Que vérifier avant d'acheter un logement ? 8 Clés essentielles

Acheter un logement est l'une des décisions économiques les plus importantes. Cependant, de nombreuses opérations débutent par la signature d'une réservation ou d'un contrat d'arras (contrat d'arrhes) sans analyse préalable de la situation juridique du bien.

Le fait que l'appartement soit rénové, annoncé par une agence ou accepté par la banque ne signifie pas qu'il soit exempt de risques. Il peut présenter des charges, des travaux de copropriété (derramas), des travaux non légalisés, des divergences de surface, des limitations urbanistiques ou des problèmes au sein de la communauté de propriétaires.

C'est pourquoi, avant de verser de l'argent, il est fondamental de savoir que vérifier avant d'acheter un logement. Voici les 8 vérifications essentielles.

1. Confirmer qui est le propriétaire du logement

La première vérification consiste à vérifier qui figure comme titulaire au Registro de la Propiedad (Registre de la Propriété) et, point très important, si cette personne peut légalement vendre le logement.

La nota simple permet de connaître l'identification de la propriété, ses titulaires et les charges inscrites. Elle doit être actualisée et comparée à la documentation fournie par le vendeur.

Cette révision est cruciale lorsque :

• Il existe plusieurs propriétaires.
• Le logement provient d'un héritage.
• Il existe un droit d'usufruit.
• L'un des titulaires est représenté par une procuration (poder).
• La propriété appartient à une société.
• Il existe des circonstances familiales pouvant affecter la vente.

Si l'intervention d'un des propriétaires manque ou si la procuration utilisée est insuffisante, la vente peut prendre du retard ou être bloquée, générant des problèmes importants.

2. Vérifier les charges du logement

Un logement peut être vendu avec une hypothèque en cours, mais le contrat doit établir clairement comment et quand elle sera annulée. Au-delà de l'hypothèque, il peut exister des saisies (embargos), des clauses résolutoires, des usufruits, des servitudes, des interdictions de disposer ou des dettes fiscales (afecciones fiscales). Il est vital de vérifier les charges d'un logement.

Identifier une charge ne suffit pas. Il faut analyser :

• Si elle est toujours en vigueur.
• Quelles sont les conséquences pour vous en tant qu'acheteur.
• Qui doit l'annuler et comment.
• Quelle documentation sera nécessaire.
• S'il faut retenir une partie du prix de vente.

Une hypothèque, par exemple, peut être économiquement remboursée tout en restant inscrite au Registro de la Propiedad. Dans ce cas, il sera nécessaire de procéder également à son annulation au registre.

Le contrat d'arras devrait indiquer quelles charges le vendeur doit annuler, quand cette annulation aura lieu et si elle se fera avant ou simultanément à la signature de l'acte authentique (escritura pública). L'existence d'une charge n'oblige pas toujours à écarter l'achat, mais exige d'en comprendre la portée et d'en régler correctement l'annulation.

3. Comparer le Registro, le Catastro et la réalité physique

Le logement que vous visitez doit correspondre à la propriété décrite au Registro de la Propiedad et aux informations figurant au Catastro (Cadastre).

Il convient de comparer :

• La surface enregistrée au registre versus la surface cadastrale.
• La distribution réelle et l'usage de l'immeuble.
• La référence cadastrale (referencia catastral).
• Les annexes incluses (garage, débarras).
• Les terrasses, patios ou jardins, s'il y en a.

Les différences de surface n'impliquent pas toujours un problème, car elles peuvent répondre à différents critères de mesure. Cependant, une divergence importante peut révéler un agrandissement, une fermeture de terrasse ou l'incorporation d'une zone commune non régularisée.

Il est également fondamental de vérifier que l'immeuble a légalement un usage d'habitation (vivienda). Le fait qu'une personne y vive ou que l'annonce le présente comme un appartement ne prouve pas en soi qu'il soit une habitation au niveau du registre et de l'urbanisme. L'immeuble pourrait être enregistré comme bureau, cabinet, studio, entrepôt ou local commercial. Pour en savoir plus, nous vous recommandons l'article sur les différences entre Registro et Catastro.

Cette circonstance peut affecter le financement, l'expertise (tasación), la cédula de habitabilidad, les raccordements aux réseaux, les futurs travaux et la revente ultérieure du bien.

4. Réviser la situation urbanistique et la cédula de habitabilidad

Le Registro de la Propiedad ne reflète pas toujours toutes les incidences urbanistiques possibles. C'est pourquoi, selon les caractéristiques du bien, il peut être nécessaire de vérifier :

• Le plan d'urbanisme applicable.
• Les usages autorisés dans la zone.
• Les licences accordées pour travaux ou activités.
• La légalité des travaux réalisés dans le logement.
• L'existence de dossiers administratifs (expedientes).
• Les possibles servitudes urbanistiques qui le limitent.
• La protection architecturale du bâtiment.

