Quando si acquista una casa, è comune perdersi tra tanta terminologia, pratiche e imposte. Uno dei maggiori grattacapi per gli acquirenti è capire esattamente chi paga il notaio, il Registro e la società di gestione (gestoría). La mancanza di informazioni può portarti a farti carico di fatture che, per legge o per consuetudine, spettano alla parte venditrice o all'istituto finanziario.
Per evitarlo, è fondamentale differenziare due operazioni distinte che di solito si firmano lo stesso giorno ma che sono regolate da norme indipendenti:
- L'atto notarile (escritura) di compravendita della casa.
- L'atto notarile del mutuo ipotecario (se hai bisogno di finanziamento).
Di seguito, analizziamo nel dettaglio come si distribuiscono questi costi in un'operazione immobiliare, prestando particolare attenzione alle peculiarità della Catalogna.
Chi paga il notaio in una compravendita in Catalogna?
A differenza di quanto avviene nel regime comune del Codice Civile statale spagnolo (Código Civil), la Catalogna dispone di una propria regolamentazione. L'articolo 531-6 del Codice Civile della Catalogna (Código Civil de Cataluña) stabilisce que, salvo patto contrario:
- Le spese di stipula dell'atto pubblico (escritura pública) e della sua prima copia spettano all'acquirente (compratore).
- Le spese di consegna dell'immobile spettano al trasmittente (venditore).
- Le spese successive al trasferimento sono anch'esse a carico dell'acquirente.
Pertanto, se stai per acquistare un appartamento a Barcellona o in qualsiasi altra località catalana, devi sapere que le spese notarili della compravendita spettano all'acquirente, a meno che tu non stabilisca diversamente con il venditore al momento di regolare le spese nel contratto di caparra (contrato de arras).
Quanto costa l'atto di compravendita?
Gli onorari del notaio non si fissano liberamente; sono soggetti a una tariffa regolata per legge. Tuttavia, non esiste un costo fisso. L'importo finale dipenderà da variabili come il prezzo di vendita della casa, il numero di fogli del documento, la presenza di pertinenze (come posti auto o cantine), il numero di copie richieste e se sono necessarie attività aggiuntive.
Chi può scegliere il notaio?
Se sei l'acquirente e ti fai carico del costo, hai il diritto di scegliere liberamente il notaio presso il quale si firmerà l'atto di compravendita. Questa libertà di scelta è tutelata dalla normativa a tutela dei consumatori, pertanto non sei obbligato a firmare presso lo studio notarile proposto dall'agenzia immobiliare o dal venditore.
Chi paga il Registro della Proprietà nella compravendita?
Una volta firmato l'atto, il passo successivo indispensabile è iscrivere l'acquisto affinché risulti a nome del nuovo proprietario. In conformità con le regole sulle spese dell'atto di compravendita in Catalogna, l'iscrizione nel registro della compravendita è considerata una spesa successiva al trasferimento e, di conseguenza, è interamente a carico dell'acquirente.
In questo modo, l'acquirente dovrà pagare la fattura del Registro della Proprietà (Registro de la Propiedad). Proprio come accade per i notai, i conservatori dei registri applicano tariffe regolate dallo Stato che variano in base al valore dell'immobile e alle caratteristiche tecniche del documento di registrazione.
È obbligatorio registrare la compravendita?
Sebbene da un punto di vista strettamente civilistico la registrazione non sia obbligatoria per perfezionare il trasferimento di una proprietà, il Colegio de Registradores sottolinea che è vitale per tutelare giuridicamente l'acquirente da rivendicazioni, pignoramenti o vendite fraudolente del precedente proprietario. Inoltre, se si finanzia l'acquisto con un mutuo, la registrazione risulta obbligatoria per poter costituire l'ipoteca.
Chi paga la gestoría della compravendita se non c'è un mutuo?
La gestoría si occupa di effettuare le pratiche successive alla firma: ritirare l'atto dallo studio notarile, liquidare le imposte pagate dall'acquirente e presentare il documento al Registro de la Propiedad (Registro della Proprietà).
Se si effettua la compravendita senza finanziamento bancario, l'assunzione di una gestoría è totalmente facoltativa. L'acquirente stesso può occuparsi personalmente di svolgere queste pratiche oppure richiedere allo stesso studio notarile di eseguire i passaggi fondamentali.
Se si decide di contrattare volontariamente una gestoría, i relativi onorari saranno pagati da chi ha richiesto il servizio (generalmente l'acquirente). Non esiste alcuna legge che obblighi a utilizzare la gestoría proposta dal promotore immobiliare o dall'agenzia immobiliare.
La ripartizione con mutuo: quali spese spettano alla banca?
Quando entra in gioco un mutuo ipotecario, l'equilibrio delle spese cambia radicalmente a favore del cliente. Dopo l'entrata in vigore della Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Legge spagnola di regolamentazione dei contratti di credito immobiliare), la ripartizione delle spese del prestito è definita in modo rigoroso:
- La banca assume: le spese della gestoría del mutuo, gli onorari notarili dell'atto ipotecario, gli onorari del Registro corrispondenti alla trascrizione dell'ipoteca e l'Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD, Imposta sugli Atti Giuridici Documentati) della garanzia.
