Lors de l'acquisition d'un logement, il est fréquent de se perdre parmi tant de terminologie, de démarches et d'impôts. L'un des plus grands maux de tête pour les acheteurs est de comprendre exactement qui paie le notaire, le Registre et la gestoría (agence de gestion administrative). L'ignorance peut vous amener à assumer des factures qui, par la loi ou par l'usage, incombent au vendeur ou à l'établissement financier.
Pour l'éviter, il est fondamental de différencier deux opérations distinctes qui sont généralement signées le même jour mais qui sont régies par des règles indépendantes :
- L'acte de vente du logement (escritura de compraventa).
- L'acte de prêt hypothécaire (si vous avez besoin d'un financement).
Ci-dessous, nous analysons en détail comment sont répartis ces coûts dans une opération immobilière, en prêtant une attention particulière aux particularités de la Catalogne.
Qui paie le notaire lors d'une vente en Catalogne ?
Contrairement à ce qui se passe sous le régime común du Code civil espagnol, la Catalogne dispose de sa propre réglementation. L'article 531-6 du Code civil de Catalogne (Código Civil de Cataluña) dispose que, sauf accord contraire :
- Les frais d'établissement de l'acte public (escritura pública) et de sa première copie incombent à l'acquéreur (acheteur).
- Les frais de livraison du bien incombent au disposant (vendeur).
- Les frais postérieurs au transfert sont également à la charge de l'acheteur.
Par conséquent, si vous allez acheter un appartement à Barcelone ou dans toute autre localité catalane, vous devez savoir que les frais de notaire de la vente incombent à l'acheteur, à moins d'en convenir autrement avec le vendeur en réglant les frais dans le contrat d'arrhes.
Combien coûte l'acte de vente ?
Les honoraires du notaire ne sont pas fixés librement ; ils sont soumis à un tarif réglementé par la loi. Cependant, il n'existe pas de coût fixe. Le montant final dépendra de variables telles que le prix de vente du logement, le nombre de pages du document, l'existence d'annexes (comme des places de parking ou des débarras), le nombre de copies demandées et si des démarches supplémentaires sont nécessaires.
Qui peut choisir le notaire ?
Si vous êtes l'acheteur et que vous assumez le coût, vous avez le droit de choisir librement le notaire devant lequel sera signé l'acte de vente. Cette liberté de choix est protégée par la réglementation de la consommation, vous n'êtes donc pas obligé de signer chez le notaire proposé par l'agence immobilière ou le vendeur.
Qui paie le Registre de la propriété en Catalogne ?
Une fois l'acte signé, l'étape suivante indispensable consiste à inscrire l'acquisition pour qu'elle figure au nom du nouveau propriétaire. Conformément aux règles des frais d'acte de vente en Catalogne, l'inscription au registre de la vente est considérée comme un frais postérieur au transfert et est donc entièrement assumée par l'acheteur.
De cette manière, l'acheteur devra régler la facture du Registre de la propriété (Registro de la Propiedad). Tout comme pour les notaires, les conservateurs des registres appliquent des tarifs réglementés par l'État qui varient en fonction de la valeur du bien immobilier et des caractéristiques techniques du document d'enregistrement.
L'inscription de la vente est-elle obligatoire ?
Bien que d'un point de vue strictement civil l'inscription ne soit pas obligatoire pour parfaire le transfert de propriété, le Colegio de Registradores souligne qu'elle est essentielle pour protéger juridiquement l'acquéreur contre les réclamations, les saisies ou les ventes frauduleuses de l'ancien propriétaire. De plus, si vous financez l'acquisition par un prêt, l'inscription est obligatoire pour pouvoir constituer l'hypothèque.
Qui paie la gestoría de la vente s'il n'y a pas d'hypothèque ?
La gestoría (cabinet de gestion administrative) se charge d'effectuer les démarches postérieures à la signature : retirer l'acte auprès de l'étude notariale, payer les impôts payés par l'acheteur y présenter le document au Registro de la Propiedad (Registre de la propriété).
Si vous réalisez la vente sans financement bancaire, le recours à une gestoría est totalement facultatif. L'acheteur lui-même peut se charger personnellement de ces démarches ou bien demander au notaire d'effectuer les formalités de base.
Si vous décidez de faire appel volontairement à une gestoría, les honoraires correspondants seront payés par la personne qui a demandé le service (généralement l'acheteur). Aucune loi ne vous oblige à utiliser la gestoría proposée par le promoteur ou l'agence immobilière.
La répartition avec hypothèque : Quels frais incombent à la banque ?
Lorsqu'un prêt hypothécaire entre en jeu, la balance des frais change radicalement en faveur du client. Après l'entrée en vigueur de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (loi espagnole régissant les contrats de crédit immobilier), la répartition des frais du prêt est strictement définie :
- La banque assume : les frais de la gestoría du prêt, les émoluments notariés de l'acte hypothécaire, les émoluments du Registro de la Propiedad correspondant à l'inscription de l'hypothèque, et l'Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD, impôt sur les actes juridiques documentés) de la garantie.
