A l'hora d'adquirir una casa, és habitual perdre's entre tanta terminologia, tràmits i impostos. Un dels majors mals de cap per als compradors és entendre exactament qui paga la notaria, el Registre i la gestoria. El desconeixement pot portar-te a assumir factures que, per llei o per costum, corresponen a la part venedora o a l'entitat financera.
Per evitar-ho, es fonamental diferenciar dues operacions distintes que se solen signar el mateix dia de forma simultània però que es regeixen per regles independents:
- L'escriptura de compravenda de l'habitatge.
- L'escriptura del préstec hipotecari (si necessites finançament).
A continuació, analitzem al detall com es distribueixen aquests costos en una operació immobiliària, prestant especial atenció a les particularitats de Catalunya.
Qui paga la notaria en una compravenda a Catalunya?
A diferència del que passa en el règim comú del Código Civil estatal (Codi Civil estatal), Catalunya compta amb la seva pròpia regulació. L'article 531-6 del Codi Civil de Catalunya estableix que, salvat pacte en contrari:
- Les despeses d'atorgament de l'escriptura pública i de la seva primera còpia corresponen a l'adquirent (comprador).
- Les despeses de lliurament de l'immoble corresponen al transmitent (venedor).
- Les despeses posteriors a la transmissió també corren a càrrec del comprador.
Per tant, si vas a realitzar la compra d'un pis a Barcelona o a qualsevol altra localitat catalana, has de saber que les despeses de notaria de la compravenda corresponen al comprador, tret que pactis una altra cosa amb el venedor en regular les despeses en el contracte d'arres.
Quant costa l'escriptura de compravenda?
Els honoraris del notari no es fixen lliurement; estan subjectes a un aranzel regulat per llei. No obstant això, no existeix un cost fix. L'import final dependrà de variables com el preu de venda de l'habitatge, el nombre de folis del document, l'existència d'annexos (com places de garatge o trasters), el nombre de còpies sol·licitades i si es requereixen actuacions addicionals.
Qui pot triar el notari?
Si ets el comprador i assumeixes el cost, tens dret a triar lliurement el notari davant del qual se signarà l'escriptura de compravenda. Aquesta llibertat d'elecció està protegida per la normativa de consum, per la qual cosa no estàs obligat a signar a la notaria proposada per l'agència immobiliària o el venedor.
Qui paga el Registre de la Propietat en la compravenda?
Un cop signada l'escriptura, el següent pas indispensable és inscriure l'adquisició perquè figuri a nom del nou propietari. Conforme a les regles de les despeses d'escriptura de compravenda a Catalunya, la inscripció registral de la compravenda es considera una despesa posterior a la transmissió i, per tant, és assumida plenament pel comprador.
D'aquesta manera, el comprador haurà d'abonar la factura del Registre de la Propietat. Igual que passa amb els notaris, els registradors apliquen aranzels regulats per l'Estat que varien en funció del valor de l'immoble i de les característiques tècniques del document registral.
¿Es obligatorio inscribir la compraventa?
Aunque desde un punto de vista estrictamente civil la inscripción no es obligatoria para perfeccionar la transmisión de una propiedad, el Colegio de Registradores incide en que es vital para blindar jurídicamente al comprador frente a reclamaciones, embargos o ventas fraudulentas del antiguo dueño. Además, si financias la adquisición con un préstamo, la inscripción resulta obligatoria para poder constituir la hipoteca.
¿Quién paga la gestoría de la compraventa si no hay hipoteca?
La gestoría se encarga de realizar la tramitación posterior a la firma: retirar la escritura de la notaría, liquidar los impostos que paga el comprador y presentar el documento en el Registre de la Propietat.
Si realizas la compraventa sin financiación bancaria, la contratación de una gestoría es totalmente opcional. El propio comprador puede encargarse personalmente de realizar estas gestiones o bien solicitar a la propia notaría que realice los trámites básicos.
Si decides contratar voluntariamente una gestoría, los honorarios correspondientes los pagará quien haya solicitado el servicio (generalmente el comprador). No existe ninguna ley que te obligue a utilizar la gestoría propuesta por la promotora o la inmobiliaria.
El reparto con hipoteca: ¿Qué gastos corresponden al banco?
Cuando entra en juego un préstamo hipotecario, la balanza de los gastos cambia radicalmente a favor del cliente. Tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de los gastos del préstamo se define de forma estricta:
- El banco asume: los gastos de la gestoría del préstamo, los aranceles notariales de la escritura hipotecaria, los aranceles del Registre correspondientes a la inscripción de la hipoteca, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la garantía.
