Es kommt äußerst häufig vor, dass eine Immobilie mit einer bestimmten Fläche inseriert wird, im Catastro mit einer anderen eingetragen ist und, um die Verwirrung komplett zu machen, in der nota simple des Registro de la Propiedad nochmals andere Maße aufweist.
Es ist beispielsweise nicht ungewöhnlich, eine Immobilie zu sehen, die mit 95 m² beworben wird, in der Sede Electrónica del Catastro mit 88 m² geführt wird und deren Registerblatt lediglich 76 m² ausweist.
Diese Abweichungen bedeuten nicht automatisch, dass vom Kauf abzuraten ist. Sie können ihre Ursache in unterschiedlichen Berechnungsmethoden, der Einbeziehung von Gemeinschaftsflächen oder in jahrzehntealten Registerbeschreibungen haben. Manchmal offenbaren sie jedoch Probleme, die sofortige Aufmerksamkeit erfordern, wie die illegale Schließung einer Terrasse, die nicht genehmigte Eingliederung von Abstellräumen oder Innenhöfen oder Erweiterungen ohne Lizenz.
Wenn Registro und Catastro nicht übereinstimmen, reicht es nicht aus, willkürlich den vorteilhaftesten Wert zu wählen. Es ist unerlässlich, eine Reihe von Prüfungen vor dem Kauf einer Immobilie durchzuführen, um die physische, katastrale und hypothekarische Realität zu ermitteln und Ihre Investition risikofrei abzusichern.
Was ist der Unterschied zwischen Registro und Catastro?
Obwohl beide Behörden Informationen über Immobilien sammeln, ist es wichtig zu verstehen, dass das Registro de la Propiedad und das Catastro Inmobiliario völlig unabhängige Institutionen mit unterschiedlichen Zwecken sind.
- El Registro de la Propiedad: Es ist eine öffentliche Institution, die dem spanischen Justizministerium (Ministerio de Justicia) untersteht und deren Hauptzweck darin besteht, die Rechtssicherheit zu gewährleisten. Das Registro beglaubigt öffentlich, wer der rechtmäßige Eigentümer einer Immobilie ist, und führt bestehende Belastungen, Hypotheken, Pfändungen oder Nutzungsbeschränkungen auf. Um vollständig geschützt zu sein, ist es von entscheidender Bedeutung, die nota simple zu prüfen der Immobilie vor jeder Zahlung zu prüfen.
- El Catastro: Es ist ein obligatorisches Verwaltungsregister, das dem Finanzministerium (Ministerio de Hacienda) untersteht. Seine Hauptfunktion ist steuerlicher Natur. Es dient dazu, eine Immobilie geografisch zu lokalisieren, ihre genaue bebaute Fläche (superficie construida) mithilfe von kartografischen Grundlagen zu bestimmen, die Referencia Catastral (Katasterreferenz) zuzuweisen und den Valor de Referencia (Referenzwert) zu berechnen, der sich direkt auf Steuern wie die IBI, die ITP oder die Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones auswirkt.
Die folgende Tabelle hilft, die Rolle jeder dieser Behörden bei einer Abweichung zu verstehen:
| Merkmal | Registro de la Propiedad | Catastro Inmobiliario |
|---|---|---|
| Hauptziel | Rechtssicherheit und Schutz des Eigentumsrechts. | Steuerliche Verwaltung und administrative Abgrenzung. |
| Eintragung | Freiwillig (obwohl empfohlen und für Hypotheken unerlässlich). | Obligatorisch und von Amts wegen gesetzlich vorgeschrieben. |
| Publizitätswirkung | Vermutung der rechtlichen Richtigkeit (was eingetragen ist, gilt als absolut sicher). | Rein beschreibende und instrumentelle Information. |
| Methodik | Historisch basierend auf Urkunden (escrituras) und schriftlich festgehaltenen mündlichen Erklärungen. | Digitale Messung anhand von Luftbildkartografie und technischen Plänen. |
Warum können unterschiedliche Flächenangaben auftauchen?
