Due diligence immobilière : qu'est-ce que c'est et que révise-t-elle ?

Qu'est-ce qu'une due diligence immobilière et pourquoi la réaliser avant d'acheter

Acheter un logement ne consiste pas seulement à vérifier son prix, visiter l'immeuble et obtenir une hypothèque.

Avant de signer une réservation ou un contrat d'arrhes (contrato de arras), il convient de savoir qui est le propriétaire, quelles charges existent, si la réalité physique coïncide avec le Registre et le Catastro (Cadastre), s'il y a des travaux non légalisés et si la copropriété a des appels de fonds (derramas) ou des réparations importantes en cours.

Une due diligence immobilière rassemble et analyse toutes ces informations pour que l'acheteur puisse prendre une décision avec une plus grande sécurité. Sa finalité n'est pas simplement de compiler des documents, mais d'interpréter l'information, de relier les problèmes potentiels et de déterminer comment ils doivent être résolus ou reflétés dans le contrat.

Qu'est-ce qu'une due diligence immobilière ?

Une due diligence immobilière est une enquête préalable sur la situation juridique et documentaire d'un immeuble. Elle est réalisée avant l'achat pour vérifier un logement avant d'acheter et détecter s'il peut être acquis dans les conditions annoncées, ainsi que toute circonstance pouvant affecter :

• La propriété.
• L'usage du logement.
• Sa valeur et son financement.
• Les dépenses futures de l'acheteur.
• L'inscription ultérieure au registre.
• Une future vente.

Le terme « due diligence » n'identifie pas un document unique réglementé légalement ; sa portée doit s'adapter à chaque immeuble. L'Agence de l'Habitat de Catalogne (Agència de l'Habitatge de Catalunya) consacre des informations spécifiques à la documentation que le vendeur doit remettre, ce qui démontre l'importance de cette révision préalable.

La due diligence immobilière est-elle obligatoire ?

Non, il n'existe pas d'obligation générale. Cependant, l'acheteur assume des obligations importantes dès la signature d'une réservation ou d'arrhes. Le Conseil Général du Notariat (Consejo General del Notariado) recommande de s'informer avant de signer ou de verser de l'argent.

La due diligence permet de réaliser cette révision lorsqu'il est encore possible de négocier le prix, d'inclure des conditions dans le contrat, de solliciter des garanties ou de décider de ne pas poursuivre l'achat.

Quand doit-elle être réalisée ?

L'idéal est de commencer la due diligence après avoir identifié un logement et avant de signer la réservation ou les arrhes. Si une réservation est exigée pour retirer l'immeuble du marché, le document devrait conditionner l'opération au résultat de la révision.

Il n'est pas recommandé de laisser toute l'analyse pour le jour de l'acte authentique (escritura). Bien que le notaire effectue des vérifications essentielles, son intervention a généralement lieu à la fin, alors que l'acheteur pourrait déjà avoir signé des arrhes et versé une somme importante.

Que révise une due diligence immobilière ?

Le contenu dépendra de chaque opération, mais une révision complète inclut généralement les aspects suivants.

1. Titularité et capacité de vendre

La première vérification consiste à déterminer qui est le propriétaire et s'il peut vendre. On révise la nota simple (extrait du registre), l'acte de propriété et d'autres documents avant de signer les arrhes pour vérifier l'identité des titulaires, l'existence d'usufruits, la suffisance des pouvoirs ou l'attribution d'un héritage. Le Collège des Registrateurs (Colegio de Registradores) offre l'accès à cette information clé.

2. Charges et limitations du registre

La révision des charges au registre est fondamentale. On analyse l'existence d'hypothèques, de saisies, d'usufruits, de servitudes ou d'affections fiscales. Une due diligence explique ce que signifie chaque charge, comment elle peut être annulée et ce qui doit être réglementé dans le contrat.

3. Correspondance entre Registre, Catastro et réalité physique

Le logement visité doit coïncider avec sa description au registre et au cadastre. On révise la superficie, l'usage, la distribution et les éléments tels que les terrasses ou les débarras. Le Siège Électronique du Catastro permet de consulter ces informations. Une divergence peut révéler des travaux non régularisés et affecter l'expertise (tasación) ou le financement.

4. Situation urbanistique

Le Registre ne révèle pas toujours toute la situation urbanistique. Il est nécessaire de vérifier l'usage autorisé, les licences de travaux, les changements d'usage, les dossiers de discipline urbanistique ou les éventuelles affectations. Cette révision est cruciale pour les attiques, les rez-de-chaussée avec patio, les maisons et les locaux transformés en logement.

5. Cédula de habitabilidad et documentation technique

Dans certaines communautés comme la Catalogne, la cédula de habitabilidad (certificat d'habitabilité) est essentielle. On vérifie si elle existe, si elle est en vigueur et si elle correspond à l'immeuble. On révise également le certificat d'efficacité énergétique et, pour le neuf, les licences et certificats de fin de travaux.

6. ITE et état du bâtiment

En achetant un appartement, on acquiert une partie des éléments communs. Il est vital d'analyser l'ITE du bâtiment (Inspection Technique des Bâtiments), le certificat d'aptitude et les réparations en attente. Un bâtiment ayant passé l'ITE peut avoir des travaux importants à exécuter.

