Uma habitação pode parecer la casa dos seus sonhos: remodelada, com uma sala ampla estendida para o terraço, um mezanino prático no quarto ou um design moderno em conceito aberto. No entanto, no mercado imobiliário espanhol é extremamente comum descobrir que estas melhorias físicas não constam em nenhum documento oficial.
Comprar um apartamento com obras não legalizadas não significa necessariamente que deva descartar a operação de imediato, mas obriga-o a agir com muita cautela. Antes de assinar qualquer documento ou dar um sinal, é fundamental determinar com precisão o que foi feito, quando foi feito, que licenças eram necessárias e se existe risco de sanção ou demolição.
Neste artigo explicamos-lhe de forma detalhada tudo o que precisa de analisar para não colocar em risco as suas poupanças ao adquirir um imóvel com reformas fora de ordenamento (fuera de ordenación).
O que significa uma obra não estar legalizada?
Quando falamos de uma reforma não legalizada numa habitação, referimo-nos a qualquer modificação da distribuição, estrutura, uso ou volume do imóvel que tenha sido executada à margem da regulamentação urbanística ou comunitária.
Na prática, uma obra pode encontrar-se em situações muito diversas:
- Sem qualquer licença: Foi realizada de forma clandestina, sem solicitar autorizações à câmara municipal (ayuntamiento).
- Incumprimento de la licença concedida: Foi solicitada uma autorização para um tipo de obra (por exemplo, pequenas reformas interiores), mas acabou por se executar algo totalmente diferente (como alterar a estrutura ou ampliar o volume).
- Falta de documentação técnica: No chegou a ser apresentado o projeto técnico visado nem o certificado de conclusão de obra (certificado de final de obra).
- Sem autorização do condomínio: Foi modificado um elemento comum (fachadas, tubos de queda, lajes) sem o quórum necessário dos proprietários.
- Discrepância de registo: A ampliação existe fisicamente, mas não foi inscrita no Registo de Propriedade (Registro de la Propiedad) nem consta no Cadastro (Catastro).
Por exemplo, se procura adquirir uma habitação e precisa de verificar as diferenças entre o Registo e o Cadastro, verá que muitas discrepâncias nascem de reformas antigas que nunca foram declaradas. Em cidades como Barcelona, o Município (Ayuntamiento) dispõe de um sistema de consulta prévia para determinar que tipo de procedimento administrativo (licença de obra maior, comunicação prévia, etc.) cada intervenção exigia. Portanto, nem todas as "obras sem autorização" têm a mesma gravidade.
Obras frequentes que exigem rever a documentação
Nem todas as reformas sem licença comportam o mesmo nível de risco. Não é o mesmo mudar os azulejos da casa de banho do que incorporar um terraço na sala ou construir um mezanino de alvenaria. Se está em processo de compra, preste especial atenção a estes casos típicos:
Encerramento de terraços ou varandas
É talvez o caso mais habitual em Espanha. Muitos proprietários decidem fechar a varanda com caixilharia de alumínio para ganhar metros úteis. No entanto, comprar um apartamento com terraço fechado sem a devida licença municipal nem a aprovação unânime da assembleia de condóminos pode trazer problemas. Na Catalunha, qualquer modificação que altere a configuração exterior ou afete elementos comuns exige obrigatoriamente o acordo do condomínio.
Mezaninos e ampliações de área
Um mezanino não legalizado costuma ser apresentado como um atrativo de "metros adicionais", mas é preciso ter cuidado. Deve verificar se o pé-direito livre é suficiente para ser considerado habitável, se a estrutura suporta a carga de forma segura e se essa área é computável urbanisticamente. Não cometa o erro de valorizar economicamente estes metros ao mesmo preço que o resto da área registada.
Pátios e terraços de uso exclusivo
Frequentemente se confunde o "uso exclusivo" de um pátio comum com a propriedade do mesmo. Se o proprietário anterior cobriu ou construiu uma estrutura permanente num saguão (pátio de luzes) ou terraço comunitário sem autorização da comunidade de proprietários e do ayuntamiento (câmara municipal), estaria a assumir um espaço fora de ordenamento que os vizinhos poderiam exigir que demolisse.
Mudança de uso de local comercial para habitação
Utilizar um antigo local comercial como residência sem ter tramitado a licença de mudança de uso é um risco crítico. Na Catalunha, este processo está estritamente regulado e exige o cumprimento de diretrizes técnicas e de habitabilidade muito precisas. Antes de dar qualquer passo, é obrigatório verificar a cédula de habitabilidad (licença de habitabilidade) e constatar que o ayuntamiento (câmara municipal) concedeu a licença correspondente.
Como verificar se uma obra de remodelação está legalizada
Para descobrir se o imóvel em que está interessado tem alguma remodelação irregular, não bastará confiar na palavra do vendedor ou da agência imobiliária. É imprescindível contrastar de forma ativa a informação através de diversos canais, um passo fundamental dentro do que se deve revisar antes de comprar uma casa.
1. Escritura pública e Nota Simple
O primeiro filtro é comparar a realidade física do imóvel com o que é descrito pelo Registro de la Propiedad (Registo Predial). Se o apartamento que visita tem 110 m² construídos com três quartos e um grande terraço coberto, mas a Nota Simple indica que tem 80 m², dois quartos e um terraço aberto, tem diante de si uma ampliação não registada.
2. Sede Electrónica del Catastro
A base de dados do Catastro dar-nos-á informação sobre o ano de construção, a área gráfica e a distribuição constantes na administração do Fisco (Hacienda). No entanto, é preciso ter algo muito claro: o facto de uma obra constar no Catastro não significa que seja urbanisticamente legal. O Catastro tem apenas fins fiscais e cadastrais; registar os metros aí não resolve a falta de uma licença municipal.
