Fechar um terraço e incorporá-lo na sala é uma remodelação muito habitual nas habitações do nosso país, especialmente em grandes cidades como Barcelona ou Madrid. À partida, ganhar alguns metros de sala parece uma grande vantagem estética e espacial. No entanto, o problema surge quando decide adquirir uma propriedade e assume que essa área útil adicional está plenamente regularizada.
Antes de dar qualquer passo numa transação tão importante, é crucial realizar uma auditoria completa ao imóvel. Não vai querer deparar-se com surpresas desagradáveis após assinar o contrato. Por isso, recomendamos analisar juridicamente a habitação a fundo antes de comprometer as suas poupanças.
Por que razão fechar um terraço requer autorização legal?
Um fechamento não pode ser considerado uma remodelação interior comum (como pintar ou mudar o chão). Este tipo de modificações altera de forma direta elementos substanciais da edificação, tais como:
- A fachada e a estética exterior do edifício.
- O volume total edificado (volumetria).
- A área útil da parte interior privativa.
- Elementos de segurança comuns do edifício.
De acordo com a regulamentação vigente na Catalunha, um proprietário tem o direito de realizar remodelações dentro do seu espaço privativo, desde que estas não prejudiquem os outros comproprietários nem alterem a configuração externa do conjunto arquitetónico. Quando uma obra afeta partes comuns da estrutura, é imperativo obter o acordo unânime ou maioritário da assembleia de condóminos, de conformidade com o estabelecido no Código Civil de Cataluña.
Por outro lado, a nível administrativo, estas intervenções requerem a respetiva licença urbanística municipal ou, na sua falta, uma comunicação prévia de obras formal perante a câmara municipal correspondente. Se está a ponderar comprar uma habitação com obras não legalizadas, o terraço fechado costuma ser o primeiro foco de conflito.
1. Verificar a natureza do terraço: ¿privativo o comum?
O primeiro aspeto a esclarecer é a titularidade real desse espaço exterior. Embora o acesso ao terraço se realize exclusivamente através da sua sala, isso não garante que a área seja de sua propriedade absoluta. No âmbito da propriedade horizontal, podemos distinguir várias situações:
- Elemento privativo: O terraço pertence por completo ao proprietário e conta para o seu coeficiente de compropriedade.
- Elemento comum de uso exclusivo: O terraço é propriedade do condomínio, mas o seu uso e usufruto é atribuído unicamente a uma habitação determinada. Na Catalunha, segundo os artigos correspondentes do Código Civil catalán, embora beneficie do uso exclusivo, continua sem poder alterar a estrutura ou fechá-la sem o consentimento expresso da assembleia de condóminos.
- Anexo: Espaço associado à habitação de forma acessória.
Para clarificar este ponto, é vital analisar a escritura de propriedade, os estatutos do condomínio e a nota simple registral.
2. O papel do condomínio perante o fechamento
Como a fachada exterior é um elemento comum do edifício, qualquer fechamento requer a autorização dos vizinhos. Não basta a afirmação do vendedor de que "ninguém se queixa há vinte anos" ou que "todos os vizinhos têm igual".
Para ter plenas garantias jurídicas, deve-se solicitar ao administrador de condomínio ou ao presidente:
- A ata da assembleia de condóminos onde foi expressamente aprovado o fechamento.
- Os estatutos do condomínio para verificar se contemplam a permissão de uniformidade de fechamentos na fachada.
É altamente recomendável revisar as atas do condomínio dos últimos anos para se certificar de que não existem reclamações em aberto ou disputas entre vizinhos sobre o referido elemento.
O consentimento tácito ou presumido na Catalunha
A legislação na Catalunha prevê a figura do consentimento tácito se o condomínio (comunidade de proprietários) não tiver exercido ações de reposição de elementos comuns no prazo de quatro anos a contar da conclusão das obras notórias, desde que estas não afetem a solidez nem criem novas servidões. No entanto, este consentimento tácito dos vizinhos apenas atua perante o condomínio; em caso algum valida a ilegalidade urbanística perante a câmara municipal (ayuntamiento).
