Comprar uma habitação de construção nova é um projeto entusiasmante que transmite uma grande sensação de segurança. O imóvel é a estrear, as instalações são modernas, o design é contemporâneo e, em geral, conta-se com atraentes infografias e uma memória de qualidades muito avançada.
No entanto, la compra de um imóvel em construção ou em planta também acarreta riscos específicos que convém identificar a tempo. A obra pode acumular atrasos significativos, o resultado final pode diferir das recriações virtuais, a distribuição da superfície pode sofrer alterações ou a promotora poderá solicitar desembolsos económicos sem apresentar as garantias exigidas por lei. Por este motivo, realizar as devidas verificações antes de comprar uma habitação é totalmente indispensável.
Antes de assinar qualquer reserva, contrato privado ou pagar qualquer quantia, explicamos detalhadamente o que verificar ao comprar uma habitação de construção nova para assegurar o seu investimento do início ao fim.
Antes de firmar arras
Se está a ponderar uma compra em Barcelona, consulte o guia completo: Comprar piso en Barcelona sin sorpresas.
1. Verificar a solvência e identidade de la promotora
O primeiro passo imprescindível é identificar com precisão a entidade promotora com a qual vai assinar o contrato. É muito comum que a marca comercial que anuncia as habitações, a agência imobiliária encarregue da venda ou a construtora que executa fisicamente a estrutura não coincidam com a sociedade mercantil titular da promoção.
Para certificar a fiabilidade do vendedor, deve exigir e verificar a seguinte informação:
- La denominación social completa, el NIF y el domicilio social de la promotora. Com estes dados, é possível verificar no Registro Mercantil se se trata de uma sociedade ativa, solvente e sem incidentes legais.
- La identidad del representante legal que assinará os contratos e a vigência dos seus poderes notariais para agir em nome da sociedade.
- La trayectoria y experiencia del promotor. Investigar projetos anteriores da mesma empresa dar-lhe-á uma ideia dos seus padrões de qualidade e do seu histórico de cumprimento de prazos.
Lembre-se de que a conta bancária onde efetuar os pagamentos deve pertencer à promotora que assina o contrato e nunca a intermediários ou terceiros sem uma justificação jurídica transparente.
2. Rever a situação de registo do terreno e da promoção
Mesmo antes de começar a erguer-se o primeiro tijolo, o terreno sobre o qual se localizará o edifício deve estar em ordem no Registro de la Propiedad. Dado que a habitação em construção ainda não conta com uma descrição predial independente, deve ser solicitada uma Nota Simple da propriedade-mãe (o terreno original). Para isso, é de grande utilidade saber revisar las cargas registrales do solo.
Ao examinar o registo, deve verificar:
- Propriedade do solo: O terreno deve pertencer à promotora ou, pelo menos, esta deve comprovar um direito legal e suficiente para edificar e vender.
- Inscrição da obra nova: Verificar se já foi inscrita a declaração de obra nova em construção e a propriedade horizontal que individualiza cada apartamento, lugar de garagem e arrecadação.
- Ónus existentes: Identificar se sobre o terreno recaem penhoras, servidões ou hipotecas prévias.
A hipoteca promotora e as condições de sub-rogação
É extremamente comum que o promotor tenha financiado a construção através de um empréstimo hipotecário que onera todo o terreno. O contrato de compra e venda deve especificar claramente como será cancelada a parte proporcional dessa hipoteca correspondente à sua habitação ou se tem a opção de se sub-rogar nela.
Lembre-se de que, por lei, el comprador no está obligado a subrogarse en la hipoteca de la promotora. É totalmente livre de contratar o seu próprio financiamento em qualquer entidade financeira, e o vendedor não lhe pode impor qualquer penalização nem cobrar-lhe os custos do cancelamento no registo do seu empréstimo.
3. Confirmar que existe licença para construir
Qualquer promoção residencial exige que o município correspondente tenha concedido a devida licença de construção. Sob circunstância alguma se deve entregar dinheiro se o projeto não dispuser desta aprovação municipal.