3. Processo municipal de obras
Para afastar de forma definitiva qualquer contingência, é altamente recomendável solicitar ao ayuntamiento (câmara municipal) o processo de obras do imóvel. Isto permitir-lhe-á rever as plantas originais, as licenças concedidas, as comunicações de obra e verificar se existe algum processo de disciplina urbanística em curso contra essa propriedade.
4. Atas da Comunidade de Proprietários
Rever o livro de atas e falar com o administrador de condomínio ajudá-lo-á a saber se as remodelações que afetaram elementos comuns (como marquises ou união de frações) contaram na altura com a autorização expressa da comunidade ou se, pelo contrário, existem queixas ou litígios pendentes.
¿Es posible legalizar una obra hecha sin permiso?
A resposta curta é: sim, mas nem sempre. A possibilidade de regularizar uma obra depende exclusivamente de a reforma cumprir estritamente o planeamento urbanístico vigente no município no momento de solicitar a legalização (não quando a obra foi realizada).
Para legalizar uma obra na Catalunha, por exemplo, deve-se apresentar um projeto de legalização assinado por um técnico competente (arquiteto ou aparejador [arquiteto técnico]) perante o ayuntamiento (município), pagando as taxas e o imposto de construções correspondentes. Se a obra incumprir parâmetros básicos como a edificabilidade máxima da zona, as alturas permitidas ou a normativa de habitabilidade, o ayuntamiento denegará a legalização, o que o deixaria com uma habitação em situação de "fuera de ordenación" (fora de ordenamento) ou, no pior dos casos, com uma ordem de demolição.
Prazos de prescrição: O que acontece se a obra tiver muitos anos?
Um argumento comercial muito habitual dos vendedores é assegurar que "como a obra foi feita há mais de dez anos, já prescreveu e é totalmente legal". Isto é uma meia verdade que gera uma enorme confusão jurídica.
Na Catalunha, a ação da Administração para exigir a restauração da realidade física alterada (ou seja, obrigar a demolir ou desfazer a obra) prescreve, como regra geral, aos seis anos desde a conclusão total das obras sem que se tenha instaurado um procedimento sancionador. No entanto, existem exceções importantes onde a ação de restauração nunca prescreve, como as obras realizadas em zonas verdes, espaços livres, vias públicas ou solos rústicos protegidos.
Mas o mais importante que deve entender é que a prescrição da sanção ou da ordem de demolição não equivale à legalização da obra. O imóvel ficará numa situação jurídica de "fuera de ordenación" (fora de ordenamento) de facto, o que limitará notavelmente as suas possibilidades de realizar futuras reformas de consolidação, e poderá impedir que obtenha licenças de atividade ou cédulas de habitabilidad (licenças de habitabilidade) renovadas.
O impacto na avaliação e na hipoteca
Comprar uma habitação com obras sem licença também tem um impacto direto no seu bolso na hora de pedir financiamento. Quando o avaliador do banco vai avaliar o imóvel para a concessão da hipoteca, comparará a realidade física com a registral.
Se detetar discrepâncias importantes, o avaliador aplicará advertências ou condicionantes no seu relatório de avaliação. Na maioria dos casos, os metros quadrados que não estejam devidamente inscritos ou legalizados serão avaliados ao preço de custo de execução ou, diretamente, serão excluídos da avaliação. Isto traduz-se numa avaliação total do imóvel mais baixa do que o esperado, e já sabemos como uma discrepância pode afetar a avaliação, obrigando-o a contribuir com uma maior quantidade de capitais próprios para cobrir a diferença que o banco não irá financiar.
Como se proteger no contrato de arras
Se, após avaliar os riscos, decidir seguir em frente com a compra do apartamento, é crucial plasmar de forma explícita esta circunstância no contrato de arras (contrato de promessa de compra e venda). Não se limite a assinar um documento padrão. É o momento de proteger a regularização nas arras mediante cláusulas específicas:
- Condição suspensiva de legalização: Pode pactuar que a compra e venda fica sujeita a que o vendedor obtenha e apresente a licença de legalização correspondente antes da assinatura da escritura pública.
- Assunção de custos: Se decidir encarregar-se da legalização após a compra, o custo estimado dos técnicos, taxas e impostos deve ser deduzido diretamente do preço final de venda.
- Responsabilidade por vícios e sanções: O contrato deve especificar claramente que qualquer sanção, multa ou processo administrativo derivado das obras realizadas com anterioridade à assinatura será de exclusiva responsabilidade do vendedor.
Evite assinar cláusulas genéricas onde declare que "compra o imóvel como corpo certo" ou que "conhece e aceita o estado físico e urbanístico atual do imóvel", já que estaria a libertar o vendedor de qualquer reclamação futura por estes conceitos. Certifique-se de exigir toda a documentação que deve pedir antes de assinar para redigir o contrato com total conhecimento de causa.
Conclusão
Comprar um apartamento com obras não legalizadas não tem de ser uma má decisão se for gerido com a informação adequada. No entanto, requer uma análise técnica e legal exaustiva para evitar surpresas desagradáveis no futuro sob a forma de multas, recusa de hipotecas ou processos dispendiosos de demolição.
Antes de dar qualquer passo em firme, é altamente recomendável realizar uma due diligence antes de comprar. Na INMODOCS analisamos detalhadamente a situação registal, cadastral e urbanística da habitação para que assine o seu contrato de arras com absoluta segurança jurídica. Não pague por metros ou obras de remodelação que legalmente não existem; proteja-se e assegure o seu investimento do princípio ao fim.
Antes de assinar o sinal
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