Eine Terrasse zu schließen und in das Wohnzimmer zu integrieren, ist in unserem Land eine sehr häufige Renovierung, insbesondere in Großstädten wie Barcelona oder Madrid. Auf den ersten Blick scheint der Gewinn von einigen Quadratmetern Wohnfläche ein großer ästhetischer und räumlicher Vorteil zu sein. Das Problem entsteht jedoch, wenn Sie sich entscheiden, eine Immobilie zu erwerben, und davon ausgehen, dass diese zusätzliche Nutzfläche vollständig reguliert ist.
Bevor Sie einen Schritt bei einer so wichtigen Transaktion wagen, ist es von entscheidender Bedeutung, eine vollständige Prüfung der Immobilie durchzuführen. Sie möchten nach der Vertragsunterzeichnung sicher keine unangenehmen Überraschungen erleben. Daher empfehlen wir Ihnen, die Wohnung rechtlich gründlich zu prüfen, bevor Sie Ihre Ersparnisse einsetzen.
Warum erfordert das Schließen einer Terrasse eine rechtliche Genehmigung?
Eine Terrassenschließung kann nicht als gewöhnliche Innenrenovierung (wie Streichen oder Bodenwechseln) betrachtet werden. Diese Art von Änderungen wirkt sich direkt auf wesentliche Elemente des Gebäudes aus, wie zum Beispiel:
- Die Fassade und die äußere Ästhetik des Gebäudes.
- Das bebaute Gesamtvolumen (Volumetrie).
- Die Nutzfläche des privaten Innenbereichs.
- Gemeinsame Sicherheitselemente des Gebäudes.
Gemäß den in Katalonien geltenden Vorschriften hat ein Eigentümer das Recht, Renovierungen in seinem Sondereigentum vorzunehmen, solange diese andere Miteigentümer nicht beeinträchtigen und das äußere Erscheinungsbild des architektonischen Ensembles nicht verändern. Wenn sich eine Baumaßnahme auf gemeinschaftliche Teile der Struktur auswirkt, ist es zwingend erforderlich, die einstimmige oder mehrheitliche Zustimmung der Eigentümerversammlung einzuholen, in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Código Civil de Cataluña (katalanisches Zivilgesetzbuch).
Por otro lado, a nivel administrativo, estas actuaciones requieren de la correspondiente licencia urbanística municipal o, en su defecto, una comunicación de obras formal ante el ayuntamiento pertinente. Si estás evaluando eine Immobilie mit nicht legalisierten Baumaßnahmen zu kaufen, la terraza cerrada suele ser el primer foco de conflicto.
1. Die Art der Terrasse prüfen: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Der erste zu klärende Aspekt ist die tatsächliche Eigentümerschaft dieser Außenfläche. Selbst wenn der Zugang zur Terrasse ausschließlich über Ihr Wohnzimmer erfolgt, garantiert dies nicht, dass die Fläche in Ihrem absoluten Eigentum steht. Im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts (Propiedad Horizontal) können wir verschiedene Situationen unterscheiden:
- Elemento privativo (Sondereigentum): Die Terrasse gehört vollständig dem Eigentümer und fließt in seinen Miteigentumsanteil ein.
- Elemento común de uso exclusivo (Gemeinschaftseigentum zur ausschließlichen Nutzung): Die Terrasse ist Eigentum der Gemeinschaft, aber ihre Nutzung und ihr Genuss sind ausschließlich einer bestimmten Wohnung zugeordnet. In Katalonien dürfen Sie gemäß den entsprechenden Artikeln des katalanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil catalán) trotz des ausschließlichen Nutzungsrechts die Struktur weder verändern noch schließen, ohne die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümerversammlung einzuholen.
- Anejo (Zubehörraum/Nebenraum): Ein der Wohnung als Zubehör zugeordneter Raum.
Um diesen Punkt zu klären, ist es unerlässlich, die Eigentumsurkunde (Escritura de propiedad), die Satzung der Eigentümergemeinschaft (Estatutos de la finca) und den aktuellen Grundbuchauszug (Nota Simple) abzugleichen.
