Què revisar abans de comprar un habitatge? 8 Claus essencials

Comprar un habitatge és una de les decisions econòmiques més importants. No obstant això, moltes operacions s'inicien amb la signatura d'una reserva o un contracte d'arres sense una anàlisi prèvia de la situació legal de l'immoble.

Que el pis estigui reformat, anunciat per una agència o acceptat pel banc no significa que estigui lliure de riscos. Pot tenir càrregues, derrames, obres no legalitzades, discrepàncies de superfície, limitacions urbanístiques o problemes a la comunitat de propietaris.

Per això, abans de lliurar diners, és fonamental saber què revisar abans de comprar un habitatge. A continuació, et presentem les 8 comprovacions essencials.

1. Confirmar qui és el propietari de l'habitatge

La primera comprovació consisteix a verificar qui figura com a titular al Registre de la Propietat i, molt important, si aquesta persona pot vendre legalment l'habitatge.

La nota simple permet conèixer la identificació de la finca, els seus titulars i les càrregues inscrites. Ha d'estar actualitzada i comparar-se amb la documentació aportada pel venedor.

Aquesta revisió és crucial quan:

• Existeixen diversos propietaris.
• L'habitatge prové d'una herència.
• Hi ha un dret d'usdefruit.
• Algun dels titulars està representat mitjançant poder.
• La propietat pertany a una societat.
• Existeixen circumstàncies familiars que poden afectar la venda.

Si falta la intervenció d'un dels propietaris o el poder utilitzat no és suficient, la compravenda pot endarrerir-se o quedar bloquejada, generant problemes importants.

2. Comprovar les càrregues de l'habitatge

Un habitatge pot vendre's amb una hipoteca pendent, però el contracte ha d'establir clarament com i quan es cancel·larà. Però més enllà de la hipoteca, poden existir embargaments, condicions resolutòries, usdefruits, servituds, prohibicions de disposar o afeccions fiscals. És vital comprovar les càrregues d'un habitatge.

No n'hi ha prou amb identificar una càrrega. Cal analitzar:

• Si continua vigent.
• Quines conseqüències té per a tu com a comprador.
• Qui l'ha de cancel·lar i com.
• Quina documentació serà necessària.
• Si s'ha de retenir una part del preu de compravenda.

Una hipoteca, per exemple, pot estar econòmicament pagada i continuar inscrita al Registre de la Propietat. En aquest cas, serà necessari tramitar també la seva cancel·lació registral.

El contracte d'arres hauria d'indicar quines càrregues ha de cancel·lar el venedor, quan es produirà la seva cancel·lació i si aquesta tindrà lloc abans o simultàniament a l'atorgament de l'escriptura pública. L'existència d'una càrrega no sempre obliga a descartar la compra, però sí que exigeix comprendre-la i regular correctament la seva cancel·lació.

3. Comparar Registre, Cadastre i realitat física

L'habitatge que visites ha de coincidir amb la finca descrita al Registre de la Propietat i amb la informació que apareix al Cadastre (Catastro).

Convé comparar:

• La superfície registral versus la superfície cadastral.
• La distribució real i l'ús de l'immoble.
• La referència cadastral.
• Els annexos inclosos (garatge, traster).
• Les terrasses, patis o jardins, si n'hi ha.

Les diferències de superfície no sempre impliquen un problema, ja que poden respondre a diferents criteris de mesurament. No obstant això, una discrepància rellevant pot revelar una ampliació, un tancament o la incorporació d'una zona comuna que no s'ha regularitzat.

També és fonamental comprovar que l'immoble té legalment ús d'habitatge. Que una persona hi visqui o que l'anunci el presenti com a pis no demostra per si sol que registralment i urbanísticament sigui un habitatge. L'immoble podria constar com a oficina, despatx, estudi, magatzem o local. Si vols saber més sobre això, et recomanem l'article sobre diferències entre Registre i Cadastre.

Aquesta circumstància pot afectar el finançament, la taxació, la cèdula d'habitabilitat, els subministraments, les obres futures i la posterior venda de l'immoble.

4. Revisar la situació urbanística i la cèdula d'habitabilitat

El Registre de la Propietat no sempre reflecteix totes les possibles incidències urbanístiques. Per això, segons les característiques de l'immoble, pot ser necessari comprovar:

• El planejament urbanístic aplicable.
• Els usos permesos a la zona.
• Les llicències concedides per a obres o activitats.
• La legalitat de les obres realitzades a l'habitatge.
• L'existència d'expedients administratius.
• Les possibles afectacions urbanístiques que el limitin.
• La protecció arquitectònica de l'edifici.

