Antes de adquirir uma habitação, o habitual é solicitar a nota simple no Registro de la Propiedad, pedir o certificado de quitação de condomínio e inclusive rever o estado técnico do edifício. No entanto, existe um documento crucial que a maioria dos compradores ignora até ser demasiado tarde: as atas das assembleias de condóminos.
Este historial escrito do condomínio é o verdadeiro «diário de bordo» do edifício. Nele ficam registados os problemas de convivência, as reformas necessárias, as disputas financeiras e os litígios judiciais que afetarão diretamente o seu bolso e a sua qualidade de vida. Realizar uma exaustiva due diligence da habitação antes de comprometer o seu dinheiro é a única forma de garantir uma transação segura.
Neste artigo, detalhamos de forma exaustiva o que deve procurar nas atas do condomínio antes de comprar um apartamento e por que razão este simples passo lhe pode poupar milhares de euros em derramas (despesas extraordinárias) imprevistas.
O que são as atas do condomínio de proprietários?
A assembleia de condóminos de um edifício sob o regime de propriedade horizontal é obrigada a reunir-se de forma ordinária, no mínimo, uma vez por ano para aprovar os orçamentos, as contas e renovar os cargos da administração. Além disso, podem ser convocadas assembleias extraordinárias sempre que surjam assuntos de urgência ou de interesse comunitário, em conformidade com a legislação nacional e autonómica aplicável, como o Código Civil de Cataluña na sua regulação da propriedade horizontal.
Cada um dos pontos debatidos e os acordos aprovados nestas reuniões são transcritos de forma obrigatória no Libro de Actas da copropriedade, que fica sob a custódia do administrador ou secretário. Este livro tem uma validade legal indiscutível e os acordos nele refletidos vinculam todos os proprietários do imóvel, presentes ou ausentes.
Quantos anos de atas convém solicitar antes de comprar?
Embora não exista um padrão legal estrito, la recomendação profissional no setor imobiliário é solicitar e examinar as atas dos últimos três anos.
Em prédios com uma certa antiguidade (mais de 30 ou 40 anos), ou quando o estado geral das zonas comuns suscitar dúvidas, é altamente recomendável alargar esta revisão aos cinco anos anteriores. A razão é simples: muitos projetos de grande envergadura (como a instalação de um elevador à cota zero ou a reabilitação completa de uma fachada) passam por períodos muito longos de deliberação, pedido de orçamentos e obtenção de licenças municipais antes de serem finalmente aprovados e votados em assembleia.
Os 10 pontos críticos que deve rever nas atas
Ao analisar o conteúdo das atas do condomínio, não deve limitar-se a uma leitura superficial. Deve agir como um verdadeiro auditor, procurando indícios de futuras despesas ou obrigações estruturais. Preste especial atenção a estes dez aspetos:
1. Obras e derramas em fase de estudo
É habitual que as comunidades debatam sobre uma reparação dispendiosa muito antes de a aprovar formalmente. Procure expressões como «serão solicitados três orçamentos para reparar as prumadas», «pendente de estudo técnico para a cobertura» ou «adia-se a votação sobre a fachada para a próxima assembleia extraordinária». Embora não exista uma derrama aprovada nesse momento, a despesa futura é uma realidade iminente que terá de assumir após a compra.
2. Derramas já aprovadas mas pendentes de pagamento
Se já foi aprovada uma derrama para custear uma obra no edifício, é fundamental esclarecer a repartição económica antes de ir ao cartório notarial. Conhecer detalhadamente quem deve pagar uma derrama segundo o momento da sua aprovação e vencimento permitir-lhe-á negociar um desconto direto no preço de venda ou exigir que o vendedor liquide a totalidade do custo antes da assinatura.
3. Defeitos estruturais, coberturas e problemas com a ITE
A Inspección Técnica de Edificios (ITE, Inspeção Técnica de Edifícios) é de cumprimento obrigatório para edifícios de uma certa antiguidade. Deve rever as atas para verificar a ITE do edifício e confirmar se foram detetadas deficiências graves ou muito graves. As referências a desprendimento de detritos, fissuras em paredes de carga, humidades persistentes na cave ou problemas de impermeabilização no terraço costumam ser o prelúdio de projetos de reabilitação de elevado valor financeiro.
4. Instalação ou substituição do elevador
A instalação de um elevador pela primeira vez ou a substituição completa de uma maquinaria obsoleta para a adaptar às normas de acessibilidade vigentes representa uma das derramas comunitárias mais elevadas que um proprietário pode enfrentar. Verifique se este assunto foi abordado nas últimas assembleias ou se existem exigências municipais de acessibilidade.
5. Morosidade e saúde financeira do edifício
As atas costumam detalhar a lista de proprietários devedores e as quantias que devem ao condomínio. Além de verificar as dívidas ao condomínio, é vital observar a percentagem de morosidade global. Um edifício com um elevado índice de incumprimento terá sérias dificuldades em realizar obras urgentes, enfrentar sinistros ou, inclusive, cobrir os custos ordinários de manutenção e serviços básicos.