2. Die Rolle der Eigentümergemeinschaft bei der Terrassenschließung
Da die Außenfassade ein gemeinschaftliches Element des Gebäudes ist, erfordert jede Schließung oder Verglasung die Genehmigung der Nachbarn. Es reicht nicht aus, wenn der Verkäufer behauptet, dass „sich in zwanzig Jahren niemand beschwert hat“ oder dass „alle Nachbarn es genauso gemacht haben“.
Um die volle Rechtssicherheit zu gewährleisten, sollte der Hausverwalter (administrador de fincas) oder der Eigentümergemeinschaftsvorsitzende (presidente) um Folgendes gebeten werden:
- Das Protokoll der Eigentümerversammlung (acta de la junta de propietarios), in dem die Schließung der Terrasse ausdrücklich genehmigt wurde.
- Die Gemeinschaftsordnung (estatutos de la comunidad), für den Fall, dass sie eine Genehmigung zur einheitlichen Gestaltung von Terrassenschließungen an der Fassade vorsieht.
Es ist sehr ratsam, die Protokolle der Eigentümergemeinschaft zu prüfen der letzten Jahre, um sicherzustellen, dass keine offenen Ansprüche oder Nachbarschaftsstreitigkeiten bezüglich dieses Elements vorliegen.
Die stillschweigende oder vermutete Zustimmung in Katalonien
Die Gesetzgebung in Katalonien (Cataluña) sieht die Figur der stillschweigenden Zustimmung vor, wenn die Eigentümergemeinschaft nicht innerhalb von vier Jahren nach Fertigstellung der offenkundigen Arbeiten Maßnahmen zur Wiederherstellung der Gemeinschaftselemente eingeleitet hat, sofern diese die Statik nicht beeinträchtigen und keine neuen Dienstbarkeiten begründen. Diese stillschweigende Zustimmung der Nachbarn wirkt sich jedoch nur gegenüber der Eigentümergemeinschaft aus; sie heilt keinesfalls die baurechtliche Unzulässigkeit gegenüber der Stadtverwaltung (Ayuntamiento).
3. Die kommunale Baugenehmigung: die Bauakte
Damit die Schließung der Terrasse vollständig legal ist, muss sie über die entsprechende kommunale Baugenehmigung (licencia de obras) verfügen, die seinerzeit von der Stadtverwaltung (Ayuntamiento) erteilt wurde, oder über ein nachträgliches Legalisierungsverfahren. Der Verkäufer sollte Ihnen Folgendes zur Verfügung stellen:
- Ein von einem Architekten visiertes technisches Projekt (proyecto técnico).
- Die erteilte Baugenehmigung (licencia de obras).
- Die Bauabnahmebescheinigung (certificado de final de obra).
Wenn diese Dokumentation nicht vorliegt, muss im Archiv der Stadtverwaltung (Ayuntamiento) nachgeforscht werden, um zu prüfen, ob die Schließung der Terrasse gemäß den baurechtlichen Vorschriften geschützt ist. Wurde die Arbeit ohne Genehmigung ausgeführt, behält die Stadtverwaltung das Recht, ein Verfahren zur Wiederherstellung der baurechtlichen Ordnung einzuleiten.
4. Abweichungen der Wohnfläche zwischen Grundbuch, Kataster und der Realität
Es ist üblich, auf Abweichungen bei den Flächenangaben zu stoßen: Zum Beispiel misst die Wohnung physisch 90 m², weil 10 m² der Terrasse hinzugefügt wurden, im Grundbuchauszug (Nota Simple) sind jedoch nur 80 m² Nutzfläche eingetragen.
Bevor Sie sich verpflichten, sollten Sie die Unterschiede zwischen Grundbuch und Kataster prüfen. Die Informationen des Katasters (Catastro) haben hauptsächlich steuerlichen Charakter und erfassen in der Regel die physische Realität (die Schließung), um die entsprechende Grundsteuer (IBI) zu erheben. Dass dies im Kataster aufgeführt ist, bedeutet jedoch keineswegs, dass es baurechtlich legal oder im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen ist.