Cette révision prend une importance particulière pour les appartements en dernier étage (áticos), les rez-de-chaussée avec patio, les maisons, les logements rénovés, les terrasses fermées ou les biens issus d'un changement d'usage. Un agrandissement peut augmenter la valeur apparente du logement, mais aussi générer des problèmes s'il n'a pas été autorisé ; sa régularisation ultérieure peut être coûteuse ou impossible.

En Catalogne, la cédula de habitabilidad (certificat d'habitabilité) est le document administratif qui atteste qu'un immeuble est apte à être destiné à la résidence et respecte les conditions d'habitabilité exigées par la réglementation.

Avant d'acheter, il faut vérifier que :

• La cédula est en vigueur.
• Elle correspond exactement à l'immeuble.
• Les données sont cohérentes avec la réalité physique.
• Il n'existe aucun obstacle connu à son renouvellement.

On ne devrait pas accepter tel quel que la cédula “est demandée” ou “sera obtenue plus tard”. Si son obtention est nécessaire pour finaliser l'opération, le contrat doit prévoir ce qui se passe si elle n'est pas obtenue dans le délai convenu.

5. Analyser l'ITE et l'état du bâtiment

En achetant un appartement, on n'acquiert pas seulement l'intérieur du logement. On acquiert aussi une quote-part de la façade, de la toiture, de la structure, de l'ascenseur et du reste des éléments communs.

En Catalogne, certains bâtiments doivent se soumettre à l'Inspección Técnica del Edificio, connue sous le nom de ITE. Lors des transmissions de logements, le certificat d'aptitude du bâtiment doit être remis et, lorsque celui-ci est obligé de passer l'inspection, une copie du rapport d'inspection technique. Vous pouvez vérifier l'ITE du bâtiment dans le registre officiel.

Il ne suffit pas de demander si “l'ITE est passée”. Il faut vérifier :

• Le résultat de l'inspection et sa date.
• La validité du certificat d'aptitude.
• Les déficiences détectées.
• Leur niveau de gravité.
• Les mesures correctives recommandées.
• Les travaux exécutés et les interventions encore en attente.

Un bâtiment peut disposer d'un certificat d'aptitude tout en nécessitant des réparations importantes qui se traduiront ultérieurement par des derramas (charges exceptionnelles) non planifiées.

6. Réviser la communauté de propriétaires

Le certificat attestant que le vendeur est à jour de ses paiements est important, mais il n'offre pas à lui seul une vision complète de la situation de la copropriété.

Il convient également de consulter :

• Les derniers procès-verbaux (actas) d'assemblée.
• Les comptes annuels approuvés et le budget.
• Les derramas existantes et prévues.
• Les travaux projetés ou en cours.
• Les éventuelles procédures judiciaires dans lesquelles la communauté est impliquée.
• Les statuts de la copropriété et le règlement intérieur.

Les procès-verbaux peuvent révéler des problèmes liés à la façade, à la toiture, à l'ascenseur, à l'humidité, aux impayés (morosidad) ou à l'usage des terrasses et patios. Il est important de s'informer non seulement sur les derramas déjà approuvées, mais aussi sur les travaux à l'étude qui pourraient être votés prochainement.

Si l'acheteur prévoit de louer le logement, de réaliser des travaux, d'installer des équipements extérieurs ou de développer une activité professionnelle, il devrait également vérifier les statuts, car ils peuvent établir des limitations importantes.

7. Confirmer que le logement sera livré libre d'occupants

Il faut vérifier qui occupe actuellement le logement et à quel titre. S'il est loué, il faudra analyser le contrat de location (arrendamiento), sa durée, le loyer, les prorogations et les éventuels droits du locataire. La vente du logement n'implique pas nécessairement la fin du contrat de location (loi LAU).

Si l'acheteur souhaite le recevoir vide, le contrat doit stipuler expressément qu'il sera livré libre de locataires, d'occupants et de biens meubles non inclus dans la vente.

Il est également recommandé de visiter l'immeuble immédiatement avant la signature de l'acte authentique pour vérifier :

• Qu'il est inoccupé.
• Qu'il est dans l'état convenu.
• Qu'aucun élément inclus dans l'achat n'a été retiré.
• Que toutes les clés seront remises.
• Qu'aucun nouveau dommage ou vice n'est apparu.

8. Réviser la documentation avant de signer les arras

L'une des erreurs les plus fréquentes est de verser de l'argent pour réserver un logement avant d'avoir vérifié la documentation essentielle. Une réservation ou un contrat d'arras peut générer des obligations importantes et entraîner la perte de la somme versée si l'acheteur ne poursuit pas l'opération.