7. Communauté de propriétaires et appels de fonds

Au-delà du certificat de dettes, il faut réviser les derniers procès-verbaux, les budgets, les statuts et les éventuels conflits. Les procès-verbaux peuvent révéler des problèmes qui ne sont pas encore devenus un appel de fonds (derrama), comme l'étude d'une réparation coûteuse.

8. Occupation et baux

Il faut vérifier qui occupe le logement : le vendeur, un locataire, un membre de la famille... S'il y a un contrat de location, il est nécessaire de l'analyser. S'il doit être livré vide, le contrat d'arrhes doit le refléter clairement.

9. Contrat de réservation et d'arrhes

Une due diligence doit reporter ses conclusions dans le contrat. En révisant une réservation ou des arrhes, il faut inclure des clauses établissant ce que le vendeur doit corriger, dans quel délai, et ce qui se passe en cas de non-respect.

10. Financement et coût total

Si l'achat dépend d'une hypothèque, le contrat doit être compatible avec les délais bancaires. On analyse la condition suspensive de financement, les délais, les conséquences d'une expertise basse et on calcule le coût total de l'opération, incluant les impôts et les frais prévisibles.

Quels problèmes peut-elle détecter ?

Une due diligence immobilière peut révéler, entre autres problèmes :

• Que le vendeur n'est pas l'unique propriétaire.
• L'existence d'une saisie sur la propriété.
• Qu'une fermeture de terrasse ou un agrandissement a été réalisé sans licence.
• Que l'ITE du bâtiment a détecté des défaillances graves en attente de correction.
• Un appel de fonds important approuvé ou en discussion.
• Que le logement est loué sans que l'on en ait été informé.
• Que le contrat d'arrhes ne protège pas l'acheteur s'il n'obtient pas de financement.

Certains de ces problèmes peuvent être résolus ; d'autres peuvent justifier une renégociation du prix ou conseiller de ne pas poursuivre l'achat.

Qu'est-ce qu'une due diligence légale ne remplace pas ?

La révision juridique ne remplace pas une inspection technique par un architecte s'il existe des doutes sur l'état physique de l'immeuble (fissures, humidité, structure).

Elle ne doit pas non plus être confondue avec une tasación (expertise), qui détermine la valeur de l'immeuble mais n'analyse pas en profondeur les charges, les procès-verbaux de copropriété ou les clauses du contrat.

Dans quelles opérations est-elle particulièrement recommandée ?

Une due diligence est clé lors de l'achat de logements anciens, avec rénovations, des attiques, des rez-de-chaussée, des maisons, des biens issus d'héritages, si le vendeur agit par procuration, s'il est loué ou si la documentation est incomplète. Plus il y a de particularités, plus le besoin d'analyser un immeuble avant d'acheter est grand.

Comment doit être un bon rapport de due diligence ?

Un rapport utile doit identifier la documentation révisée et celle manquante, les incidents détectés, le niveau de risque, les actions nécessaires et, surtout, les conditions qui doivent être incluses dans le contrat pour protéger l'acheteur. Il doit se terminer par une conclusion claire sur la viabilité et les risques de l'opération.

Questions fréquentes

Est-ce la même chose qu'une due diligence et demander une nota simple ?

Non. La nota simple est l'un des documents révisés, mais la due diligence analyse un ensemble bien plus large : Cadastre, urbanisme, communauté de propriétaires, ITE, contrats et occupation.

L'agence immobilière réalise-t-elle la due diligence ?

L'agence compile la documentation en tant qu'intermédiaire, mais son travail n'équivaut pas à une révision juridique indépendante et exhaustive réalisée exclusivement dans l'intérêt de l'acheteur.

Quand doit-elle être commandée ?

De préférence, avant de signer une réservation ou un contrat d'arrhes. S'ils ont déjà été signés, elle doit être réalisée le plus tôt possible pour pouvoir agir avant la signature de l'acte authentique.

Garantit-elle qu'aucun problème n'apparaîtra jamais ?

Elle réduit significativement les risques en se basant sur la documentation disponible. Elle ne peut garantir l'inexistence absolue de vices cachés ou de faits non communiqués par le vendeur, mais c'est le meilleur outil pour les minimiser.

Sert-elle aussi pour les logements neufs ?

Oui, bien que l'approche soit différente. Pour le neuf, on révise les licences de travaux, l'inscription de la promotion, les garanties légales, le descriptif des prestations (memoria de calidades) et, tout particulièrement, les clauses du contrat de vente.

Conclusion

Une due diligence immobilière permet de connaître en profondeur la situation juridique, urbanistique et communautaire d'un logement avant d'assumer des engagements économiques ou de signer un contrat.

Sa valeur ne réside pas seulement dans la découverte de charges, mais dans la détection de tous types de risques : travaux non légalisés, problèmes dans le bâtiment, futurs appels de fonds ou clauses défavorables. En fin de compte, il s'agit de prendre una décision éclairée et d'acheter en toute sécurité.

Chez INMODOCS, nous sommes experts en révision légale de logement. Nous analysons toute la documentation, identifions les risques et vous conseillons pour que le contrat protège vos intérêts. Avant de faire un pas aussi important, sachez exactement ce que vous achetez.