Due diligence immobiliària: què és i què revisa
Una due diligence immobiliària permet revisar la situació legal, registral, urbanística i comunitària d'un habitatge abans de comprar-lo. T'expliquem què inclou i quins riscos pot detectar.
Què és una due diligence immobiliària i per què fer-la abans de comprar
Comprar un habitatge no consisteix únicament a comprovar el seu preu, visitar l'immoble i aconseguir una hipoteca.
Abans de signar una reserva o un contracte d'arres convé conèixer qui és el propietari, quines càrregues existeixen, si la realitat física coincideix amb el Registre i el Catastro, si hi ha obres sense legalitzar i si la comunitat té derrames o reparacions importants pendents.
Una due diligence immobiliària reuneix i analitza tota aquesta informació perquè el comprador pugui prendre una decisió amb més seguretat. La seva finalitat no és simplement recopilar documents, sinó interpretar la informació, relacionar els possibles problemes i determinar com s'han de resoldre o reflectir en el contracte.
Què és una due diligence immobiliària?
Una due diligence immobiliària és una investigació prèvia sobre la situació jurídica i documental d'un immoble. Es realitza abans de comprar per comprovar un habitatge abans de comprar i detectar si pot adquirir-se en les condicions anunciades, així com qualsevol circumstància que pugui afectar:
- La propietat.
- L'ús de l'habitatge.
- El seu valor i finançament.
- Les despeses futures del comprador.
- La posterior inscripció registral.
- Una futura venda.
El terme “due diligence” no identifica un únic document regulat legalment; el seu abast s'ha d'adaptar a cada immoble. L'Agència de l'Habitatge de Catalunya dedica informació específica a la documentació que ha de lliurar el venedor, fet que demostra la importància d'aquesta revisió prèvia.
És obligatòria una due diligence immobiliària?
No, no existeix una obligació general. Tanmateix, el comprador assumeix obligacions importants des de la signatura d'una reserva o arres. El Consejo General del Notariado recomana informar-se abans de signar o lliurar diners.
La due diligence permet realitzar aquesta revisió quan encara és possible negociar el preu, incloure condicions en el contracte, sol·licitar garanties o decidir no continuar amb la compra.
Quan s'ha de realitzar?
L'ideal és iniciar la due diligence després d'identificar un habitatge i abans de signar la reserva o les arres. Si s'exigeix una reserva per retirar l'immoble del mercat, el document hauria de condicionar l'operació al resultat de la revisió.
No és recomanable deixar tota l'anàlisi per al dia de l'escriptura. Encara que el notari realitza comprovacions essencials, la seva intervenció sol ser al final, quan el comprador ja podria haver signat unes arres i lliurat una quantitat important.
Què revisa una due diligence immobiliària?
El contingut dependrà de cada operació, però una revisió completa sol incloure els següents aspectes.
1. Titularitat i capacitat per vendre
La primera comprovació és determinar qui és el propietari i si pot vendre. Es revisen la nota simple, l'escriptura de propietat i altra documentació abans de signar arres per comprovar la identitat dels titulars, l'existència d'usdefruits, la suficiència de poders o l'adjudicació d'una herència. El Colegio de Registradores ofereix accés a aquesta informació clau.
2. Càrregues i limitacions registrals
La revisió de les càrregues registrals és fonamental. S'analitza l'existència d'hipoteques, embargaments, usdefruits, servituds o afeccions fiscals. Una due diligence explica què significa cada càrrega, com es pot cancel·lar i què s'ha de regular en el contracte.
3. Correspondència entre Registre, Catastro i realitat física
L'habitatge visitat ha de coincidir amb la seva descripció registral i cadastral. Es revisen superfície, ús, distribució i elements com terrasses o trasters. La Sede Electrónica del Catastro permet consultar aquesta informació. Una discrepància pot revelar obres no regularitzades i afectar la taxació o finançament.
4. Situació urbanística
El Registre no sempre revela tota la situació urbanística. Cal comprovar l'ús autoritzat, llicències d'obres, canvis d'ús, expedients de disciplina urbanística o possibles afectacions. Aquesta revisió és crucial en àtics, baixos amb pati, cases i locals convertits en habitatge.
5. Cèdula d'habitabilitat i documentació tècnica
A comunitats com Catalunya, la cèdula d'habitabilitat és essencial. Es comprova si existeix, està vigent i correspon a l'immoble. També es revisa el certificat d'eficiència energètica i, en obra nova, llicències i certificats finals d'obra.
6. ITE i estat de l'edifici
En comprar un pis, s'adquireix una part dels elements comuns. És vital analitzar la ITE de l'edifici, el certificat d'aptitud i les reparacions pendents. Un edifici amb la ITE passada pot tenir obres importants per executar.
