Eine Immobilie kann wie das eigene Traumhaus wirken: renoviert, mit einem großen, zur Terrasse hin erweiterten Wohnzimmer, einem praktischen Zwischengeschoss im Schlafzimmer oder einem modernen Open-Concept-Design. Auf dem spanischen Immobilienmarkt kommt es jedoch äußerst häufig vor, dass diese physischen Verbesserungen in keinem offiziellen Dokument eingetragen sind.
Der Kauf einer Wohnung mit nicht genehmigten Umbauten bedeutet nicht zwangsläufig, dass Sie das Geschäft sofort verwerfen müssen, erfordert jedoch ein äußerst vorsichtiges Vorgehen. Bevor Sie ein Dokument unterschreiben oder eine Anzahlung leisten, ist es unerlässlich, genau zu klären, was getan wurde, wann es getan wurde, welche Genehmigungen erforderlich waren und ob das Risiko von Bußgeldern oder eines Rückbaus besteht.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen im Detail, was Sie prüfen müssen, um Ihre Ersparnisse beim Kauf einer Immobilie mit baurechtswidrigen Umbauten (fuera de ordenación) nicht zu gefährden.
Was bedeutet es, wenn ein Umbau nicht genehmigt ist?
Wenn wir von einer nicht genehmigten Renovierung einer Immobilie sprechen, meinen wir jede Änderung des Grundrisses, der Struktur, der Nutzung oder des Volumens des Gebäudes, die außerhalb der städtebaulichen Vorschriften oder der Gemeinschaftsordnung durchgeführt wurde.
In der Praxis kann sich eine Baumaßnahme in sehr unterschiedlichen Situationen befinden:
- Völlig ohne Lizenz: Sie wurde heimlich durchgeführt, ohne dass Genehmigungen beim Ayuntamiento (Rathaus) beantragt wurden.
- Verstoß gegen die erteilte Genehmigung: Es wurde eine Genehmigung für eine bestimmte Art von Umbau beantragt (z. B. kleinere Innenrenovierungen), am Ende wurde jedoch etwas völlig anderes ausgeführt (wie die Veränderung der Statik oder eine Volumenvergrößerung).
- Fehlende technische Dokumentation: Das geprüfte technische Projekt (proyecto técnico visado) oder die Bauabnahmebescheinigung (certificado de final de obra) wurden nie vorgelegt.
- Ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft: Ein Gemeinschaftselement (Fassaden, Fallrohre, Deckenplatten) wurde ohne das erforderliche Quorum der Nachbarn verändert.
- Discrepancia registral (Abweichung im Register): Die Erweiterung existiert physisch, wurde aber weder im Registro de la Propiedad (Eigentumsregister) eingetragen noch ist sie im Catastro (Katasteramt) erfasst.
Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie erwerben möchten und die Unterschiede zwischen Registro de la Propiedad und Catastro prüfen müssen, werden Sie feststellen, dass viele Abweichungen auf alte Umbauten zurückzuführen sind, die nie deklariert wurden. In Städten wie Barcelona verfügt das Ayuntamiento über ein Vorabanfragesystem, um festzustellen, welches Verwaltungsverfahren (licencia de obra mayor, comunicado inmediato etc.) für die jeweilige Maßnahme erforderlich war. Daher sind nicht alle „Arbeiten ohne Genehmigung“ gleich schwerwiegend.