Die Gründe, warum eine Immobilie auf dem Papier Abweichungen in der Fläche oder den Quadratmetern aufweist, lassen sich in mehrere typische Szenarien unterteilen:
1. Unterschiedliche Messkriterien
Ein häufiger Fehler besteht darin, Quadratmeter zu vergleichen, ohne deren Art zu unterscheiden. Es ist nicht dasselbe:
- Superficie útil (Nutzfläche): Der bewohnbare Raum innerhalb der Außenwände der Immobilie.
- Superficie construida (bebaute Fläche): Umfasst den gesamten Außenumfang, Trennwände, Lüftungsschächte und zu 50 % geteilte Trennmauern.
- Superficie construida con elementos comunes (bebaute Fläche mit Gemeinschaftselementen): Die private bebaute Fläche zuzüglich des proportionalen Anteils an Fluren, Eingangsbereichen, Treppenhäusern und Gemeinschaftsbereichen.
Während das Catastro in der Regel die bebaute Fläche inklusive der Gemeinschaftselemente (elementos comunes) erfasst, weisen die notas simples des Registro oft nur die private bebaute Fläche oder in älteren Wohngebieten sogar die historische Nutzfläche (superficie útil) aus.
2. Veraltete Registerbeschreibungen
In Spanien verfügen Tausende von Immobilien über Originalurkunden (escrituras), die vor 40 oder 50 Jahren verfasst wurden. Damals wurden Messungen oft durch Schätzungen nach Augenmaß oder auf rudimentäre Weise anhand ungenauer Pläne durchgeführt. Wenn in jüngerer Zeit kein Verkauf oder Aktualisierungsprozess stattgefunden hat, bleibt diese veraltete Beschreibung im Registro bestehen, selbst wenn die physische Realität der Wohnung eine andere ist.
3. Nicht legalisierte Umbauten, Schließungen und Erweiterungen
Dies ist das gefährlichste Szenario für einen Käufer. Es tritt auf, wenn der Vorbesitzer größere Baumaßnahmen durchgeführt hat, ohne die kommunale Baugenehmigung (licencia municipal de obras) einzuholen oder die Urkunde über die Neubauerklärung (declaración de obra nueva) zu formalisieren. Die Schließung einer Terrasse zur Vergrößerung des Wohnzimmers, der Ausbau eines Dachbodens oder Kellers zu Wohnräumen oder die Erweiterung um ein Stockwerk bei Einfamilienhäusern werden vom Finanzministerium (Ministerio de Hacienda) oft von Amts wegen mittels Luftbildern in das Catastro aufgenommen, um Steuern zu erheben. Sie bleiben jedoch außerhalb des Schutzes des Registro, da ihnen die baurechtliche Legalität fehlt.
Was bedeutet es, wenn eine Finca mit dem Catastro koordiniert ist?
Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes Ley 13/2015 zur Reform der Ley Hipotecaria und des konsolidierten Textes des Ley del Catastro wurde ein System zur Koordinierung zwischen beiden Behörden eingeführt.
Wenn das Registro und das Catastro technisch koordiniert sind, wird die georeferenzierte grafische Darstellung (representación gráfica georreferenciada) der Finca in die Registereintragung aufgenommen, die in der Regel auf der Katasterkartografie basiert. Sobald der Standesbeamte (registrador) diese Darstellung einträgt, vermutet das Gesetz, dass die Finca die genaue Lage und die geografischen Grenzen hat, die in diesem grafischen Plan dargestellt sind.
Wenn die nota simple darauf hinweist, dass die Finca grafisch nicht mit dem Catastro koordiniert ist, stehen wir vor einer technischen Schwachstelle. Dies verhindert zwar nicht den Kauf der Wohnung, führt jedoch zu Unsicherheiten bei der Abgrenzung der Grundstücksgrenzen (linderos), was insbesondere bei ländlichen Grundstücken, Parzellen oder Einfamilienhäusern kritisch ist.
Der exceso de cabida und seine Grenzen für die Bereinigung
Ein exceso de cabida liegt vor, wenn die tatsächliche Fläche der Immobilie größer ist als die im Registro de la Propiedad eingetragene Zahl. Dies ist nicht gleichbedeutend mit der unrechtmäßigen Aneignung von Nachbargrundstücken oder eines gemeinschaftlichen Innenhofs: Es handelt sich per Definition um eine Berichtigung, um die tatsächlichen Quadratmeter widerzuspiegeln, die die ursprüngliche Finca schon immer hatte.