7. Comunitat de propietaris i derrames
Més enllà del certificat de deutes, s'han de revisar les últimes actes, pressupostos, estatuts i possibles conflictes. Les actes poden revelar problemes que encara no s'han convertit en una derrama, com l'estudi d'una reparació costosa.
8. Ocupació i arrendaments
Cal comprovar qui ocupa l'habitatge: el venedor, un llogater, un familiar... Si hi ha un contracte de lloguer, és necessari analitzar-lo. Si s'ha de lliurar buit, el contracte d'arres ho ha de reflectir clarament.
9. Contracte de reserva i arres
Una due diligence ha de traslladar les seves conclusions al contracte. En revisar una reserva o unes arres, s'han d'incloure clàusules que estableixin què ha de corregir el venedor, en quin termini i què passa si no es compleix.
10. Finançament i cost total
Si la compra depèn d'una hipoteca, el contracte ha de ser compatible amb els terminis bancaris. S'analitza la condició suspensiva de finançament, terminis, conseqüències d'una taxació baixa i es calcula el cost total de l'operació, incloent impostos i despeses previsibles.
Quins problemes pot detectar?
Una due diligence immobiliària pot revelar, entre altres problemes:
- Que el venedor no és l'únic propietari.
- L'existència d'un embargament sobre la finca.
- Que un tancament o ampliació es va realitzar sense llicència.
- Que la ITE de l'edifici va detectar deficiències greus pendents d'esmenar.
- Una derrama important aprovada o en discussió.
- Que l'habitatge està llogat sense que s'hagi informat.
- Que el contracte d'arres no protegeix el comprador si no obté finançament.
Alguns d'aquests problemes poden solucionar-se; d'altres poden justificar una renegociació del preu o aconsellar no continuar amb la compra.
Què no substitueix una due diligence legal?
La revisió jurídica no substitueix una inspecció tècnica per part d'un arquitecte si existeixen dubtes sobre l'estat físic de l'immoble (esquerdes, humitats, estructura).
Tampoc s'ha de confondre amb una taxació, que determina el valor de l'immoble però no analitza en profunditat les càrregues, les actes comunitàries o les clàusules del contracte.
En quines operacions resulta especialment recomanable?
Una due diligence és clau en comprar habitatges antics, amb reformes, àtics, baixos, cases, immobles d'herències, si el venedor actua amb poder, si està llogada o si la documentació està incompleta. Quantes més particularitats, major és la necessitat de analitzar un immoble abans de comprar.
Com ha de ser un bon informe de due diligence?
Un informe útil ha d'identificar la documentació revisada i la que falta, les incidències detectades, el nivell de risc, les actuacions necessàries i, sobretot, les condicions que s'han d'incloure en el contracte per protegir el comprador. Ha d'acabar amb una conclusió clara sobre la viabilitat i els riscos de l'operació.
Preguntes freqüents
És el mateix una due diligence que demanar una nota simple?
No. La nota simple és un dels documents que es revisen, però la due diligence analitza un conjunt molt més ampli: Catastro, urbanisme, comunitat de propietaris, ITE (Inspecció Tècnica de l'Edifici), contractes i ocupació.
L'agència immobiliària realitza la due diligence?
L'agència recopila documentació com a intermediària, però el seu treball no equival a una revisió jurídica independent i exhaustiva realitzada exclusivament en interès del comprador.
Quan s'ha d'encarregar?
Preferiblement, abans de signar una reserva o un contracte d'arres. Si ja s'han signat, s'ha de realitzar al més aviat possible per poder actuar abans de la signatura de l'escriptura.
Garanteix que mai apareixerà un problema?
Redueix significativament els riscos basant-se en la documentació disponible. No pot garantir la inexistència absoluta de vicis ocults o fets no comunicats pel venedor, però és la millor eina per minimitzar-los.
Serveix també per a habitatges d'obra nova?
Sí, encara que l'enfocament és diferent. En obra nova, es revisen llicències d'obra, la inscripció de la promoció, les garanties legals, la memòria de qualitats i, molt especialment, les clàusules del contracte de compravenda.
Conclusió
Una due diligence immobiliària permet conèixer en profunditat la situació jurídica, urbanística i comunitària d'un habitatge abans d'assumir compromisos econòmics o signar un contracte.
El seu valor no resideix només a descobrir càrregues, sinó a detectar tot tipus de riscos: obres sense legalitzar, problemes a l'edifici, derrames futures o clàusules desfavorables. Al final, es tracta de prendre una decisió informada i comprar amb seguretat.
A INMODOCS som experts en la revisió legal de l'habitatge. Analitzem tota la documentació, identifiquem els riscos i t'assessorem perquè el contracte protegeixi els teus interessos. Abans de fer un pas tan important, coneix exactament què estàs comprant.