Die Unterzeichnung eines contrato de arras, bevor die Hypothek endgültig genehmigt ist, ist eine völlig übliche Situation auf dem spanischen Immobilienmarkt. Dennoch ist sie auch eine der größten Stressquellen für den Käufer.
Das eigentliche Problem entsteht, wenn die Bank das Geschäft ablehnt, weniger Geld als für den Kauf benötigt bewilligt oder die tasación unter dem vereinbarten Preis liegt. Der Käufer, der bereits einen sehr hohen Betrag als Anzahlung geleistet hat, befürchtet, seine Ersparnisse zu verlieren, weil er die escritura de compraventa nicht unterzeichnen kann.
In Katalonien gibt es eine spezifische Regelung, die den Verbraucher unter diesen Umständen schützt und es ihm ermöglicht, unter bestimmten Bedingungen vom Vertrag zurückzutreten und das gezahlte Geld zurückzufordern. Dieser Schutz greift jedoch nicht automatisch und ist nicht in ganz Spanien gleich. Der genaue Inhalt des Vertrags, die vereinbarten Fristen und das Verhalten des Käufers sind ausschlaggebend, um den Verlust des Geldes zu verhindern.
Gehen die arras verloren, wenn die Bank die Hypothek ablehnt?
Nicht unbedingt, aber es hängt von der anwendbaren Gesetzgebung und den formellen Vereinbarungen im Vertrag ab.
Im Rahmen des katalanischen Zivilrechts legt der artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña einen sehr klaren Schutz für den Käufer fest: Wenn der Vertrag vorsieht, dass der Preis ganz oder teilweise durch ein Kreditinstitut finanziert wird, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten, wenn er innerhalb der vereinbarten Frist dokumentarisch nachweist, dass die benannten Finanzinstitute die Gewährung der Finanzierung abgelehnt haben.
Dieses Rücktrittsrecht ist an strenge Bedingungen geknüpft, um wirksam zu sein:
- Ausdrückliche Finanzierungsklausel: Der Vertrag muss widerspiegeln, dass die Zahlung von einem Hypothekendarlehen abhängt.
- Kein Ausschluss: Die Parteien dürfen nicht ausdrücklich auf dieses gesetzliche Recht verzichtet haben.
- Dokumentarischer Nachweis: Der Käufer muss echte und geeignete, von der Bank ausgestellte Belege vorlegen, aus denen hervorgeht, dass die Hypothek abgelehnt wurde.
- Sorgfalt des Käufers: Die Ablehnung darf nicht auf Untätigkeit, Nachlässigkeit oder Verschulden des Käufers selbst zurückzuführen sein (Fahrlässigkeit).
- Fristgerechte Mitteilung: Der Rücktritt muss dem Verkäufer vor Ablauf der vereinbarten Frist in nachweisbarer Form schriftlich mitgeteilt werden.
Außerhalb Kataloniens gilt das allgemeine spanische Zivilgesetzbuch (Código Civil), in dem es diese automatische Klausel nicht gibt. In diesem Fall besteht die einzige Möglichkeit, das gezahlte Geld zurückzuerhalten, darin, im Vorfeld eine einvernehmlich zwischen den Parteien vereinbarte Finanzierungsklausel aufgenommen zu haben.
Was der contrato de arras beinhalten sollte
Damit der Schutz garantiert funktioniert, reichen Absichtserklärungen nicht aus. Die erste wichtige Prüfung besteht darin, festzustellen, ob der Vertrag vorsieht, dass der Kauf vollständig von der Erlangung der Hypothek abhängt.
Es ist nicht dasselbe, wenn im Dokument steht:
“El comprador manifiesta que solicitará financiación para el pago del precio.”
Oder eine schützende und bedingte Formulierung zu wählen:
“La presente compraventa queda expresamente condicionada a que el comprador obtenga un préstamo hipotecario por un importe mínimo de 250.000 euros antes del 15 de noviembre de 2024. De no obtenerse, el comprador podrá desistir recuperando íntegramente las cantidades entregadas.”
