Rechnung gestellt werden.
Löschung der Hypothek des Verkäufers: Wer muss zahlen?
Vor dem Erwerb einer Immobilie ist es von grundlegender Bedeutung zu prüfen, ob eine zu löschende Hypothek besteht. Wenn der Verkäufer eine bestehende Hypothek auf die Immobilie hat, muss diese vor oder im selben Moment der Unterzeichnung vollständig getilgt und im Grundbuch (Registro de la Propiedad) gelöscht werden, um zu garantieren, dass Sie die Immobilie lastenfrei erhalten.
Die finanzielle Tilgung der Schuld und die Abwicklung der grundbuchlichen Löschung (einschließlich der notariellen Löschungsurkunde und deren Eintragung) liegen in der ausschließlichen Verantwortung des Verkäufers. Diese Notar-, Grundbuch- und Abwicklungskosten (gestoría), die sich aus der Tilgung seiner alten Schuld ergeben, dürfen niemals auf den Käufer übertragen werden.
Häufige Fehler bei der Berechnung der Kosten
- Annahme der staatlichen Allgemeinregelung in Katalonien: Denken Sie daran, dass im übrigen Spanien die übliche Praxis nach dem allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (Código Civil) die Notarkosten meist anders verteilt, in Katalonien jedoch der Artikel 531-6 des CCCat (katalanisches Zivilgesetzbuch) diese standardmäßig dem Käufer auferlegt.
- Unterzeichnung eines Anzahlungsvertrags (arras) mit unklaren Klauseln: Allgemeine Formulierungen wie "alle Kosten gehen zu Lasten der Käuferpartei" können Sie dazu verpflichten, die Löschung der vorherigen Hypothek des Verkäufers oder ältere Gemeinschaftsschulden (deudas comunitarias) zu übernehmen. Bevor Sie etwas unterschreiben, ist es von entscheidender Bedeutung, den Kaufvertrag vor der Unterzeichnung zu prüfen.
- Keine Abrechnung der Mittelbereitstellung (provisión de fondos) verlangen: Die Abwicklungsstellen (gestorías) verlangen in der Regel einen Vorschuss. Am Ende des Prozesses müssen sie Ihnen eine transparente Aufschlüsselung zusammen mit den Originalrechnungen des Notars und des Grundbuchamtes (Registro) aushändigen, um Ihnen das überschüssige Geld zurückzuerstatten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wer zahlt den Notar beim Kauf einer Wohnung in Katalonien?
Sofern im Anzahlungsvertrag (arras) nichts anderes vereinbart wurde, übernimmt der Käufer die gesamten Kosten für die Ausfertigung der öffentlichen Kaufurkunde (escritura pública) und deren erste Abschrift.
Ist eine gestoría (Abwicklungsstelle) bei einem Kauf ohne Hypothek obligatorisch?
Nein, sie ist nicht obligatorisch. Sie können sich dafür entscheiden, die Steuern selbst einzureichen und die Urkunde zum Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) zu bringen, oder diese Dienstleistungen für Ihren Komfort in Auftrag zu geben.
Welche Hypothekenkosten muss der Bankkunde tragen?
Nach geltender Gesetzgebung ist der Kunde nur verpflichtet, den Betrag für die Immobilienbewertung (tasación) und die Kopien der Darlehensurkunde, die er freiwillig anfordert, zu bezahlen.
Fazit
Die genaue Bestimmung, wer den Notar, das Grundbuchamt (Registro) und die Abwicklungsstelle (gestoría) bezahlt, erspart Ihnen Überraschungen im letzten Moment und ermöglicht es Ihnen, Ihr Kaufbudget zu optimieren. In Katalonien weist die allgemeine Regel die Rechnungen des Kaufs dem Erwerber (Käufer) zu, während die Bank für die Rechnungen zuständig ist, die der Formalisierung der Hypothek entsprechen. Vorlasten der Immobilie, wie die Hypothek des Verkäufers, liegen immer in der Verantwortung des Letzteren.
Bei INMODOCS führen wir eine detaillierte Analyse der Lasten der Immobilie, des Status des Anzahlungsvertrags (arras) und des Kostenbudgets Ihrer Transaktion durch, um sicherzustellen, dass Sie nur das bezahlen, was Ihnen gesetzlich zusteht.
Bevor Sie die Anzahlung unterschreiben
Wenn Sie einen Kauf in Barcelona erwägen, lesen Sie den vollständigen Leitfaden: Wohnung in Barcelona kaufen ohne Überraschungen.