Avant de signer, les points suivants doivent être clairs :

• Le prix final de la vente.
• Le montant versé et sa qualification juridique.
• La date limite pour signer l'acte authentique (escritura pública).
• Les charges qui seront annulées avant ou au moment de la signature.
• La documentation en attente de remise ou de révision.
• L'état d'occupation du logement.
• Les éléments inclus dans le prix de vente.
• Les conséquences d'un manquement par l'une des parties.
• Les conditions relatives au financement, le cas échéant.

Si l'achat dépend de l'obtention d'une hypothèque, la clause de financement doit être rédigée avec précision. Il convient d'indiquer le montant minimum nécessaire, le délai pour l'obtenir et la manière de justifier un éventuel refus. Une référence générique indiquant que l'achat est conditionné à l'obtention d'une hypothèque peut ne pas offrir une protection suffisante.

Quelle documentation devez-vous demander avant d'acheter ?

Avant de vous engager dans l'achat, il convient de disposer, au minimum, de la documentation suivante :

• Nota simple actualisée du Registro de la Propiedad.
• Acte de propriété (escritura) du vendeur.
• Informations cadastrales (Catastro).
• Dernier reçu de l'IBI (Taxe foncière).
• Cédula de habitabilidad en vigueur (si applicable).
• Certificat d'efficacité énergétique (Certificado de eficiencia energética).
• Certificat de non-dette avec la copropriété.
• Derniers procès-verbaux (actas) et budgets de la copropriété.
• Informations détaillées sur les derramas, présentes et futures.
• ITE et certificat d'aptitude, le cas échéant.
• Documentation relative aux charges (ex: certificat de solde zéro de l'hypothèque).
• Contrat de location, si le logement est loué.
• Brouillon complet du contrat de réservation ou d'arras.

La documentation spécifique dépendra de l'ancienneté, de l'emplacement, de la typologie et de la situation juridique de chaque immeuble. N'hésitez pas à demander toutes les informations nécessaires.

Qu'apporte une due diligence immobilière ?

Le principal risque lors de l'achat d'un logement ne se trouve généralement pas dans un document isolé, mais dans la relation entre tous ces documents. Une surface différente peut être liée à des travaux sans licence ; une derrama à des déficiences détectées dans l'ITE ; et l'absence de cédula à un changement d'usage non régularisé.

Une due diligence immobilière permet d'interpréter la documentation et de déterminer :

• Si le logement peut être acheté en toute sécurité juridique.
• Quels risques doivent être résolus avant de signer.
• Quelles conditions spécifiques doivent être incluses dans le contrat d'arras.
• S'il convient de renégocier certaines conditions de prix ou de délais.
• S'il existe un motif important pour ne pas poursuivre l'opération.

Il ne s'agit pas seulement de collecter des documents, mais de comprendre les implications de chacun pour votre achat et d'assurer une acquisition sans surprise. C'est une étape fondamentale pour une révision légale d'un logement.

Questions fréquentes

Est-il suffisant de demander une nota simple ?+

Non. La nota simple est essentielle pour connaître la titularité et les charges inscrites, mais elle ne permet pas de détecter à elle seule toutes les incidences urbanistiques, communautaires, techniques ou d'occupation. Ce n'est qu'un début.

Que se passe-t-il si le Registro et le Catastro ne coïncident pas ?+

Il faut analyser l'origine de la divergence. Cela peut répondre à différents critères de mesure, mais aussi à des agrandissements ou des travaux non régularisés, ce qui pourrait constituer un problème.

Puis-je signer des arras avant de recevoir toute la documentation ?+

C'est possible, mais cela présente un risque considérable. Le plus prudent est de vérifier préalablement les informations essentielles ou d'inclure des conditions permettant de récupérer les sommes versées si des incidences importantes inconnues apparaissent.

Qui doit payer une derrama de la copropriété ?+

Cela dépendra de la date à laquelle elle a été approuvée, de la date à laquelle elle est exigible et de ce qui a été expressément convenu entre l'acheteur et le vendeur dans le contrat. Pour éviter tout conflit, cette question doit être réglée par écrit.

Conclusion

Savoir que vérifier avant d'acheter un logement vous permet de détecter les problèmes lorsqu'il est encore possible de négocier, d'exiger une solution ou de vous retirer de l'opération sans pertes majeures. La révision devrait être effectuée avant de signer toute réservation ou contrat d'arras et ne pas se limiter uniquement à demander une nota simple.

Titularité, charges, Catastro, urbanisme, cédula de habitabilidad, ITE, copropriété et contrat doivent être analysés conjointement et par un expert.

Chez INMODOCS, nous révisons la situation juridique et documentaire du logement avant que vous n'engagiez des fonds. Nous identifions les risques de l'opération et vous indiquons ce qui doit être corrigé, négocié ou intégré au contrat. Connaissez les risques et achetez en toute tranquillité.

Avant de signer les arrhes

Si vous envisagez un achat à Barcelone, consultez le guide complet : Acheter un appartement à Barcelone sans mauvaises surprises.