Eine gute Finanzierungsklausel sollte präzise Folgendes regeln:
- Den Mindestbetrag, der finanziert werden muss.
- Die Frist, innerhalb derer das Institut eine Antwort erteilen muss.
- Die Anzahl der Banken, die angefragt werden.
- Die Art und Weise, wie dem Verkäufer die Ablehnung mitgeteilt wird.
- Die spezifischen Konsequenzen, falls die tasación unzureichend ist.
Bevor Sie Ihre Ersparnisse mit der Unterschrift dieses Dokuments riskieren, ist es ratsam, comprobaciones previas a la compra durchzuführen und sicherzustellen, dass der Text keine missbräuchlichen Klauseln oder stillschweigenden Verzichte auf Ihre Rechte enthält.
¿Qué ocurre con las arras penitenciales?
In Katalonien gelten die gezahlten Beträge standardmäßig als arras confirmatorias (als Anzahlung auf den Gesamtpreis), sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren. Damit sie als arras penitenciales wirken – die es jeder Partei ermöglichen, vom Vertrag zurückzutreten, indem sie das Geld verliert (wenn der Käufer zurücktritt) oder es doppelt zurückzahlt (wenn der Verkäufer zurücktritt) –, muss dies gemäß artículo 621-8 del Código Civil catalán ausdrücklich festgelegt werden.
Die Rechtsprechung und das Gesetz stützen jedoch, dass bei einer vereinbarten Finanzierungsbedingung oder bei Anwendung des gesetzlichen Schutzes von artículo 621-49 der gerechtfertigte Rücktritt wegen Ablehnung durch die Bank nicht als Vertragsbruch gilt. Daher hat der Käufer das Recht, jeden gezahlten Cent zurückzufordern, selbst wenn es sich um arras penitenciales handelte.
Der Consejo General del Notariado empfiehlt dringend eine präventive Beratung, damit die Art der arras und der Rückzahlungsmechanismus perfekt definiert sind.
Wie muss die Ablehnung der Hypothek nachgewiesen werden?
Ein einfacher Telefonanruf oder eine informelle WhatsApp-Nachricht des Bankberaters mit den Worten „Keine Sorge, sie wird uns nicht genehmigt“ reicht nicht aus. Um den Rücktritt rechtlich sicher auszuüben, muss die Ablehnung des Instituts in nachweisbarer Form belegt werden.
Der Käufer muss ein offizielles certificado de denegación de financiación vorlegen, das von der Risikoabteilung der Bank ausgestellt wurde. Dieses Dokument muss Folgendes enthalten:
- Eindeutige Identifizierung des Antragstellers und der Immobilie, die Gegenstand der Transaktion ist.
- Genaue Höhe des beantragten Darlehens.
- Allgemeine Gründe für die Ablehnung (Zahlungsfähigkeit, Risikoprofil oder unzureichende tasación).
- Autorisierte Unterschrift und Stempel des Finanzinstituts.
Zusätzlich wird empfohlen, alle Unterlagen aufzubewahren, die belegen, dass Sie rechtzeitig gehandelt haben: den formellen Darlehensantrag, die eingereichten wirtschaftlichen Unterlagen und den E-Mail-Verkehr mit der Bank. Diese Dokumentation ist Ihre beste Verteidigung, falls sich der Verkäufer weigert, den Betrag der arras zurückzuzahlen.
Was bedeutet es, dass die Ablehnung nicht auf Fahrlässigkeit des Käufers zurückzuführen sein darf?
Das Gesetz schützt den sorgfältigen Käufer, nicht jedoch denjenigen, der die Ablehnung als Vorwand nutzt, um ohne echten Grund vom Kauf zurückzutreten. Wenn die Ablehnung der Bank die direkte Folge von Untätigkeit oder Verschulden des Käufers ist, verliert dieser die geleisteten arras.