Obter uma cópia da licença permitir-lhe-á verificar a data da sua concessão, o número de pisos e habitações autorizadas e os prazos limite para o início e o desenvolvimento das obras. Em urbanizações complexas que consistem em múltiplas fases de construção, é crítico certificar-se de que a fase concreta onde se localiza a sua habitação já conta com a respetiva autorização individual de obra, e não apenas o projeto geral.
4. Proteger todos os valores entregues por conta: O aval bancário
Um de os pilares jurídicos essenciais na aquisição de imóveis em planta é a proteção do dinheiro entregue de forma antecipada antes de receber as chaves da casa.
De acordo com la legislação vigente em Espanha, regulada na disposição adicional primeira da Ley de Ordenación de la Edificación, uma vez obtida a licença de construção, o promotor é obrigado por lei a garantir a devolução de todos os valores antecipados (mais os impostos correspondentes e os juros legais do dinheiro) para o caso de a construção não se iniciar ou não ser concluída nos prazos acordados.
Que garantias devem ter os pagamentos antecipados?
A promotora deve instrumentar esta proteção através de um seguro de caução contratado com uma seguradora ou através de um aval bancário solidário prestado por uma entidade financeira autorizada. Para que esta proteção seja eficaz, deve exigir:
- O depósito dos seus fundos numa cuenta especial y finalista, de titularidade da promotora numa entidade bancária, destinada exclusivamente ao pagamento dos custos da obra.
- La entrega imediata de um certificado de aval individualizado o póliza de seguro individual em seu nome que especifique os seus dados, os do imóvel em questão e os montantes exatos entregues.
Não se deixe convencer pela afirmação de que existe uma apólice global para toda a promoção: necessita de um aval nominativo e individualizado para que o seu dinheiro esteja legalmente seguro perante uma eventual falência ou paragem da construtora.
5. Analisar o contrato de compra e venda e as suas cláusulas
Até à formalização da escritura pública perante tabelião, o contrato privado de compra e venda é o documento que rege a relação contratual. É fundamental realizar uma profunda due diligence imobiliária deste documento para evitar a aceitação inconsciente de cláusulas abusivas.
Preste especial atenção para que as cláusulas reflitam de forma transparente:
- A identificação milimétrica da propriedade: A morada, o piso, o número da porta, a área útil, as confrontações, e se os anexos (garagens e arrecadações) são independentes ou vinculados administrativamente.
- O preço acordado e impostos: Deve ser detalhado claramente o custo da habitação, o Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA no território comum ou IGIC nas Canárias) e o calendário exato de pagamentos.
- A penalização recíproca: Se incorrer num incumprimento de pagamento, o contrato costuma prever a perda dos valores pagos. No entanto, essa cláusula deve ser recíproca e penalizar na mesma proporção a promotora se esta decidir desistir ou incumprir as suas obrigações.
- Cláusulas de modificação unilateral: Evite terminantemente cláusulas que confiram à promotora a possibilidade de alterar arbitrariamente o design, as áreas comuns ou as dimensões das habitações durante o decorrer da obra.
Para dotar a operação da máxima segurança, é altamente recomendável contar com um serviço de documentação antes de assinar para rever a legalidade do contrato.
6. Estudar as plantas da habitação e o caderno de encargos
Os catálogos comerciais e vídeos promocionais não têm caráter contratual estrito, mas as plantas detalhadas e a memória de qualidades fazem parte legal do contrato de compra e venda.
De acordo com a informação de consumo das administrações públicas, como a Agencia Catalana del Consumo, o comprador tem direito a possuir:
- Um plano a escala real da distribuição da habitação com indicação de áreas úteis e construídas, localização de tomadas de água, tomadas elétricas, climatização, radiadores ou caldeiras.
- Uma memoria de calidades detallada que enumere os materiais utilizados, tratamentos acústicos, isolamentos, revestimentos, caixilharias exteriores e interiores e eletrodomésticos.
Evite expressões ambíguas na memória, tais como "materiales de calidad equivalente" ou "acabados similares". Se decidir contratar opções de personalização do design da habitação, exija que seja redigido um anexo por escrito, assinado por ambas as partes, onde constem as variações de materiais e a sua eventual repercussão no orçamento.
7. Regular corretamente o prazo de entrega e eventuais atrasos
Uma das maiores fontes de conflito no setor da construção nova tem origem no atraso na entrega de uma habitação. Por este motivo, o contrato privado nunca deve refletir uma data de conclusão de obra excessivamente genérica ou orientativa.