6. Litígios e reclamações judiciais em curso
Procure palavras-chave como «processo», «procedimento injuntivo», «advogado» ou «impugnação de deliberações». O condomínio de proprietários pode encontrar-se envolvido em litígios dispendiosos contra a promotora por defeitos de construção, contra empresas prestadoras de serviços ou contra vizinhos contíguos. Estes litígios implicam o pagamento de honorários profissionais de defesa e possíveis indemnizações futuras.
7. Incidentes de humidade ou infiltrações recorrentes
Preste especial atenção se vai comprar um apartamento no último andar (cobertura) ou no rés-do-chão. As atas costumam refletir as queixas contínuas dos vizinhos devido a infiltrações provenientes de terraços comuns de uso privativo ou humidades por capilaridade. Se o problema tiver uma origem comum (do condomínio), a resolução pode demorar anos em assembleia.
8. Alterações de fachada não autorizadas
Se o apartamento que deseja adquirir contar com um fechamento de varanda (marquise), ar condicionado instalado na fachada principal o uma janela modificada, verifique nas atas se estas alterações contam com a devida autorização da assembleia de condóminos. Caso contrário, o condomínio poderá exigir legalmente a reversão das obras ao seu estado original.
9. Limitação de atividades e alojamentos turísticos
Muitas comunidades de proprietários estão a aprovar por maiorias qualificadas a proibição expressa do uso turístico das habitações dentro do edifício. Se comprar o apartamento como investimento destinado ao arrendamento de curta duração, verificar os estatutos e as atas das assembleias anteriores é um passo indispensável para não ver a sua atividade frustrada desde o primeiro dia.
10. Orçamento anual e o fundo de reserva obrigatório
Analise se o orçamento ordinário cobre folgadamente os serviços de portaria, limpeza e consumos, ou se o condomínio vive no limite dos seus recursos financeiros. Do mesmo modo, verifique se é cumprida a dotação legal mínima para o fundo de reserva destinada a futuras contingências e obras de conservação.
As atas do seu futuro condomínio ocultam riscos económicos? Antes de assinar o contrato de arras (sinal), a nossa equipa jurídica analisa detalhadamente as atas das assembleias, a ITE (Inspeção Técnica de Edifícios) e o estado financeiro do edifício para lhe garantir uma compra sem surpresas. Rever as atas do condomínio com a INMODOCS
Conceitos-chave a procurar nas atas da assembleia
Para facilitar a sua análise, disponibilizamos uma lista rápida de termos de especial relevância que deve procurar ativamente nos documentos do condomínio:
- Derrama / Quota extraordinária: Despesas fora dos orçamentos habituais.
- Fachada / Cobertura / Tubos de queda (algerozes): Elementos comuns cuja reparação é muito dispendiosa.
- ITE / Deficiências: Resultados de inspeções oficiais.
- Ação judicial / Processo injuntivo (monitorio) / Litígio: Conflitos legais em curso.
- Devedores / Incumpridores: Proprietários que comprometem a liquidez do edifício.
- Elevador / Nível zero (cota zero): Projetos obrigatórios de elevado custo económico.
As atas substituem a declaração de dívidas ao condomínio?
Não, de todo. São dois documentos com finalidades radicalmente distintas e complementares.
A declaração de dívidas ao condomínio (assinada pelo administrador e pelo presidente) atesta a situação financeira exata do vendedor no momento da transmissão da propriedade. Certifica se o apartamento tem os pagamentos em dia relativamente às despesas ordinárias e extraordinárias já vencidas.
Por outro lado, as atas vão mais além: revelam as intenções de despesa, os debates latentes, as derramas em fase de planeamento e os problemas técnicos do edifício que ainda não se materializaram numa dívida líquida e exigível para o atual proprietário, mas que o serão a curto ou médio prazo para si como novo proprietário.
Como obter as atas antes de assinar o contrato de arras
Dado que o potencial comprador ainda não faz parte do condomínio, não tem o direito legal de solicitar as atas diretamente ao administrador do edifício. Portanto, o procedimento habitual é solicitá-las ao vendedor ou à agência imobiliária que faz a mediação da venda.
O vendedor, na sua condição de coproprietário, tem pleno direito de solicitar cópias das atas das assembleias ao administrador ou de as descarregar do portal online da comunidade, caso este esteja disponível.
Lembre-se de reunir toda a documentação antes de assinar o contrato de arras. Se detetar que o vendedor se mostra reticente, coloca obstáculos ou se recusa reiteradamente a facultar as últimas atas do edifício, encare isso como um sinal de alarme importante e pare a assinatura até esclarecer o que se oculta no histórico da comunidade de proprietários, já que é fundamental saber exatamente o que verificar antes de comprar um imóvel.
Conclusão: Evite surpresas de milhares de euros
Adquirir uma propriedade não se limita a comprar as paredes interiores de um apartamento; implica tornar-se coproprietário de um edifício inteiro e assumir uma percentagem de todos os seus encargos, projetos e dívidas presentes e futuras. Uma nota simple registral (extrato de registo predial) limpa de encargos hipotecários não garante que na próxima assembleia não seja aprovada uma derrama (quota extraordinária) de 15.000 euros para recuperar as varandas do edifício.
Rever as atas da assembleia de proprietários com o devido aconselhamento profissional é a ferramenta preventiva mais poderosa de que dispõe para comprar com absoluta tranquilidade mental e financeira.
Antes de assinar o sinal
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