Aquesta revisió cobra especial importància en àtics, baixos amb pati, cases, habitatges reformats, terrasses tancades o immobles procedents d'un canvi d'ús. Una ampliació pot augmentar el valor aparent de l'habitatge, però també generar problemes si no va ser autoritzada; la seva regularització posterior pot ser costosa o impossible.

A Catalunya, la cèdula d'habitabilitat és el document administratiu que acredita que un immoble és apte per ser destinat a residència i compleix les condicions d'habitabilitat exigides per la normativa.

Abans de comprar, s'ha de comprovar que:

• La cèdula està vigent.
• Correspon exactament a l'immoble.
• Les dades són coherents amb la seva realitat física.
• No existeixen obstacles coneguts per a la seva renovació.

No s'hauria d'acceptar sense més que la cèdula “està sol·licitada” o “s'obtindrà després”. Si la seva obtenció és necessària per completar l'operació, el contracte ha de regular què succeeix si no s'aconsegueix dins el termini pactat.

5. Analitzar la ITE i l'estat de l'edifici

En comprar un pis no s'adquireix únicament l'interior de l'habitatge. També s'adquireix una participació en la façana, la coberta, l'estructura, l'ascensor i la resta dels elements comuns.

A Catalunya, determinats edificis han de sotmetre's a la Inspecció Tècnica de l'Edifici, coneguda com a ITE. En les transmissions d'habitatges s'ha de lliurar el certificat d'aptitud de l'edifici i, quan aquest estigui obligat a passar la inspecció, una còpia de l'informe de la inspecció tècnica. Pots revisar la ITE de l'edifici al registre oficial.

No n'hi ha prou amb preguntar si “la ITE està passada”. Cal revisar:

• El resultat de la inspecció i la seva data.
• La vigència del certificat d'aptitud.
• Les deficiències detectades.
• El seu nivell de gravetat.
• Les mesures correctores recomanades.
• Les obres executades i les actuacions encara pendents.

Un edifici pot disposar de certificat d'aptitud i, al mateix temps, necessitar reparacions importants que posteriorment es tradueixin en derrames extraordinàries no planificades.

6. Revisar la comunitat de propietaris

El certificat que acredita que el venedor està al corrent de pagament és important, però no ofereix per si sol una visió completa de la situació de la comunitat de propietaris.

També convé revisar:

• Les últimes actes comunitàries.
• Els comptes anuals aprovats i el pressupost.
• Les derrames existents i les previstes.
• Les obres projectades o en curs.
• Els possibles procediments judicials en què participi la comunitat.
• Els estatuts de la comunitat i les normes internes.

Les actes poden revelar problemes relacionats amb la façana, la coberta, l'ascensor, les humitats, la morositat o l'ús de terrasses i patis. És important preguntar no només per les derrames que ja han estat aprovades, sinó també per les obres que estan sent estudiades i podrien votar-se pròximament.

Si el comprador preveu llogar l'habitatge, realitzar obres, instal·lar equips exteriors o desenvolupar una activitat professional, també s'haurien de revisar els estatuts i les normes comunitàries, ja que poden establir limitacions importants.

7. Confirmar que l'habitatge es lliurarà lliure d'ocupants

S'ha de comprovar qui ocupa actualment l'habitatge i amb quin títol. Si està llogada (LAU - Llei d'Arrendaments Urbans), caldrà analitzar el contracte d'arrendament, la seva durada, la renda, les pròrrogues i els possibles drets de l'arrendatari. La venda de l'habitatge no implica necessàriament que el contracte de lloguer acabi.

Si el comprador desitja rebre-la buida, el contracte ha d'establir expressament que es lliurarà lliure d'arrendataris, ocupants i estris no inclosos en la compravenda.

També és recomanable visitar l'immoble immediatament abans d'atorgar l'escriptura per comprovar:

• Que està desocupat.
• Que manté l'estat pactat.
• Que no s'han retirat elements inclosos en la compra.
• Que es lliuraran totes les claus.
• Que no han aparegut nous danys o vicis.

8. Revisar la documentació abans de signar arres

Un dels errors més freqüents és lliurar diners per reservar un habitatge abans d'haver revisat la documentació essencial. Una reserva o un contracte d'arres pot generar obligacions importants i provocar la pèrdua de la quantitat lliurada si el comprador no continua amb l'operació.

Abans de signar han de quedar clars:

• El preu final de la compravenda.
• La quantitat lliurada i el seu concepte.
• La data límit per signar l'escriptura pública.
• Les càrregues que es cancel·laran abans o en el moment de la signatura.
• La documentació pendent de lliurament o revisió.
• L'estat d'ocupació de l'habitatge.
• Els elements inclosos en el preu de venda.
• Les conseqüències de l'incompliment per qualsevol de les parts.
• Les condicions relatives al finançament, si n'hi hagués.

