Ao adquirir uma casa, é habitual perder-se entre tanta terminologia, trâmites e impostos. Uma das maiores dores de cabeça para os compradores é entender exatamente quem paga o notário, o Registo e a gestoria. O desconhecimento pode levá-lo a assumir faturas que, por lei ou por costume, correspondem à parte vendedora ou à entidade financeira.
Para evitá-lo, é fundamental diferenciar duas operações distintas que costumam ser assinadas no mesmo dia, mas que se regem por regras independentes:
- A escritura de compra e venda do imóvel.
- A escritura do empréstimo hipotecário (se necessitar de financiamento).
A seguir, analisamos em detalhe como se distribuem estes custos numa operação imobiliária, prestando especial atenção às particularidades da Catalunha.
Quem paga o notário numa compra e venda na Catalunha?
Ao contrário do que acontece no regime comum do Código Civil estatal, a Catalunha conta com a sua própria regulamentação. O artigo 531-6 do Código Civil de Cataluña establece que, salvo acordo em contrário:
- As despesas de outorga da escritura pública e da sua primeira cópia correspondem ao adquirente (comprador).
- As despesas de entrega do imóvel correspondem ao transmitente (vendedor).
- As despesas posteriores à transmissão também ficam a cargo do comprador.
Portanto, si vai realizar a compra de um apartamento em Barcelona ou em qualquer outra localidade catalã, deve saber que as despesas de notário da compra e venda correspondem ao comprador, a menos que acorde outra coisa com o vendedor ao regular as despesas no contrato de arras.
Quanto custa a escritura de compra e venda?
Os honorários do notário não são fixados livremente; estão sujeitos a uma tabela de emolumentos regulada por lei. No entanto, não existe um custo fixo. O montante final dependerá de variáveis como o preço de venda do imóvel, o número de folhas do documento, a existência de anexos (como lugares de garagem ou arrecadações), o número de cópias solicitadas e se são necessárias diligências adicionais.
Quem pode escolher o notário?
Se for o comprador e assumir o custo, tem o direito de escolher livremente o notário perante o qual será assinada a escritura de compra e venda. Esta liberdade de escolha está protegida pela regulamentação de consumo, pelo que não está obrigado a assinar no cartório proposto pela agência imobiliária ou pelo vendedor.
Quem paga o Registo de Propriedade na compra e venda?
Uma vez assinada a escritura, o passo seguinte indispensável é registar a aquisição para que conste em nome do novo proprietário. Conforme as regras das despesas de escritura de compra e venda na Catalunha, a inscrição registal da compra e venda é considerada uma despesa posterior à transmissão e, portanto, é assumida integralmente pelo comprador.
Deste modo, o comprador deverá pagar a fatura do Registro de la Propiedad (Registo da Propriedade). À semelhança do que acontece com os notários, os conservadores do registo aplicam emolumentos regulados pelo Estado que variam em função do valor do imóvel e das características técnicas do documento registal.
É obrigatório registar a compra e venda?
Embora de um ponto de vista estritamente civil o registo não seja obrigatório para aperfeiçoar a transmissão de uma propriedade, o Colegio de Registradores insiste que é vital para blindar juridicamente o comprador face a reclamações, penhoras ou vendas fraudulentas do antigo proprietário. Além disso, se financiar a aquisição com um empréstimo, o registo torna-se obrigatório para poder constituir a hipoteca.
Quem paga la gestoría de la compraventa si no hay hipoteca?
A gestoria (agência de gestão documental) encarrega-se de realizar a tramitação posterior à assinatura: retirar a escritura do cartório notarial, liquidar os impostos que o comprador paga e apresentar o documento no Registro de la Propiedad.
Si realizas la compraventa sin financiación bancaria, la contratación de una gestoría es totalmente opcional. El propio comprador puede encargarse personalmente de realizar estas gestiones o bien solicitar a la propia notaría que realice los trámites básicos.
Si decides contratar voluntariamente una gestoría, los honorarios correspondientes los pagará quien haya solicitado el servicio (generalmente el comprador). No existe ninguna ley que te obligue a utilizar la gestoría propuesta por la promotora o la inmobiliaria.
El reparto con hipoteca: ¿Qué gastos corresponden al banco?
Quando entra em jogo um empréstimo hipotecário, a balança das despesas muda radicalmente a favor do cliente. Após a entrada em vigor da Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, a partilha das despesas do empréstimo define-se de forma estrita:
- O banco assume: as despesas da gestoria do empréstimo, os emolumentos notariais da escritura hipotecária, os emolumentos do Registro correspondentes à inscrição da hipoteca, e o Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) da garantia.