- L'acheteur (emprunteur) assume : le coût de l'évaluation officielle (tasación) du logement (nécessaire à l'octroi du prêt) et les copies de l'acte qu'il demande volontairement pour lui-même.
Le Banco de España insiste sur le fait qu'il ne faut pas confondre ces règles : la banque assume les frais de formalisation de l'hypothèque, pero elle n'est en aucun cas tenue d'assumer les frais de la vente de l'appartement.
Exemple pratique de répartition des frais
Imaginez que vous achetez un appartement à Barcelone pour un prix de 500 000 € et que vous demandez un prêt hypothécaire de 350 000 € :
- Pour la vente : En tant qu'acheteur, vous paierez les honoraires du notaire pour l'acte d'achat, les frais d'inscription au Registro de la Propiedad et los impôts correspondants (l'ITP ou l'IVA/AJD selon qu'il s'agit d'un logement neuf ou de seconde main). Pour calculer le montant global de l'opération, nous vous recommandons de calculer tous les frais de l'achat.
- Pour l'hypothèque : L'établissement bancaire paiera le notaire pour le prêt, le Registro de la Propiedad pour l'hypothèque et la gestoría de l'hypothèque. Vous n'aurez qu'à payer l'évaluation immobilière.
Si la même gestoría de la banque gère à la fois la vente et l'hypothèque, vous devrez exiger une ventilation claire spécifiant quelle partie de ses honoraires correspond à chaque démarche, en vous assurant qu'on ne vous impute pas les frais de traitement de l'hypothèque.
Annulation de l'hypothèque du vendeur : À qui incombe le paiement ?
Avant d'acquérir un bien immobilier, il est fondamental de vérifier s'il existe une hypothèque à annuler. Si le vendeur a une hypothèque en cours sur le logement, celle-ci doit être totalement liquidée et radiée du Registro de la Propiedad (Registre de la propriété espagnol) avant ou au moment même de la signature afin de garantir que vous recevez la propriété libre de charges.
L'annulation financière de la dette et les démarches d'annulation au registre (qui comprend l'acte notarié d'annulation et son inscription) relèvent de la responsabilité exclusive du vendeur. Ces frais de notaire, de registre et de gestoría (agence administrative) découlant de l'extinction de son ancienne deude ne doivent en aucun cas être répercutés sur l'acheteur.
Erreurs fréquentes lors du calcul des frais
- Partir du principe que le régime général de l'État s'applique en Catalogne : Rappelez-vous que dans le reste de l'Espagne, la pratique habituelle sous le Code civil commun répartit généralement les frais de notaire différemment, de sorte que l'acheteur n'en paie qu'une partie, mais en Catalogne, l'article 531-6 du CCCat (Code civil de Catalogne) les attribue par défaut à l'acheteur.
- Signer un contrat d'arras (arrhes) avec des clauses ambiguës : Des expressions génériques telles que "todos los gastos serán por cuenta de la parte compradora" (tous les frais seront à la charge de la partie acheteuse) peuvent vous obliger à assumer l'annulation de l'hypothèque préalable du vendeur ou des dettes de copropriété antérieures. Avant de signer quoi que ce soit, il est essentiel d'effectuer un audit ou de vérifier la vente avant de signer.
- Ne pas exiger la liquidation de la provision de fonds : Les gestorías (agences de gestion administrative) demandent généralement une avance de fonds. À la fin du processus, elles doivent vous remettre un décompte transparent accompagné des factures originales du notaire et du Registro pour vous restituer le solde restant.
Questions fréquentes (FAQ)
Qui paie le notaire lors de l'achat d'un appartement en Catalogne ?
Sauf accord contraire dans le contrat d'arras, l'acheteur assume le coût total de l'établissement de l'escritura pública (acte public de vente) et de sa première copie.
L'intervention d'une gestoría est-elle obligatoire pour un achat sans hypothèque ?
Non, elle n'est pas obligatoire. Vous pouvez choisir de déclarer vous-même les impôts et de déposer l'acte au Registro de la Propiedad, ou bien de faire appel à ces services pour votre confort.
Quels frais d'hypothèque le client de la banque doit-il payer ?
Conformément à la législation en vigueur, le client est uniquement tenu de payer le montant de la tasación (évaluation immobilière) du bien et les copies de l'acte de prêt qu'il demande volontairement.
Conclusion
Déterminer avec précision qui paie le notaire, le Registro et la gestoría vous évitera des surprises de dernière minute et vous permettra d'optimiser votre budget d'achat. En Catalogne, la règle générale attribue les factures de la vente à l'acquéreur (acheteur), tandis que la banque doit prendre en charge les factures correspondant à la formalisation de l'hypothèque. Les charges antérieures du logement, telles que l'hypothèque du vendeur, incombent toujours à ce dernier.
Chez INMODOCS, nous réalisons une analyse détaillée des charges du bien immobilier, de l'état du contrat d'arras et du budget des frais de votre opération afin de garantir que vous ne payez que ce qui vous incombe légalement.
Avant de signer les arrhes
Si vous envisagez un achat à Barcelone, consultez le guide complet : Acheter un appartement à Barcelone sans mauvaises surprises.