O documento deve conter:
- Uma data exata ou um trimestre muito bem definido para o fim da construção.
- Um calendário explícito para a tramitação das licenças e a subsequente assinatura da escritura.
- As consequências e penalizações financeiras diárias para a promotora se não entregar a posse no prazo acordado.
- A fixação clara de circunstâncias excecionais ou de força maior que justificariam uma prorrogação da obra, protegendo-o contra atrasos infundados por falta de previsão logística do construtor.
8. Exigir toda a documentação antes de realizar a escritura
A conclusão física das obras de construção não permite de forma automática a entrega legal do apartamento. Antes de formalizar a compra e venda perante o cartório notarial, tem o direito de exigir à promotora uma série de documentos críticos, detalhados de igual forma por organismos como a Agencia de la Vivienda de Cataluña:
- Certificado Final de Obra (CFO): Assinado pela direção facultativa do projeto de construção, garantindo que as obras foram concluídas em conformidade com a planta.
- Licencia de Primera Ocupación (LPO) o declaração responsável urbanística equivalente: Essencial para legalizar o uso residencial perante o município.
- Cédula de Habitabilidad: Indispensável em comunidades autónomas como a Catalunha para poder tramitar a ligação dos serviços básicos.
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE).
- Libro del Edificio: Contém as instruções indispensáveis de utilização, conservação e incidentes técnicos do imóvel.
O seguro decenal e a cédula de habitabilidad
Em edifícios de nova construção em Espanha, é obrigatório que o promotor tenha contratado uma apólice de seguro decenal. Esta garantia cobre, por um período de dez anos contados a partir do Acta de Recepción do edifício, qualquer dano direto causado no imóvel que tenha origem ou afete diretamente as fundações, vigas, paredes de suporte ou outros elementos estruturais, comprometendo severamente a estabilidade da construção.
9. Realizar a visita de cortesia ou verificação de defeitos
Antes de assinar perante o notário e receber as suas chaves, terá o direito de efetuar uma visita de verificação da habitação para confirmar que tudo foi construído de acordo com o acordado.
Verificar detalhadamente uma habitação nova implica:
- Abrir todas as torneiras, autoclismos e garantir que não existem fugas nem problemas de pressão.
- Ligar e desligar todos os interruptores, tomadas e verificar os sistemas de aquecimento ou ar condicionado.
- Verificar a estanqueidade das janelas de vidro duplo, o bom fecho das portas interiores, dos roupeiros embutidos e persianas.
- Examinar minuciosamente a correta colocação dos azulejos, eventuais fissuras ou juntas deficientes em gesso e imperfeições de pintura.
Qualquer deficiência detetada deve ser registada cronologicamente numa ata de defeitos, a qual será assinada conjuntamente pelo comprador e por um representante técnico da promotora, fixando um prazo adequado para a sua reparação imediata.
10. Conhecer as garantias legais por defeitos de construção
Mesmo após realizar uma inspeção meticulosa antes da venda, é comum surgirem os vulgarmente designados "vícios ocultos" uma vez instalados no imóvel. A LOE estabelece três prazos temporais para exigir responsabilidades aos agentes intervenientes na construção, contados em todos os casos a partir do termo de entrega da construção:
| Período | Cobertura de Danos e Defeitos |
|---|---|
| 1 Ano | Danos materiais de execução que afetem diretamente os elementos de acabamento (ex. pintura, soalhos, puxadores de portas, remates de gesso). |
| 3 Anos | Defeitos construtivos ou falhas de instalação que impeçam ou ponham em causa as condições objetivas de habitabilidade, saúde ou estanqueidade do interior (ex. humidades por infiltração, falhas estruturais térmicas ou acústicas). |
| 10 Anos | Danos materiais na construção originados por vícios que afetem as fundações da estrutura, colocando em risco a integridade, estabilidade e idoneidade estrutural do bloco de habitações. |
Se se deparar com esta situação após a compra, é crucial documentar devidamente a ocorrência por escrito de forma técnica e fidedigna, para o que convirá compreender os protocolos para reclamar defeitos de construção nova.