Es wird davon ausgegangen, dass der Käufer fahrlässig handelt, wenn er:
- Den Hypothekenantrag außerhalb der im Vertrag festgelegten angemessenen Fristen einreicht.
- Sich weigert, die von der Risikoabteilung der Bank geforderten wirtschaftlichen Unterlagen einzureichen.
- Falsche, unvollständige oder veraltete Daten angibt.
- Gleichzeitig neue finanzielle Verpflichtungen eingeht (z. B. die Finanzierung für den Kauf eines Autos im selben Zeitraum beantragt) und so seine Verschuldungskapazität freiwillig verringert.
Um nachzuweisen, dass Sie sorgfältig gehandelt haben, es ist unerlässlich, die Hypothekenangelegenheiten noch am Tag der Unterzeichnung der arras einzuleiten und ein Register aller an die Bank gesendeten Dokumente zu führen.
¿Qué pasa si la tasación es inferior al precio de compra?
Die tasación der Immobilie ist einer der kritischsten Momente des Kaufprozesses. Gemäß den regulatorischen Kriterien der Banco de España finanzieren Banken in der Regel maximal 80 % des Schätzwerts (valor de tasación) oder des Kaufpreises (üblicherweise der niedrigere der beiden Werte).
Praktisches Beispiel für die Auswirkungen einer niedrigen tasación
- Vereinbarter Kaufpreis: 250.000 €
- Beantragte Finanzierung (80 %): 200.000 €
- Tatsächlicher valor de tasación der Immobilie: 210.000 €
- Maximales Darlehen der Bank (80 % von 210.000 €): 168.000 €
- Vom Käufer zusätzlich aufzubringende Eigenkapitaldifferenz: 32.000 € zusätzlich.
Wenn der Käufer nicht über diese zusätzlichen 32.000 € an Ersparnissen verfügt, ist die Transaktion nicht durchführbar. Technisch gesehen lehnt die Bank die Hypothek nicht ab, sondern bewilligt sie lediglich in geringerer Höhe.
Um nicht in dieser Gesetzeslücke gefangen zu sein, muss der contrato de arras ausdrücklich festlegen, dass die Durchführbarkeit des Vertrags von der Erlangung eines auf den Kaufpreis berechneten Finanzierungsprozentsatzes abhängt, oder definieren, was bei einer tasación unter den Erwartungen geschieht.
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Und was ist, wenn die Bank die Hypothek zu schlechteren Konditionen bewilligt?
Ein weiteres häufiges Problem besteht darin, dass das Institut die Hypothek zwar genehmigt, jedoch zu sehr ungünstigen Konditionen, die die langfristige Zahlung untragbar machen: Wucherzinsen, der obligatorische Abschluss mehrerer teurer Zusatzprodukte oder die Forderung nach persönlichen Bürgen mit zusätzlicher Bonität.
Unter dem Schutz der Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) haben Sie das Recht, ein Bankangebot abzulehnen. Dies gibt Ihnen jedoch nicht automatisch das Recht, die arras zurückzufordern, wenn im allgemeinen Vertrag lediglich von „Erlangung einer Finanzierung“ die Rede war.
Zu Ihrer Sicherheit ist es unerlässlich, im documento de arras die Grenzen der akzeptablen Hypothek zu definieren: maximaler Zinssatz, Tilgungsfrist und ob die Stellung von Bürgen erforderlich ist oder nicht.
Reicht eine Bank-Vorabgenehmigung aus?
Eine vorläufige Bonitätsprüfung darf nicht mit der tatsächlichen Genehmigung des Darlehens verwechselt werden. Viele Käufer unterzeichnen die arras im Vertrauen auf eine positive Machbarkeitsstudie.