Häufige Umbauten, die eine Überprüfung der Dokumentation erfordern
Nicht alle Renovierungen ohne Genehmigung bergen das gleiche Risiko. Es ist nicht dasselbe, die Badezimmerfliesen auszutauschen, eine Terrasse in das Wohnzimmer zu integrieren oder ein gemauertes Zwischengeschoss zu bauen. Wenn Sie sich im Kaufprozess befinden, sollten Sie auf diese typischen Fälle besonders achten:
Verglasung oder Schließung von Terrassen oder Balkonen
Dies ist in Spanien vielleicht der häufigste Fall. Viele Eigentümer beschließen, den Balkon mit Aluminiumfenstern zu schließen, um nutzbare Wohnfläche zu gewinnen. Der Kauf einer Wohnung mit einer geschlossenen Terrasse ohne die entsprechende kommunale Genehmigung oder die einstimmige Zustimmung der Eigentümerversammlung kann jedoch zu Problemen führen. In Katalonien erfordert jede Änderung, die das äußere Erscheinungsbild verändert oder Gemeinschaftselemente betrifft, zwingend die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Hochebenen und Flächenerweiterungen
Eine nicht legalisierte Hochebene (altillo) wird oft als Argument für „zusätzliche Quadratmeter“ angepriesen, aber hier ist Vorsicht geboten. Sie müssen prüfen, ob die lichte Höhe für Wohnzwecke ausreicht, ob die Struktur die Last sicher trägt und ob diese Fläche baurechtlich anrechenbar ist. Begehen Sie nicht den Fehler, diese Quadratmeter finanziell mit dem gleichen Preis wie die restliche eingetragene Fläche zu bewerten.
Innenhöfe und Terrassen zur exklusiven Nutzung
Oft wird die „exklusive Nutzung“ eines gemeinschaftlichen Innenhofs mit dem Eigentum an diesem verwechselt. Wenn der Vorbesitzer einen Lichtschacht (patio de luces) oder eine Gemeinschaftsterrasse ohne Genehmigung der Eigentümergemeinschaft und der Gemeinde überdacht oder dort eine dauerhafte Struktur errichtet hat, würden Sie eine bauordnungswidrige Fläche übernehmen, deren Rückbau die Nachbarn von Ihnen verlangen könnten.
Nutzungsänderung von Gewerberäumen zu Wohnraum
Die Nutzung eines ehemaligen Gewerbelokals als Wohnraum ohne vorherige Beantragung der entsprechenden Nutzungsänderungslizenz (licencia de cambio de uso) stellt ein kritisches Risiko dar. In Katalonien ist dieser Prozess streng reguliert und erfordert die Einhaltung sehr präziser technischer und wohnungswirtschaftlicher Richtlinien. Bevor Sie irgendwelche Schritte unternehmen, ist es zwingend erforderlich, die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) zu prüfen und sicherzustellen, dass die Gemeinde die entsprechende Lizenz erteilt hat.
So prüfen Sie, ob eine Renovierung legalisiert ist
Um herauszufinden, ob die Immobilie, an der Sie interessiert sind, unzulässige Umbauten aufweist, reicht es nicht aus, sich auf das Wort des Verkäufers oder der Immobilienagentur zu verlassen. Es ist unerlässlich, die Informationen aktiv über verschiedene Kanäle abzugleichen – ein wichtiger Schritt im Rahmen dessen, was man vor dem Kauf einer Immobilie prüfen sollte.
1. Öffentliche Urkunde und Nota Simple
Der erste Filter besteht darin, die physische Realität der Immobilie mit den Angaben im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) zu vergleichen. Wenn die Wohnung, die Sie besichtigen, eine bebaute Fläche von 110 m² mit drei Zimmern und einer großen überdachten Terrasse aufweist, die Nota Simple (Grundbuchauszug) jedoch nur 80 m², zwei Zimmer und eine offene Terrasse ausweist, liegt eine nicht eingetragene Erweiterung vor.
2. Elektronisches Katasteramt (Sede Electrónica del Catastro)
Die Datenbank des Katasteramts (Catastro) liefert uns Informationen über das Baujahr, die grafische Fläche und die der Finanzverwaltung vorliegende Aufteilung. Eines muss jedoch völlig klar sein: Nur weil eine Baumaßnahme im Catastro erfasst ist, bedeutet dies nicht, dass sie baurechtlich legal ist. Das Catastro dient lediglich steuerlichen und katastralen Zwecken; die Eintragung der Quadratmeter dort heilt nicht das Fehlen einer kommunalen Genehmigung.