Die Hypothekenvorschriften unterscheiden verschiedene Fälle zur Bereinigung der Quadratmeter:
- Abweichung von weniger als 5 %: Wenn die Flächenüberschreitung 5 % der im Registro eingetragenen Fläche nicht übersteigt, kann die Berichtigung durch eine direkte Erklärung der Parteien in der neuen Kaufurkunde (escritura de compraventa) erfolgen, vorausgesetzt, es bestehen keine Zweifel an der tatsächlichen Identität der Immobilie.
- Abweichung von bis zu 10 %: Wenn der Überschuss weniger als 10 % beträgt, kann der registrador de la propiedad die Fläche mithilfe einer Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica berichtigen, wobei eine vollständige geografische Übereinstimmung zwischen der im Catastro beschriebenen und der übertragenen Finca erforderlich ist.
- Abweichungen von mehr als 10 %: In diesen Fällen muss der Betroffene ein Verfahren zur Berichtigung der Fläche (expediente de rectificación de cabida, ein notarielles Verfahren gemäß Artikel 201 der Ley Hipotecaria) einleiten. Dies erfordert die formelle Benachrichtigung der Angrenzer (colindantes), damit diese Einspruch erheben können, falls sie der Ansicht sind, dass ihr Eigentum beeinträchtigt wird.
Kann man kaufen, wenn Abweichungen bei den Flächenangaben bestehen?
Die Antwort lautet Ja, aber mit äußerster Vorsicht. Es hat Priorität, dass Sie gemeinsam mit Fachleuten analysieren, ob es sich um eine bloße formelle Abweichung handelt oder ob eine schwerwiegende baurechtliche Unregelmäßigkeit vorliegt.
Achtung! Nur weil eine physische Veränderung oder Erweiterung im Datenblatt des Catastro eingetragen ist, bedeutet das nicht, dass sie legal ist. Das Catastro erfasst physische Gegebenheiten zu steuerlichen Zwecken, ohne das Vorhandensein von Baugenehmigungen (licencias de obra) oder Genehmigungen der Eigentümergemeinschaft zu prüfen.
Wann Sie mit dem Kauf fortfahren können:
- Die Abweichung ist rein theoretischer Natur und auf die Verwendung unterschiedlicher Flächenbegriffe zurückzuführen (superficie útil vs. construida).
- Die Hypothekenbewertung (tasación hipotecaria) bestätigt die Transaktion, indem sie überprüft, ob die Immobilie den Vorschriften entspricht.
- Die Flächenabweichung ist so gering, dass sie innerhalb der Grenzen von 5 % oder 10 % für eine ordentliche Behebung liegt.
Wann Sie die Transaktion stoppen oder Aufklärung verlangen sollten:
- Ein wesentlicher Teil der Wohnung (z. B. eine Terrasse oder ein komplettes Penthouse) stellt sich in Wirklichkeit als Gemeinschaftsbereich im Eigentum des Gebäudes heraus.
- Es wird eine Erweiterung festgestellt, die ohne kommunale Lizenz durchgeführt wurde und bei der die Frist für die Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustands durch die Gemeinde (Ayuntamiento) noch nicht verjährt ist.
- Die Bewertunggesellschaft der Bank weigert sich, die nicht deklarierten Quadratmeter zu berücksichtigen, was den Schätzwert erheblich mindert und somit das Ihnen gewährte Hypothekenkapital reduziert.
- Der Verkäufer überträgt die gesamte katastrale Bereinigung ungenau auf den Käufer, ohne den Preis der Immobilie proportional anzupassen.
Kritische Klauseln, die in den contrato de arras aufzunehmen sind
Wenn Sie sich entschieden haben, eine Immobilie zu erwerben, die Abweichungen im Registro oder Catastro aufweist, sollte sich der Vertrag nicht auf pauschale Erwähnungen von „cuerpo cierto“ beschränken. Sie müssen Ihre Ersparnisse schützen, indem Sie sicherstellen, dass Sie über die erforderlichen Unterlagen vor der Unterzeichnung der arras verfügen.