3. A licença urbanística municipal: o processo de obras
Para que o fechamento seja totalmente legal, deve contar com la devida licença municipal concedida na altura pela câmara municipal, ou então com um processo posterior de legalização de obras. O vendedor deverá facultar-lhe:
- Projeto técnico visado por arquiteto.
- Licença de obras concedida.
- Certificado de fim de obra.
Se não dispuser desta documentação, é necessário indagar no arquivo da câmara municipal para verificar se o fechamento conta com amparo legal em conformidade com a legislação urbanística. Se a obra foi executada sem licença, a câmara municipal conserva a faculdade de instaurar um processo de reposição da legalidade urbanística.
4. Divergências de área entre o Registo, o Cadastro y a realidade
É habitual deparar-se com uma divergência de áreas: por exemplo, a habitação mede fisicamente 90 m² porque foram adicionados 10 m² do terraço, mas na nota simple constam apenas 80 m² úteis.
Antes de se comprometer, deve verificar as diferenças entre o Registo e o Cadastro. A informação do Cadastro tem natureza principalmente fiscal e costuma incorporar a realidade física (o fechamento) para cobrar o IBI correspondente, mas o facto de constar no Cadastro não significa, sob qualquer circunstância, que seja urbanisticamente legal ou que esteja inscrito no Registo da Propriedade.
5. É possível legalizar um terraço fechado na Catalunha?
A viabilidade de legalizar um fechamento executado depende do cumprimento simultâneo dos parâmetros do planeamento urbanístico do município (como a edificabilidade máxima do lote, a ocupação e as distâncias mínimas). Se o edifício já tiver esgotado a sua edificabilidade permitida, será tecnicamente impossível legalizar o fechamento de forma ordinária, mesmo que todos os vizinhos estejam de acordo.
A prescrição da infração urbanística
Na Catalunha, o poder da administração para ordenar a demolição ou reposição da legalidade de obras executadas sem licença prescreve, de forma geral, seis anos após a conclusão total das obras. No entanto, a prescrição não torna a obra legal; o imóvel fica numa situação de "fora de ordenamento" ou "volume desconforme", o que limita severamente futuras obras de remodelação.
6. O impacto direto na avaliação e na concessão do crédito habitação
Se necessita de financiamento bancário, este ponto é extremamente crítico. Os avaliadores homologados guiam-se estritamente pela ordenança ECO e pela superfície legalmente inscrita no Registro de la Propiedad. Se existirem metros ganhos de forma irregular para o exterior:
- O avaliador não os computará como área útil interior da habitação.
- A avaliação final do apartamento poderá ser consideravelmente inferior ao preço acordado com o vendedor.
Descubra como uma discrepância afeta a avaliação e como isso se pode traduzir na necessidade de aportar mais fundos próprios do que o previsto para poder formalizar a hipoteca.
7. Como se proteger no contrato de arras
Para evitar riscos económicos e legais insuperáveis, deve definir muito bem que documentos pedir antes de assinar e refletir a situação no contrato de arras de forma explícita. Aconselhamo-lo a incorporar cláusulas que:
- Condicionem a assinatura da escritura de compra e venda à obtenção do certificado de legalização ou ao arquivamento de eventuais processos municipais.
- Prevejam uma redução proporcional do preço de compra se for constatado que os metros do fecho não se podem regularizar ou computar para efeitos de avaliação.
- Retenham uma quantia económica do preço final no cartório notarial para fazer face a eventuais custos de legalização ou sanções pendentes de resolução.
Conclusão: Não pague a mais por metros fora de ordenamento
Comprar um apartamento com um terraço fechado sem licença pode ser uma operação viável, mas apenas se conhecer o risco exato a que se expõe e se o preço do imóvel refletir fielmente a sua verdadeira situação legal. Não assuma promessas verbais sobre a suposta legalidade de um espaço que lhe pode custar milhares de euros em sanções ou desvalorização futura.
Na INMODOCS somos especialistas em realizar a devida auditoria ou due diligence para compradores na Catalunha. Analisamos a situação urbanística, comunitária, cadastral e de registo do apartamento que lhe interessa para que compre com total tranquilidade e pague exatamente o que corresponde legalmente.
Antes de assinar o sinal
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