3. Kommunale Bauakte (Expediente municipal de obras)
Um jegliche Risiken definitiv auszuschließen, wird dringend empfohlen, die Bauakte (expediente de obras) der Immobilie bei der Gemeinde anzufordern. Dies ermöglicht es Ihnen, die Originalpläne, die erteilten Genehmigungen und die Baumeldungen einzusehen und zu prüfen, ob ein bauordnungsrechtliches Verfahren gegen diese Immobilie läuft.
4. Protokolle der Eigentümergemeinschaft
Die Einsicht in das Protokollbuch (libro de actas) und das Gespräch mit dem Hausverwalter (administrador de fincas) helfen Ihnen zu erfahren, ob Renovierungen, die Gemeinschaftseigentum betrafen (wie Verglasungen oder Wohnungszusammenlegungen), seinerzeit die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft hatten oder ob im Gegenteil Beschwerden oder laufende Rechtsstreitigkeiten vorliegen.
¿Es posible legalizar una obra hecha sin permiso?
Die kurze Antwort lautet: Ja, aber nicht immer. Die Möglichkeit, eine bauliche Veränderung zu legalisieren, hängt ausschließlich davon ab, ob die Sanierung die zum Zeitpunkt des Legalisierungsantrags (nicht zum Zeitpunkt der Baudurchführung) im Municipio geltenden städtebaulichen Planungen streng erfüllt.
Um beispielsweise eine bauliche Veränderung in Katalonien zu legalisieren, muss dem Rathaus (ayuntamiento) ein von einem zuständigen Techniker (Architekt oder aparejador) unterzeichnetes Legalisierungsprojekt vorgelegt werden, wobei die entsprechenden Gebühren und die Bausteuer (impuesto de construcciones) zu entrichten sind. Wenn die bauliche Veränderung grundlegende Parameter wie die maximale Bebauungsdichte (edificabilidad) der Zone, die zulässigen Höhen oder die Bewohnbarkeitsvorschriften verletzt, wird das Rathaus die Legalisierung verweigern. Dies würde dazu führen, dass sich die Immobilie in der rechtlichen Situation „fuera de ordenación“ (außerhalb der Bauordnung) befindet oder im schlimmsten Fall eine Abrissverfügung ergeht.
Verjährungsfristen: Was passiert, wenn die bauliche Veränderung viele Jahre zurückliegt?
Ein sehr häufiges Verkaufsargument von Verkäufern ist die Zusicherung, dass „da die Arbeiten vor mehr als zehn Jahren durchgeführt wurden, diese bereits verjährt und völlig legal sind“. Dies ist eine Halbwahrheit, die enorme rechtliche Verwirrung stiftet.
In Katalonien verjährt die Klagebefugnis der Verwaltung auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (d. h. die Verpflichtung zum Abriss oder Rückbau der Arbeiten) im Regelfall nach sechs Jahren ab der vollständigen Fertigstellung der Arbeiten, sofern kein Sanktionsverfahren eingeleitet wurde. Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen, bei denen die Wiederherstellungsklage niemals verjährt, wie z. B. bei Arbeiten in Grünzonen, Freiflächen, Verkehrswegen oder geschütztem ländlichen Boden (suelo rústico protegido).
Das Wichtigste, was Sie jedoch verstehen müssen, ist, dass die Verjährung der Sanktion oder der Abrissverfügung nicht der Legalisierung der baulichen Veränderung gleichkommt. Die Immobilie verbleibt de facto in der rechtlichen Situation „fuera de ordenación“, was Ihre Möglichkeiten für zukünftige Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten erheblich einschränkt und die Erteilung von Betriebslizenzen oder die Erneuerung der Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) verhindern kann.
Die Auswirkungen auf die Bewertung und die Hypothek
Der Kauf einer Immobilie mit nicht genehmigten Umbauten hat auch direkte finanzielle Auswirkungen, wenn Sie eine Finanzierung beantragen. Wenn der Gutachter der Bank die Immobilie für die Vergabe der Hypothek bewertet, vergleicht er den tatsächlichen Zustand mit den Eintragungen im Eigentumsregister.