5. Ist es möglich, eine geschlossene Terrasse in Katalonien zu legalisieren?
Die Machbarkeit der Legalisierung einer ausgeführten Schließung hängt davon ab, ob die Parameter der kommunalen Stadtplanung (wie die maximale Bebaubarkeit des Grundstücks, die Belegung und die Mindestabstände) gleichzeitig eingehalten werden. Wenn das Gebäude seine zulässige Bebaubarkeit bereits ausgeschöpft hat, ist es technisch unmöglich, die Schließung auf ordentlichem Wege zu legalisieren, selbst wenn alle Nachbarn einverstanden sind.
Die Verjährung der baurechtlichen Zuwiderhandlung
In Katalonien verjährt die Befugnis der Verwaltung, den Abriss oder die Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustands von ohne Genehmigung ausgeführten Arbeiten anzuordnen, im Allgemeinen sechs Jahre nach der vollständigen Fertigstellung der Arbeiten. Die Verjährung macht das Werk jedoch nicht legal; die Immobilie verbleibt in einem Zustand des Bestandsschutzes ("fuera de ordenación" oder "volumen disconforme"), was zukünftige Renovierungen stark einschränkt.
6. Die direkten Auswirkungen auf die Wertermittlung und die Gewährung der Hypothek
Wenn Sie eine Bankfinanzierung benötigen, ist dieser Punkt äußerst kritisch. Die zugelassenen Gutachter orientieren sich streng an der ECO-Verordnung (ordenanza ECO) und der im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) gesetzlich eingetragenen Fläche. Wenn Quadratmeter unregelmäßig nach außen hin hinzugewonnen wurden:
- Der Gutachter wird diese nicht als nutzbare Innenfläche der Wohnung anrechnen.
- Die endgültige Bewertung der Wohnung könnte deutlich unter dem mit dem Verkäufer vereinbarten Preis liegen.
Entdecken Sie, wie sich eine Abweichung auf die Bewertung auswirkt und wie sich dies in der Notwendigkeit niederschlagen kann, mehr Eigenkapital als geplant einzubringen, um die Hypothek zu formalisieren.
7. Wie Sie sich im Anzahlungsvertrag (contrato de arras) schützen
Um unüberwindbare wirtschaftliche und rechtliche Risiken zu vermeiden, müssen Sie genau definieren, welche Dokumente vor der Unterzeichnung anzufordern sind und die Situation im Anzahlungsvertrag (contrato de arras) ausdrücklich widerspiegeln. Wir raten Ihnen, Klauseln aufzunehmen, die:
- Die Unterzeichnung der Kaufurkunde (escritura de compraventa) von der Erlangung der Legalisierungsbescheinigung oder der Einstellung eventueller kommunaler Verfahren abhängig machen.
- Eine proportionale Minderung des Kaufpreises vorsehen, wenn sich herausstellt, dass die Quadratmeter der Überdachung nicht legalisiert oder für die Bewertung angerechnet werden können.
- Einen Geldbetrag des Endpreises beim Notar zurückbehalten, um eventuelle Legalisierungskosten oder noch ausstehende Bußgelder zu decken.
Fazit: Zahlen Sie nicht zu viel für Quadratmeter außerhalb des Bebauungsplans (fuera de ordenación)
Der Kauf einer Wohnung mit einer ohne Genehmigung geschlossenen Terrasse kann ein machbares Geschäft sein, aber nur, wenn Sie das genaue Risiko kennen, dem Sie sich aussetzen, und der Preis der Immobilie ihre tatsächliche rechtliche Situation wahrheitsgetreu widerspiegelt. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Versprechungen über die angebliche Rechtmäßigkeit eines Raumes, der Sie Tausende von Euro an Bußgeldern oder zukünftiger Wertminderung kosten kann.
Wir bei INMODOCS sind Spezialisten für die Durchführung von Due-Diligence-Prüfungen für Käufer in Katalonien. Wir analysieren die städtebauliche, gemeinschaftliche, katasteramtliche und registerrechtliche Situation der Wohnung, die Ihnen gefällt, damit Sie mit absoluter Sicherheit kaufen und genau das bezahlen, was gesetzlich angemessen ist.
Bevor Sie die Anzahlung unterschreiben
Wenn Sie einen Kauf in Barcelona erwägen, lesen Sie den vollständigen Leitfaden: Wohnung in Barcelona kaufen ohne Überraschungen.