O que rever antes de comprar uma habitação: 8 verificações essenciais
Comprar uma habitação é uma das decisões económicas mais importantes que tomará na sua vida. No entanto, muitas operações começam com uma visita rápida de poucos minutos e continuam com a assinatura de uma reserva ou de um contrato de arras sem ter analisado previamente a situação jurídica real do imóvel.
Que o apartamento esteja reformado, anunciado por uma agência imobiliária reputada ou que o banco pré-aprove a sua hipoteca não significa que esteja livre de riscos. Pode ter encargos ocultos, derramas (quotas extraordinárias) de milhares de euros à vista, obras não legalizadas, discrepâncias de superfície, limitações urbanísticas graves ou problemas de convivência na comunidade de proprietários.
Por isso, antes de entregar dinheiro e comprometer-se legalmente, convém saber o que rever antes de comprar uma habitação. A seguir, detalhamos as oito verificações essenciais para assegurar o seu investimento.
1. Confirmar quem é o proprietário da habitação
A primeira verificação consiste em verificar quem figura como titular no Registro de la Propiedad (Registo de Propriedade) e se essa pessoa tem capacidade legal plena para vender a habitação.
Para isso, a nota simple é o documento rei. O Colegio de Registradores indica que a nota simple contém informação detalhada sobre a identificação do imóvel, a identidade dos seus titulares e a natureza e limitações dos direitos inscritos. Deve solicitar uma nota simple atualizada e comparar minuciosamente os dados com a documentação fornecida pelo vendedor.
Esta revisão de titularidade exige especial atenção se:
- Existem vários proprietários (por exemplo, em casos de divórcios ou copropriedades com herdeiros).
- A habitação provém de uma herança recente e ainda não foram liquidados os impostos correspondentes.
- Existe um direito de usufruto vigente que deva ser cancelado.
- Algum dos titulares está representado mediante uma procuração notarial (es vital comprobar que dicho poder sigue vigente y que confiere facultades explícitas para vender).
- A propriedade pertence a uma sociedade mercantil.
Si falta a assinatura de um único coproprietário ou se a procuração utilizada não for juridicamente suficiente, a compra e venda pode atrasar-se de forma indefinida ou ficar totalmente bloqueada.
2. Verificar os encargos da habitação
Uma habitação pode vender-se com uma hipoteca pendente, mas o contrato de arras deve estabelecer de forma milimétrica como e quando será cancelada economicamente. No entanto, as hipotecas não são os únicos encargos que podem recair sobre uma propriedade; também podem existir penhoras judiciais, condições resolutórias, servidões de passagem, proibições de dispor ou afeções fiscais.
Portanto, não basta identificar que existe um encargo na nota simple. Para realizar uma correta due diligence imobiliária é necessário avaliar:
- Se o encargo continua vigente e qual é o seu saldo atual.
- Que implicações financeiras reais tem para o comprador.
- Quem assume os custos de cancelamento registral.
- Que documentação será necessária apresentar perante o notário.
- Se deve reter-se uma parte do preço final na assinatura da escritura para assegurar que o vendedor liquide a dívida.
Uma hipoteca, por exemplo, pode estar economicamente paga e continuar inscrita. Neste cenário, terá de tramitar o seu cancelamento registral para que limpe o histórico do imóvel. O contrato preliminar ou a documentação antes de assinar arras deve indicar taxativamente que encargos o vendedor deve cancelar e de que forma se procederá a isso.
3. Comparar Registro, Catastro e a realidade física do imóvel
O imóvel que visita fisicamente deve coincidir de forma exata com a propriedade descrita no Registro de la Propiedad e com a informação da Sede Electrónica del Catastro. Qualquer desajuste é um sinal de alerta.
Na sua análise, deve confrontar:
- A superfície útil e construída registral face à catastral.
- A distribuição real das divisões.
- O uso oficial do imóvel.
- A referência catastral que figura nos recibos do IBI (Imposto sobre Bens Imóveis).
- A propriedade dos anexos (lugar de garagem ou arrecadação no mesmo edifício).
- A titularidade de elementos como terraços, pátios ou jardins de uso exclusivo.
As diferenças entre Registro e Catastro são habituais, mas quando a discrepância é significativa pode revelar uma ampliação ilegal, um fecho não autorizado de terraços ou a apropriação indevida de uma zona comunitária.
Além disso, é crítico verificar se o imóvel tem legalmente o uso de habitação. Que uma propriedade seja usada para residir ou seja anunciada em portais imobiliários em cidades como Barcelona não assegura que conte com as permissões necessárias. Poderia figurar formalmente como um local comercial, escritório ou armazém, o que impactará negativamente na sua capacidade de obter financiamento bancário, na contratação de serviços básicos e na obtenção da cédula de habitabilidade.
4. Rever a situação urbanística e a cédula de habitabilidade
Dado que o Registro de la Propiedad nem sempre reflete as disciplinas ou processos urbanísticos em curso, é imprescindível realizar uma revisão técnica do planeamento municipal. Isto indicará se a propriedade tem algum tipo de afetação urbanística, se se encontra fora de ordenamento ou se está sujeita a medidas de proteção de património arquitetónico histórico.
Por sua vez, em comunidades como a Catalunha, a cédula de habitabilidade é o documento administrativo básico que acredita que o imóvel reúne as condições técnicas mínimas de salubridade e segurança. Segundo as diretrizes da Agència de l'Habitatge de Catalunya, é obrigatório entregar a cédula de habitabilidade vigente no momento da transmissão.
Antes de comprar deve verificar:
- Que a cédula está em vigor e que os seus dados (superfície, morada catastral) coincidem plenamente.