Sinais de alerta para interromper a compra de construção nova
Perante a mínima suspeita, é aconselhável adiar a entrega de depósitos monetários ou a assinatura do contrato quando detetar as seguintes irregularidades:
- A promotora recusa-se repetidamente a facultar o seu Número de Identificación Fiscal, a titularidade do terreno ou os detalhes relativos à Licencia de Obra municipal comercializada.
- Pretende-se cobrar o dinheiro de reserva ou as prestações mensais numa conta bancária comum, sem conceder um aval individualizado o póliza de caución de forma imediata.
- Las cláusulas contratuais estipulam apenas penalizações unilaterais para o comprador, deixando ao livre arbítrio do vendedor alterar o preço final, substituir marcas de materiais ou atrasar a entrega sem qualquer indemnização.
- Impõem-lhe a subrogación expresa de la hipoteca contratada por la parte promotora, impedindo-o de solicitar opções financeiras adaptadas ao seu perfil de crédito junto de outras entidades.
Checklist interativo de verificações
Para sua máxima comodidade, pode utilizar a seguinte checklist rápida para avaliar se está tudo em conformidade antes da aquisição da sua habitação em planta:
- O terreno sobre o qual se edifica figura em nome da promotora no Registro de la Propiedad.
- A promoção conta com uma licença de construção aprovada e em vigor pelo município correspondente.
- Dispõe de uma planta detalhada do imóvel (área útil e construída detalhada).
- O contrato tem um calendário de pagamentos com datas exatas e conta especial associada.
- Cada pagamento por conta é-lhe garantido através de um aval bancário nominativo ou de um seguro individualizado.
- Recebeu e aceitou formalmente a memória de qualidades técnicas detalhada dos acabamentos interiores.
- O contrato estipula uma data de entrega limite fixa com penalizações perante atrasos injustificados.
- Dispõe do Seguro Decenal obrigatório contratado para a promoção imobiliária residencial.
- É realizada uma inspeção ou visita de controlo de acabamentos prévia e é gerada uma ata de conformidade.
Perguntas frequentes (FAQ)
É seguro comprar uma habitação em planta em Espanha hoje em dia?
Sim, trata-se de um processo muito regulado e com plenas garantias, desde que se realizem as verificações técnicas e legais correspondentes sobre o promotor, as licenças, o estado de registo e as garantias de pagamentos.
O que acontece se a promotora falir e não puder concluir a habitação?
Se tiver exigido devidamente os certificados de aval individualizado ou seguro de caução correspondentes a cada um dos seus depósitos por conta, poderá acionar a execução do aval para recuperar integralmente o montante pago até à data, acrescido dos juros legais estipulados.
Posso selecionar materiais ou alterar a distribuição original?
Muitas das promoções atuais oferecem catálogos de personalização muito específicos. No entanto, qualquer alteração ou melhoria de acabamentos em relação ao projeto original deve ser acordada por escrito através de um anexo devidamente orçamentado para evitar futuras discrepâncias.
A quem devo dirigir uma reclamação por falhas posteriores no imóvel?
A reclamação de reparação deve ser dirigida formalmente e de forma fidedigna (via burofax, por exemplo) à promotora, que detém a responsabilidade direta perante o comprador, sem prejuízo das responsabilidades individuais que correspondam ao arquiteto da obra, engenheiro técnico ou empreiteiro, de acordo com a LOE.
Conclusão
Determinar o que verificar ao comprar uma habitação de construção nova é a melhor ferramenta defensiva de que dispõe qualquer comprador para salvaguardar o seu património. Ao adquirir uma habitação, a emoção de estrear um lar nunca deve retirar um ápice de rigor e interesse em analisar as bases contratuais, as licenças técnicas e as amplas garantias financeiras sobre o dinheiro adiantado.
Na INMODOCS analisamos de forma exaustiva e profissional toda a documentação legal da promoção, auditamos o seu contrato de compra e venda e verificamos as apólices de aval antes de comprometer as suas poupanças. A segurança na sua compra e venda em planta começa muito antes de se abrirem as portas da sua nova casa.
Nota: O presente conteúdo tem um valor estritamente informativo de caráter geral e em caso algum constitui uma análise de tipo jurídico vinculativa para uma operação imobiliária específica.