- El comprador (prestatario) asume: el coste de la tasación oficial de la vivienda (necesaria para conceder el préstamo) y las copias de la escritura que solicite voluntariamente para sí.
El Banco de España insiste en que no se deben confundir estas reglas: el banco asume los gastos de formalización de la hipoteca, pero de ningún modo está obligado a asumir los gastos de la compraventa del piso.
Ejemplo práctico de reparto de gastos
Imagina que compras un piso en Barcelona por un precio de 500.000 € y solicitas un préstamo hipotecario de 350.000 €:
- Por la compraventa: Tú, como comprador, pagarás los honorarios del notario por la escritura de compra, las tasas de inscripción en el Registre de la Propietat y los impuestos correspondientes (el ITP o el IVA/AJD según sea obra nueva o segunda mano). Para calcular la cuantía global de la operación, te recomendamos calcular totes les despeses de la compra.
- Por la hipoteca: La entidad bancaria pagará la notaría del préstamo, el Registre de la hipoteca y la gestoría de la hipoteca. Tú solo tendrás que abonar la tasación inmobiliaria.
Si la misma gestoría del banco tramita tanto la compraventa como la hipoteca, deberás exigir un desglose claro donde se especifique qué parte de sus honorarios corresponde a cada gestión, asegurándote de que no te imputen los costes de tramitación de la hipoteca.
Cancel·lació de la hipoteca del venedor: A qui li toca pagar?
Abans d'adquirir un immoble és fonamental comprovar si existeix una hipoteca que s'ha de cancel·lar. Si el venedor té una hipoteca vigent sobre l'habitatge, aquesta ha de quedar totalment liquidada i cancel·lada al Registre abans o en el mateix moment de la signatura per garantir que reps la propietat lliure de càrregues.
La cancel·lació econòmica del deute i la tramitació de la cancel·lació registral (que inclou l'escriptura de cancel·lació notarial i la seva inscripció) són responsabilitat exclusiva del venedor. Aquests costos notarials, registrals i de gestoria derivats de l'extinció del seu antic deute mai s'han de traslladar al comprador.
Errors freqüents en calcular les despeses
- Assumir el règim general estatal a Catalunya: Recorda que a la resta d'Espanya la pràctica habitual sota el Codi Civil comú sol repartir la notaria de forma diferent, però a Catalunya l'article 531-6 del CCCat ho atribueix per defecte al comprador.
- Signar arres amb clàusules ambigües: Expressions genèriques com "totes les despeses seran a càrrec de la part compradora" poden obligar-te a assumir la cancel·lació de la hipoteca prèvia del venedor o deutes comunitaris anteriors. Abans de signar res, és vital revisar la compravenda abans de signar.
- No exigir la liquidació de la provisió de fons: Les gestories solen demanar una bestreta de diners. En acabar el procés, t'han de lliurar un desglossament transparent juntament amb les factures originals de la notaria i el Registre per retornar-te els diners sobrants.
Preguntes freqüents (FAQ)
Qui paga el notari en comprar un pis a Catalunya?
Llevat de pacte en contrari acordat en les arres, el comprador assumeix el cost total de l'atorgament de l'escriptura pública de compravenda i de la seva primera còpia.
És obligatòria la gestoria en una compra sense hipoteca?
No, no és obligatòria. Pots optar per presentar tu mateix els impostos i portar l'escriptura al Registre de la Propietat, o bé contractar aquests serveis per a la teva comoditat.
Quines despeses de la hipoteca ha de pagar el client bancari?
D'acord amb la legislació vigent, el client només està obligat a pagar l'import de la taxació de l'immoble i les còpies de l'escriptura de préstec que sol·liciti de manera voluntària.
Conclusió
Determinar amb precisió qui paga la notaria, el Registre i la gestoria t'evitarà sorpreses d'última hora i et permetrà optimitzar el teu pressupost de compravenda. A Catalunya, la regla general atribueix les factures de la compravenda a l'adquirent (comprador), mentre que el banc s'ha d'encarregar de les factures que corresponen a la formalització de la hipoteca. Les càrregues prèvies de l'habitatge, com la hipoteca del venedor, sempre són responsabilitat d'aquest últim.
En INMODOCS duem a terme una anàlisi detallada de les càrregues de l'immoble, l'estat de les arres i el pressupost de despeses de la teva operació per garantir que només pagas lo que por ley te corresponde.
Abans de signar arres
Si estàs valorant una compra a Barcelona, revisa la guia completa: Comprar pis a Barcelona sense sorpreses.