Das Hypothekengeschäft ist jedoch erst dann verbindlich, wenn das Institut die Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) ausstellt. Dieses Dokument stellt ein verbindliches Angebot der Bank dar, nachdem sowohl Ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit als auch die Situation der Immobilie nach der tasación eingehend analysiert wurden. Wir empfehlen Ihnen, stets alle documentación antes de firmar arras einzuholen, damit die Bank eine möglichst verlässliche Studie erstellen kann.
Kann verlangt werden, die Hypothek bei mehreren Banken zu beantragen?
Das Código Civil de Cataluña bezieht sich im Plural auf die benannten „Institute“. Sofern im Vertrag nicht ausdrücklich vereinbart wurde, dass die Ablehnung eines einzelnen Instituts ausreicht, ist es üblich und ratsam, die Hypothek bei mindestens zwei oder drei verschiedenen Banken zu beantragen.
Auf diese Weise weisen wir gegenüber dem Verkäufer nach, dass ein realer und ehrlicher Versuch unternommen wurde, das Kapital zu beschaffen, und verhindern, dass uns beim Rücktritt Fahrlässigkeit vorgeworfen wird.
Was zu tun ist, wenn die Bank die Finanzierung ablehnt (Schritt für Schritt)
Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, atmen Sie tief durch und befolgen Sie strikt diese Schritte, um Ihr Geld zu sichern:
- Fristen analysieren: Prüfen Sie sofort, wie viele Tage Ihnen laut contrato de arras verbleiben, um den Verkäufer zu benachrichtigen.
- Formelles Zertifikat anfordern: Verlangen Sie von Ihrem Bankberater das offizielle, von der Risikoabteilung unterzeichnete Ablehnungsschreiben.
- Rücktrittserklärung verfassen: Erstellen Sie ein Schreiben, in dem Sie detailliert darlegen, dass Sie Ihr technisches Rücktrittsrecht ausüben, da Sie die erforderliche Finanzierung zu den vereinbarten Konditionen nicht erhalten haben.
- Nachweisbare Zustellung: Senden Sie den Rücktritt zusammen mit der Ablehnung der Bank per burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Nutzen Sie E-Mail oder Telefon nicht als einzigen Kanal.
- Rückzahlung fordern: Verlangen Sie formell die Rückzahlung des Geldes der arras auf das angegebene Girokonto.
Was passiert, wenn der Verkäufer die arras nicht zurückzahlt?
Wenn der Verkäufer sich weigert, das Geld zurückzuzahlen, oder nicht auf Ihre Aufforderungen reagiert, liegt ein vertraglicher Konflikt vor. In diesen Fällen sollte zunächst geprüft werden, ob die Immobilie verdeckte Lasten oder rechtliche Probleme aufwies; hierzu empfehlen wir Ihnen zu lesen, wie Sie revisar las cargas del inmueble, falls andere Gründe für eine Vertragsauflösung vorliegen.
Wenn die Ablehnung gerechtfertigt war und frist- und formgerecht mitgeteilt wurde, ist der Verkäufer gesetzlich zur Rückzahlung der Beträge verpflichtet. Sollte die Blockade anhalten, müssen Sie den Klageweg beschreiten, um eine Zahlungsklage auf der Grundlage des contrato de arras und der Nachweise der Bankablehnung einzureichen.
Wie man die Finanzierungsklausel richtig formuliert
Eine optimale Schutzklausel muss folgende Fragen klar beantworten:
- Wie hoch ist der Mindestbetrag, der finanziert werden muss? (Z. B. 80 % des Kaufpreises).
- Welche Frist hat der Käufer, um Angebote vorzulegen? (Empfohlen werden mindestens 30 bis 45 Tage).
- Wie wird die Ablehnung nachgewiesen? (Ablehnungszertifikat von einer festgelegten Anzahl von Finanzinstituten).
- Welche Frist gilt für die Rückzahlung der arras nach der Benachrichtigung? (In der Regel 3 bis 5 Werktage).