- Que não existam obstáculos estruturais ou de ventilação que impeçam a sua futura renovação.
Nunca aceite a desculpa de que a cédula "está solicitada e será entregue mais tarde". Se não se dispõe dela no momento da assinatura, o contrato de reserva ou arras deve prever as correspondentes penalizações ou a possibilidade de rescindir a operação recuperando o dinheiro.
5. Analisar a ITE e o estado físico do edifício
Ao comprar um apartamento privado em regime de propriedade horizontal, torna-se também coproprietário da fachada, das fundações, da cobertura, dos saguões e dos elevadores.
Daí a importância vital de rever a ITE do edifício (Inspeção Técnica de Edifícios). A legislação obriga a que os edifícios de certa antiguidade passem por revisões periódicas que determinem o seu nível de conservação.
Ao analisar o relatório da ITE e o correspondente Certificado de Aptidão técnica expedido pela administração, verifique:
- O tipo de deficiências detetadas (leves, graves ou muito graves).
- Se existem medidas de segurança cautelares urgentes já instaladas (como redes em varandas).
- O cronograma de obras de reparação obrigatórias que a comunidade deverá realizar.
Um edifício pode ter um certificado de aptidão "apto com deficiências", o que significa que o imóvel é seguro por agora, mas obrigará os proprietários a realizar obras estruturais dispendiosas a curto ou médio prazo.
6. Rever a comunidade de proprietários e as suas contas
Para evitar surpresas desagradáveis no dia seguinte à compra, solicite o certificado de que o vendedor se encontra em dia com os pagamentos ao condomínio. No entanto, isto apenas atesta o passado recente.
Para conhecer o futuro económico do imóvel, deve reclamar:
- As atas das últimas assembleias gerais (ordinárias e extraordinárias).
- As contas anuais explicadas e aprovadas.
- O orçamento atual da comunidade.
As atas são a melhor janela para conhecer problemas de ruídos, humidades comunitárias recorrentes, derramas financeiras pré-aprovadas por obras no elevador ou morosidade rampante entre os vizinhos. Se houver uma derrama aprovada antes da assinatura da escritura mas que será cobrada depois, a lei estabelece regras claras para o seu pagamento, embora seja sempre melhor deixá-lo detalhado por mútuo acordo no contrato de arras.
7. Confirmar que a habitação será entregue livre de ocupantes e inquilinos
É fundamental saber quem reside de forma efetiva na habitação. Se o imóvel se encontrar alugado, deve analisar a fundo o contrato de arrendamento sob o prisma da Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU - Lei do Arrendamento Urbano). Comprar uma habitação que tem um contrato de aluguer vigente implica que, na maioria dos casos, estará obrigado a respeitar as condições e duração pactuadas com o inquilino original.
Se o acordo comercial for adquiri-la totalmente livre de ocupantes ou bens, o contrato deve estipulá-lo explicitamente, fixando multas diárias severas se o vendedor não cumprir com a entrega das chaves na data acordada. Recomendamos realizar uma visita de cortesia visual algumas horas antes de ir ao notário para verificar o estado real de desocupação.
8. Rever exaustivamente a documentação antes de assinar as arras
O passo prévio à escritura de compra e venda costuma ser a assinatura de um contrato de arras penitenciais. Este documento vincula juridicamente ambas as partes e costuma envolver a entrega de 10% do preço total da transação.
Não cometa o erro de entregar capital sem ter analisado a minuta de arras. É imperativo que regule:
- A descrição exata do que é comprado.
- A forma de pagamento e as penalizações por incumprimento.
- A cláusula de financiamento bancário, redigida com máxima precisão jurídica para proteger as suas arras caso o banco recuse a hipoteca.
O que aporta uma due diligence imobiliária profissional?
O maior risco ao comprar uma habitação não costuma detetar-se numa única folha, mas sim na forma como os dados de diferentes fontes se interligam. Uma discrepância de metros entre o Catastro e o Registro pode significar que existe um terraço fechado sem licença municipal, o que pode resultar numa ordem de demolição técnica ou na recusa da sua hipoteca.
Realizar um exame técnico de revisão legal da habitação proporciona-lhe a tranquilidade de assegurar que investe de forma inteligente, livre de surpresas financeiras e com todas as cartas sobre a mesa.
Perguntas frequentes sobre verificações de habitação
É suficiente pedir uma nota simple do Registro?
Não. Embora seja fundamental para rever a titularidade e os encargos, a nota simple não reflete processos urbanísticos locais, dívidas de condomínio, o estado estrutural do edifício nem a validade da cédula de habitabilidade.
O que acontece se o Registro e o Catastro não coincidirem?
Deve-se estudar a origem do desajuste. Pode requerer um simples processo de retificação catastral ou, pelo contrário, apontar para a realização de ampliações de obra sem licença municipal.
Posso assinar arras se me faltar alguma documentação?
Desaconselha-se totalmente. O mais prudente é esperar até ter toda a informação essencial ou, na sua falta, redigir cláusulas de resolução contratual específicas para recuperar os seus fundos se surgirem encargos indesejados.
Quem se responsabiliza pelas derramas do condomínio pendentes?
Isto depende de se o gasto da derrama foi aprovado e cobrado antes da assinatura da escritura. Para evitar mal-entendidos entre as partes, deve ficar sempre registado formalmente no contrato.
Antes de assinar o sinal
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Conclusão
Saber o que rever antes de comprar uma habitação dota-o das ferramentas necessárias para negociar o preço de compra final com argumentos sólidos, exigir soluções técnicas ao vendedor antecipadamente ou tomar a decisão de se retirar a tempo do processo.
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