Stellt er erhebliche Unstimmigkeiten fest, vermerkt der Gutachter entsprechende Hinweise oder Bedingungen in seinem Bewertungsgutachten. In den meisten Fällen werden die Quadratmeter, die nicht ordnungsgemäß eingetragen oder legalisiert sind, nur zum Herstellungswert bewertet oder gänzlich von der Wertermittlung ausgeschlossen. Dies führt zu einer niedrigeren Gesamtbewertung der Immobilie als erwartet, und wir wissen bereits, wie sich eine Abweichung auf die Bewertung auswirken kann, was Sie dazu zwingt, mehr Eigenkapital einzubringen, um die Differenz auszugleichen, die die Bank nicht finanzieren wird.
Wie Sie sich im Anzahlungsvertrag (contrato de arras) absichern
Wenn Sie sich nach Abwägung der Risiken für den Kauf der Wohnung entscheiden, ist es von entscheidender Bedeutung, diesen Umstand im Anzahlungsvertrag (contrato de arras) ausdrücklich festzuhalten. Unterschreiben Sie nicht einfach einen Standardvertrag. Es ist an der Zeit, die Legalisierung im Anzahlungsvertrag abzusichern durch spezifische Klauseln:
- Aufschiebende Bedingung der Legalisierung (Condición suspensiva): Sie können vereinbaren, dass der Kaufvertrag davon abhängt, dass der Verkäufer vor der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde (Escritura) die entsprechende Legalisierungslizenz einholt und vorlegt.
- Kostenübernahme: Wenn Sie sich entscheiden, die Legalisierung nach dem Kauf selbst zu übernehmen, sollten die geschätzten Kosten für Techniker, Gebühren und Steuern direkt vom endgültigen Verkaufspreis abgezogen werden.
- Haftung für Mängel und Sanktionen: Im Vertrag muss klar festgelegt werden, dass jegliche Sanktionen, Bußgelder oder Verwaltungsverfahren, die sich aus vor der Unterzeichnung durchgeführten Bauarbeiten ergeben, in die ausschließliche Verantwortung des Verkäufers fallen.
Vermeiden Sie die Unterzeichnung allgemeiner Klauseln, in denen Sie erklären, dass Sie „die Immobilie wie besichtigt kaufen“ („a cuerpo cierto“) oder dass Sie „den aktuellen physischen und städtebaulichen Zustand der Immobilie kennen und akzeptieren“, da Sie den Verkäufer damit von jeglichen zukünftigen Ansprüchen aus diesen Gründen entbinden würden. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Unterlagen, die Sie vor der Unterzeichnung anfordern müssen einfordern, um den Vertrag in voller Kenntnis der Sachlage aufzusetzen.
Fazit
Der Kauf einer Wohnung mit nicht legalisierten Umbauten muss keine schlechte Entscheidung sein, wenn er mit den richtigen Informationen angegangen wird. Er erfordert jedoch eine gründliche technische und rechtliche Analyse, um unangenehme Überraschungen in der Zukunft in Form von Bußgeldern, der Ablehnung von Hypotheken oder kostspieligen Abrissverfahren zu vermeiden.
Bevor Sie konkrete Schritte unternehmen, wird dringend empfohlen, vor dem Kauf eine Due Diligence durchzuführen. Bei INMODOCS analysieren wir die Grundbuch-, Kataster- und städtebauliche Situation der Immobilie im Detail, damit Sie Ihren Anzahlungsvertrag (Contrato de arras) mit absoluter Rechtssicherheit unterzeichnen. Zahlen Sie nicht für Quadratmeter oder Renovierungen, die rechtlich nicht existieren; schützen Sie sich und sichern Sie Ihre Investition von Anfang bis Ende.
Bevor Sie die Anzahlung unterschreiben
Wenn Sie einen Kauf in Barcelona erwägen, lesen Sie den vollständigen Leitfaden: Wohnung in Barcelona kaufen ohne Überraschungen.