- L'acquirente (mutuatario) assume: il costo della perizia ufficiale dell'immobile (necessaria per la concessione del mutuo) e le copie dell'atto che richiederà volontariamente per sé.
Il Banco de España insiste sul fatto que non si devono confondere queste regole: la banca si fa carico delle spese di stipula dell'ipoteca, ma in nessun caso è tenuta a farsi carico delle spese di compravendita dell'appartamento.
Esempio pratico di ripartizione delle spese
Immagina di acquistare un appartamento a Barcellona al prezzo di 500.000 € e di richiedere un mutuo ipotecario di 350.000 €:
- Per la compravendita: Tu, in qualità di acquirente, pagherai gli onorari del notaio per l'atto di acquisto, le imposte di trascrizione nel Registro de la Propiedad e le relative tasse (l'ITP o l'IVA/AJD a seconda che si tratti di una nuova costruzione o di una seconda mano). Per calcolare l'importo complessivo dell'operazione, ti consigliamo di calcolare tutte le spese di acquisto.
- Per il mutuo: L'istituto bancario pagherà il notaio del mutuo, la registrazione dell'ipoteca e la gestoría del mutuo. Tu dovrai pagare solo la perizia immobiliare.
Se la stessa gestoría della banca gestisce sia la compravendita sia il mutuo, dovrai richiedere un prospetto dettagliato in cui venga specificato quale parte dei suoi onorari corrisponde a ciascuna gestione, assicurandoti che non ti vengano addebitati i costi di gestione del mutuo.
Cancellazione dell'ipoteca del venditore: a chi spetta pagare?
Prima di acquistare un immobile è fondamentale verificare se esiste un'ipoteca da cancellare. Se il venditore ha un'ipoteca in corso sull'abitazione, questa deve essere totalmente liquidata e cancellata nel Registro de la Propiedad (Registro della Proprietà) prima o al momento stesso della firma, per garantire che l'immobile venga ricevuto libero da carichi.
La cancellazione economica del debito e la gestione della cancellazione registrale (che include l'atto notarile de cancellazione e la sua iscrizione) sono di esclusiva responsabilità del venditore. Questi costi notarili, di registro e di agenzia pratiche (gestoría) derivanti dall'estinzione del suo vecchio debito non devono mai essere trasferiti all'acquirente.
Errori frequenti nel calcolo delle spese
- Presumere l'applicazione del regime generale statale in Catalogna: Ricorda che nel resto della Spagna la pratica abituale ai sensi del Codice Civile comune spagnolo (Código Civil) tende a ripartire le spese notarili in modo diverso, ma in Catalogna l'articolo 531-6 del CCCat (Codice Civile della Catalogna) le attribuisce per default all'acquirente.
- Firmare un contratto di caparra (arras) con clausole ambigue: Espressioni generiche come "tutte le spese saranno a carico della parte acquirente" possono obbligarti a farti carico della cancellazione della precedente ipoteca del venditore o di debiti condominiali pregressi. Prima di firmare qualsiasi cosa, è vitale esaminare la compravendita prima di firmare.
- Non richiedere il saldo del fondo spese (provisión de fondos): Le agenzie di pratiche (gestorías) sono solite chiedere un anticipo di denaro. Al termine del processo, devono consegnarti un rendiconto trasparente insieme alle fatture originali del notaio e del Registro per restituirti il denaro eccedente.
Domande frequenti (FAQ)
Chi paga il notaio quando si acquista un appartamento in Catalogna?
Salvo patto contrario concordato nel contratto di caparra (arras), l'acquirente si assume l'intero costo della stipula dell'atto pubblico di compravendita (escritura) e della sua prima copia.
È obbligatoria l'agenzia di pratiche (gestoría) in un acquisto senza ipoteca?
No, non è obbligatoria. Puoi scegliere di presentare autonomamente le imposte e portare l'atto al Registro de la Propiedad, oppure contrattare questi servizi per tua comodità.
Quali spese del mutuo deve pagare il cliente della banca?
In conformità con la legislazione vigente, il cliente è obbligato a pagare solo l'importo della perizia (tasación) dell'immobile e le copie dell'atto di mutuo che richiede volontariamente.
Conclusione
Determinare con precisione chi paga il notaio, il Registro de la Propiedad e l'agenzia di pratiche (gestoría) ti eviterà sorprese dell'ultimo minuto e ti consentirà di ottimizzare il budget per la compravendita. In Catalogna, la regola generale attribuisce le fatture della compravendita all'acquirente (compratore), mentre la banca deve farsi carico delle spese corrispondenti alla formalizzazione del mutuo. I gravami (cargas) precedenti sull'abitazione, como l'ipoteca del venditore, sono sempre a carico di quest'ultimo.
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Prima di firmare la caparra
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