Eine rechtliche und technische Unterstützung vor jeder Unterschrift ist der einzige Weg, Ihre Ersparnisse zu sichern. Hierzu schützt Sie ein umfassender Service der due diligence inmobiliaria vor unangenehmen Überraschungen.
Preguntas frecuentes
¿Una carta de denegación permite recuperar siempre las arras?
Nicht automatisch. Neben der Vorlage des Schreibens müssen Sie nachweisen, dass Sie die Schritte innerhalb der vereinbarten Frist eingeleitet haben und dass der Grund für die Ablehnung des Darlehens nicht auf Ihre mangelnde Kooperation oder das Fehlen von Dokumenten (Fahrlässigkeit) zurückzuführen ist.
¿Puedo recuperar las arras si el banco me presta menos dinero?
Dies hängt von der Formulierung des contrato de arras ab. Wenn der Kauf an den Erhalt eines genauen Betrags oder eines bestimmten Prozentsatzes (z. B. 80 % des Kaufpreises) gekoppelt war und die Bank weniger bewilligt, können Sie vom Vertrag zurücktreten. War der contrato de arras bedingungslos, könnten Sie die arras verlieren, wenn Sie den Kauf nicht abschließen.
¿Qué ocurre si la tasación sale baja?
Wenn der valor de tasación der Immobilie nicht ausreicht, damit das Institut das erforderliche Kapital bewilligt, können Sie sich auf die Finanzierungsbedingung des Vertrags berufen. Daher ist es wichtig, die ausdrückliche Erwähnung des Prozentsatzes bezogen auf die tatsächliche tasación im documento de arras aufzunehmen.
¿Puedo rechazar la hipoteca porque el interés es demasiado alto?
Rechtlich gesehen gilt es nicht als formelle Ablehnung der Bank, wenn diese die FEIN ausstellt und Sie das Angebot mit der Begründung ablehnen, dass Ihnen die Zinssätze nicht zusagen – es sei denn, Sie hätten in der Klausel der arras die genaue Obergrenze des Zinssatzes festgelegt, den Sie bereit waren zu akzeptieren.
¿Cuánto tiempo tengo para comunicar la denegación?
Die genaue Frist für die Benachrichtigung ist diejenige, die im Text der arras-Vereinbarung selbst ausdrücklich angegeben ist. Es hat Priorität, die Undurchführbarkeit vor Ablauf der festgelegten Frist mitzuteilen, um einen Vertragsbruch zu vermeiden.
¿Las arras penitenciales se pierden si no obtengo financiación?
Nein, vorausgesetzt, die Klausel zur Erlangung der Finanzierung wurde ordnungsgemäß vereinbart oder das Código Civil de Cataluña ist anwendbar, das den Käufer bei gerechtfertigten Gründen außerhalb seiner Kontrolle von der wirtschaftlichen Sanktion des Verlusts des doppelten Betrags oder des geleisteten Kapitals befreit.
Conclusión
Dass die Bank die Hypothek nach Unterzeichnung der arras ablehnt, bedeutet nicht zwangsläufig, dass die gezahlten Beträge verloren gehen. Die Rechtsordnung in Katalonien bietet hervorragende Schutzmechanismen für den Erwerber, der in gutem Glauben und mit der gebotenen Sorgfalt handelt, sofern der Vertrag keine missbräuchlichen Klauseln enthält, die diese Rechte einschränken.
Der absolute Schlüssel zum Erfolg des Geschäfts liegt in einer korrekten Formulierung, die im Detail definiert, welche Hypothek Sie für den Erwerb Ihres zukünftigen Zuhauses benötigen.
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⚖️ Der Unterschied zwischen der Rückforderung und dem Verlust der arras kann in einer einzigen Klausel liegen. Wir analysieren Ihren Vertrag, die Ablehnung der Bank und die geltenden Fristen, um Ihre Interessen zu schützen. Eine Prüfung anfordern
Antes de firmar arras
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