Die spezifischen Klauseln in den arras müssen zentimetergenau festlegen:
- Die ausdrückliche Feststellung der drei Flächen: die tatsächliche physische, die katastrale und die im Registro eingetragene Fläche.
- Die Bestimmung der Partei, die die Notar-, technischen Vermessungs- und Registerkosten übernimmt, die für die Bereinigung erforderlich sind.
- Eine Rücktrittsklausel (cláusula de resolución contractual) für den Fall, dass der exceso de cabida 10 % überschreitet oder die Bank die Hypothek an eine Bewertung knüpft, die erheblich von dem im Vertrag vereinbarten Preis abweicht, sodass Sie die als Anzahlung geleisteten Beträge vollständig zurückerhalten.
Häufig gestellte Fragen
Was hat im Konfliktfall Vorrang, das Registro oder das Catastro?
Das hängt davon ab, worüber gestritten wird. Das Registro de la Propiedad hat gegenüber dem Catastro Vorrang, wenn es um Fragen der rechtlichen Inhaberschaft und des Eigentums geht. Wenn es sich jedoch um die kartografische Lage und die Identifizierung offizieller geografischer Grenzen handelt, genießt die koordinierte grafische Darstellung des Catastro nach Abschluss des Verfahrens die Vermutung der rechtlichen Richtigkeit.
Kann die Bewertung für eine Hypothek einbrechen, wenn Abweichungen bei den Quadratmetern vorliegen?
Ganz klar ja. Zugelassene Gutachter dürfen nur die ordnungsgemäß nachgewiesene Fläche bewerten, die rechtlich im Registro und baurechtlich geschützt ist. Wenn eine Wohnung physisch über 105 m² verfügt, davon aber 25 m² aus einer nicht eingetragenen oder nicht genehmigten Schließung stammen, könnte der Gutachter die Wohnung ausschließlich auf der Grundlage der rechtlich eingetragenen 80 m² bewerten.
Ist es gefährlich, eine Immobilie zu kaufen, die offiziell nicht mit dem Catastro koordiniert ist?
Es ist kein direktes Verkaufshindernis. Täglich werden Tausende von Urkunden (escrituras) unterzeichnet, ohne dass sie grafisch koordiniert sind. Bei Einfamilienhäusern oder Bauherrenprojekten (autopromoción) öffnet das Fehlen dieser geografischen Synchronisation jedoch Tür und Tor für Rechtsstreitigkeiten und Abweichungen bezüglich der Grundstücke der angrenzenden Nachbarn.
Vor der Unterzeichnung des contrato de arras
Wenn Sie einen Kauf in Barcelona in Erwägung ziehen, lesen Sie den vollständigen Leitfaden: Comprar piso en Barcelona sin sorpresas.
Fazit: Technische und rechtliche Risiken minimieren
Wenn der Kauf Ihres zukünftigen Zuhauses zu einem Labyrinth wird, in dem Registro und Catastro nicht übereinstimmen, sind Vorsorge und eine gründliche rechtliche Analyse Ihre besten Verbündeten. Bevor Sie Ihre Unterschrift unter einen contrato de arras setzen oder eine Hypothek aufnehmen, müssen Sie verstehen, dass jeder Quadratmeter unmittelbare Auswirkungen auf den tatsächlichen Wert Ihres Kaufs, Ihre spätere Besteuerung und die Kosten Ihrer Urkunden (escrituras) hat.
Wir von INMODOCS agieren als erfahrene Berater und führen eine sorgfältige due diligence inmobiliaria durch, bevor Sie den nächsten Schritt wagen. Wir kümmern uns darum, eine Abweichung zwischen Registro und Catastro zu analysieren, prüfen die Rechtmäßigkeit von Terrassen oder Erweiterungen genau und stellen sicher, dass Sie nicht zu viel für Quadratmeter bezahlen, die rechtlich gar nicht zur Wohnung gehören.
Überprüfen Sie den Zustand Ihrer zukünftigen Immobilie, bevor Sie Ihre Ersparnisse riskieren.