- O comprador (mutuário) assume: o custo da avaliação oficial do imóvel (necessária para a concessão do empréstimo) e as cópias da escritura que solicitar voluntariamente para si.
O Banco de España insiste que não se devem confundir estas regras: o banco assume as despesas de formalização da hipoteca, mas de modo algum está obrigado a assumir as despesas da compra e venda do apartamento.
Exemplo prático de partilha de despesas
Imagine que compra um apartamento em Barcelona por um preço de 500.000 € e solicita um empréstimo hipotecário de 350.000 €:
- Pela compra e venda: Você, como comprador, pagará os honorários do notário pela escritura de compra, as taxas de inscrição no Registro de la Propiedad e os impostos correspondentes (o ITP ou o IVA/AJD consoante se trate de obra nova ou segunda mão). Para calcular o montante global da operação, recomendamos calcular todas as despesas da compra.
- Pela hipoteca: A entidade bancária pagará o cartório notarial do empréstimo, o Registro da hipoteca e a gestoria da hipoteca. Você apenas terá de pagar a avaliação imobiliária.
Si la misma gestoría del banco tramita tanto la compraventa como la hipoteca, deberás exigir un desglose claro donde se especifique qué parte de sus honorarios corresponde a cada gestión, asegurándote de que no te imputen los costes de tramitación de la hipoteca.
Cancelamento de hipoteca do vendedor: a quem cabe pagar?
Antes de adquirir um imóvel, é fundamental verificar se existe uma hipoteca que deve ser cancelada. Se o vendedor tiver uma hipoteca em vigor sobre o imóvel, esta deve ser totalmente liquidada e cancelada no Registro antes ou no próprio momento da assinatura para garantir que recebe a propriedade livre de encargos.
O cancelamento financeiro da dívida e a tramitação do cancelamento registral (que inclui a escritura de cancelamento notarial e a sua inscrição) são da responsabilidade exclusiva do vendedor. Estes custos notariais, registrais e de gestoría (assessoria administrativa) derivados da extinção da sua antiga dívida nunca devem ser transferidos para o comprador.
Erros frequentes ao calcular as despesas
- Assumir o regime geral estatal na Catalunha: Lembre-se de que no resto de Espanha a prática habitual sob o Código Civil comum costuma repartir as despesas de cartório de forma diferente, mas na Catalunha o artigo 531-6 do CCCat (Código Civil da Catalunha) atribui-as por defeito ao comprador.
- Assinar arras com cláusulas ambíguas: Expressões genéricas como "todas as despesas serão por conta da parte compradora" podem obrigá-lo a assumir o cancelamento da hipoteca anterior do vendedor ou dívidas de condomínio anteriores. Antes de assinar qualquer coisa, é vital rever a compra e venda antes de assinar.
- Não exigir la liquidação da provisão de fundos: As gestorías costumam pedir um adiantamento de dinheiro. Ao finalizar o processo, devem entregar-lhe um detalhamento transparente juntamente com as faturas originais do cartório e do Registro para lhe devolver o dinheiro restante.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quem paga o notário ao comprar um apartamento na Catalunha?
Salvo acordo em contrário estipulado nas arras, o comprador assume o custo total da outorga da escritura pública de compra e venda e da sua primeira cópia.
A gestoría é obrigatória numa compra sem hipoteca?
Não, não é obrigatória. Pode optar por liquidar você mesmo os impostos e levar a escritura ao Registro de la Propiedad (Registo de Propriedade), ou bem contratar estes serviços para sua comodidade.
Que despesas da hipoteca deve pagar o cliente bancário?
De acordo com la legislação em vigor, o cliente apenas é obrigado a pagar o valor da avaliação do imóvel e as cópias da escritura de empréstimo que solicitar de forma voluntária.
Conclusão
Determinar com precisão quem paga o cartório, o Registro e a gestoría evitará surpresas de última hora e permitirá otimizar o seu orçamento de compra e venda. Na Catalunha, a regra geral atribui as faturas da compra e venda ao adquirente (comprador), enquanto o banco se deve encarregar das faturas que correspondem à formalização da hipoteca. Os encargos anteriores do imóvel, como a hipoteca do vendedor, são sempre da responsabilidade deste último.
Na INMODOCS realizamos uma análise detalhada dos encargos do imóvel, do estado das arras e do orçamento de despesas da sua operação para garantir que paga apenas o que por lei lhe corresponde.
Antes de assinar o sinal
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