Si la compra depèn de l'obtenció d'una hipoteca, la clàusula de finançament ha de redactar-se amb precisió. Convé indicar l'import mínim necessari, el termini per obtenir-lo i la forma d'acreditar una eventual denegació. Una referència genèrica a que la compra queda condicionada a aconseguir una hipoteca pot no oferir una protecció suficient.

Quina documentació has de sol·licitar abans de comprar?

Abans de comprometre't amb la compra, convé disposar, com a mínim, de la següent documentació:

• Nota simple actualizada del Registre de la Propietat.
• Escriptura de propietat del venedor.
• Informació cadastral.
• Últim rebut de l'IBI (Impost sobre Béns Immobles).
• Cèdula d'habitabilitat vigent (si aplica).
• Certificat d'eficiència energètica.
• Certificat de deute zero amb la comunitat.
• Últimes actes comunitàries i pressupostos.
• Informació detallada sobre derrames, presents i futures.
• ITE i certificat d'aptitud, quan corresponguin.
• Documentació relativa a les càrregues (ex. certificat de deute zero de la hipoteca).
• Contracte d'arrendament, si l'habitatge està llogat.
• Esborrany complet del contracte de reserva o d'arres.

La documentació concreta dependrà de l'antiguitat, la ubicació, la tipologia i la situació jurídica de cada immoble. No dubtis a sol·licitar tota la informació necessària.

Què aporta una due diligence immobiliària?

El principal risc en comprar un habitatge no sol trobar-se en un document aïllat, sinó en la relació entre tots ells. Una superfície distinta pot estar vinculada a una obra sense llicència; una derrama, a deficiències detectades a la ITE; i la falta de cèdula, a un canvi d'ús que no s'ha regularitzat.

Una due diligence immobiliària permet interpretar la documentació i determinar:

• Si l'habitatge pot comprar-se amb seguretat jurídica.
• Quins riscos han de solucionar-se abans de signar.
• Quines condicions específiques s'han d'incloure en el contracte d'arres.
• Si convé renegociar alguna condició del preu o terminis.
• Si existeix algun motiu rellevant per no continuar amb l'operació.

No es tracta únicament de recopilar documents, sinó d'entendre quines implicacions té cadascun per a la teva compra i assegurar una adquisició sense sorpreses. És un pas fonamental per a una revisió legal d'un habitatge.

Preguntes freqüents

És suficient amb demanar una nota simple?+

No. La nota simple és essencial per conèixer la titularitat i les càrregues inscrites, però no permet detectar per si sola totes les possibles incidències urbanístiques, comunitàries, tècniques o d'ocupació. És només un inici.

Què passa si Registre i Cadastre no coincideixen?+

S'ha d'analitzar l'origen de la discrepància. Pot respondre a diferents criteris de mesurament, però també a ampliacions, tancaments o obres que no han estat regularitzades, la qual cosa sí que podria ser un problema.

Puc signar arres abans de rebre tota la documentació?+

És possible, però suposa un risc considerable. El més prudent és revisar prèviament la informació essencial o incloure condicions que permetin recuperar les quantitats lliurades si apareixen incidències rellevants que no es coneixien.

Qui ha de pagar una derrama de la comunitat?+

Dependrà de quan s'hagi aprovat, quan sigui exigible i del que s'hagi acordat expressament entre comprador i venedor en el contracte. Per evitar conflictes, aquesta qüestió s'ha de regular per escrit.

Conclusió

Saber què revisar abans de comprar un habitatge et permet detectar problemes quan encara és possible negociar, exigir una solució o retirar-te de l'operació sense grans pèrdues. La revisió s'hauria de realitzar abans de signar qualsevol reserva o contracte d'arres i no limitar-se únicament a sol·licitar una nota simple.

Titularitat, càrregues, Cadastre, urbanisme, cèdula d'habitabilitat, ITE, comunitat de propietaris i contracte s'han d'analitzar de forma conjunta i per un expert.

A INMODOCS revisem la situació legal i documental de l'habitatge abans que assumis compromisos econòmics. Identifiquem els riscos de l'operació i t'indiquem què s'ha de corregir, negociar o incorporar al contracte. Coneix els riscos i compra amb tranquil·litat.

Abans de signar arres

Si estàs valorant una compra a Barcelona, revisa la guia completa: Comprar pis a Barcelona sense sorpreses.