Der Kauf einer Neubauimmobilie ist ein aufregendes Projekt, das ein großes Gefühl der Sicherheit vermittelt. Die Immobilie ist brandneu, die Installationen sind modern, das Design ist zeitgemäß und in der Regel verfügt man über attraktive Infografiken und eine sehr detaillierte Baubeschreibung (memoria de calidades).
Der Kauf einer Immobilie im Bau oder vom Plan birgt jedoch auch spezifische Risiken, die rechtzeitig erkannt werden sollten. Die Bauarbeiten können sich erheblich verzögern, das Endergebnis kann von den virtuellen Darstellungen abweichen, die Aufteilung der Wohnfläche kann sich ändern oder der Bauträger könnte Zahlungen verlangen, ohne die gesetzlich vorgeschriebenen Garantien zu bieten. Aus diesem Grund ist die Durchführung der entsprechenden Prüfungen vor dem Kauf einer Immobilie absolut unerlässlich.
Bevor Sie eine Reservierung oder einen privaten Vertrag unterschreiben oder Zahlungen leisten, erklären wir Ihnen im Detail, was Sie beim Kauf einer Neubauimmobilie prüfen sollten, um Ihre Investition von Anfang bis Ende abzusichern.
Vor der Unterzeichnung des contrato de arras
Wenn Sie einen Kauf in Barcelona in Erwägung ziehen, lesen Sie den vollständigen Leitfaden: Wohnung kaufen in Barcelona ohne Überraschungen.
1. Bonität und Identität des Bauträgers prüfen
Der erste unerlässliche Schritt besteht darin, den Bauträger, mit dem Sie den Vertrag abschließen, genau zu identifizieren. Es kommt sehr häufig vor, dass die Marke, die für die Wohnungen wirbt, die mit dem Verkauf beauftragte Immobilienagentur oder das Bauunternehmen, das die Struktur physisch errichtet, nicht mit der Handelsgesellschaft übereinstimmen, die Inhaberin des Bauprojekts ist.
Um die Zuverlässigkeit des Verkäufers zu überprüfen, sollten Sie folgende Informationen anfordern und prüfen:
- Der vollständige Firmenname, die NIF (Steuernummer) und der Gesellschaftssitz des Bauträgers. Mit diesen Daten kann im Registro Mercantil (Handelsregister) überprüft werden, ob es sich um eine aktive, solvente Gesellschaft ohne rechtliche Vorfälle handelt.
- Die Identität des gesetzlichen Vertreters, der die Verträge unterzeichnen wird, und die Gültigkeit seiner notariellen Vollmachten, im Namen der Gesellschaft zu handeln.
- Die Erfolgsbilanz und Erfahrung des Bauträgers. Die Recherche früherer Projekte desselben Unternehmens gibt Ihnen einen Eindruck von dessen Qualitätsstandards und der Einhaltung von Fristen in der Vergangenheit.
Denken Sie daran, dass das Bankkonto, auf das Sie die Zahlungen leisten, dem Bauträger gehören muss, der den Vertrag unterzeichnet, und niemals Vermittlern oder Dritten ohne eine transparente rechtliche Rechtfertigung.
2. Die registerrechtliche Situation des Grundstücks und des Bauprojekts prüfen
Noch bevor der erste Stein gelegt wird, muss das Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet werden soll, im Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) ordnungsgemäß eingetragen sein. Da die im Bau befindliche Wohnung noch nicht über ein eigenständiges Grundbuchblatt verfügt, muss eine Nota Simple des Stammgrundstücks (des ursprünglichen Grundstücks) angefordert werden. Hierzu ist es sehr nützlich zu wissen, wie man die Grundbuchlasten prüft.
Bei der Prüfung des Registers müssen Sie Folgendes überprüfen:
- Eigentum am Grundstück: Das Grundstück muss dem Bauträger gehören oder dieser muss zumindest ein ausreichendes gesetzliches Recht zur Bebauung und zum Verkauf nachweisen.
- Eintragung des Neubaus: Prüfen Sie, ob die Erklärung über den im Bau befindlichen Neubau (declaración de obra nueva en construcción) und die horizontale Teilung (división horizontal), die jede Wohnung, jeden Garagenstellplatz und jeden Abstellraum einzeln ausweist, bereits eingetragen wurden.
- Bestehende Lasten: Feststellen, ob das Grundstück mit Pfändungen, Dienstbarkeiten oder früheren Hypotheken belastet ist.
Die Bauträgerhypothek und die Bedingungen für eine Übernahme (subrogación)
Es ist äußerst üblich, dass der Bauträger den Bau über ein Hypothekendarlehen finanziert hat, das auf dem gesamten Grundstück lastet. Der Kaufvertrag muss klar festlegen, wie der proportionale Teil dieser Hypothek, der auf Ihre Wohnung entfällt, gelöscht wird oder ob Sie die Option haben, diese zu übernehmen (subrogación).
Denken Sie daran, dass der Käufer gesetzlich nicht verpflichtet ist, die Hypothek des Bauträgers zu übernehmen (subrogarse). Es steht Ihnen völlig frei, Ihre eigene Finanzierung bei einem beliebigen Kreditinstitut abzuschließen, und der Verkäufer darf Ihnen weder eine Strafe auferlegen noch die Kosten für die registerrechtliche Löschung seines Darlehens in Rechnung stellen.
3. Bestätigen, dass eine Baugenehmigung vorliegt
Jedes Wohnbauprojekt erfordert, dass die zuständige Gemeinde die entsprechende Baugenehmigung (licencia de edificación) erteilt hat. Unter keinen Umständen sollte Geld übergeben werden, wenn das Projekt nicht über diese kommunale Genehmigung verfügt.
Eine Kopie der Lizenz ermöglicht es Ihnen, das Datum der Erteilung, die Anzahl der genehmigten Stockwerke und Wohnungen sowie die Fristen für den Beginn und die Durchführung der Bauarbeiten zu überprüfen. Bei komplexen Wohnanlagen, die aus mehreren Bauphasen bestehen, ist es von entscheidender Bedeutung, sicherzustellen, dass die spezifische Phase, in der sich Ihre Wohnung befindet, bereits über eine eigene individuelle Baugenehmigung verfügt und nicht nur über das allgemeine Projekt.
4. Schutz aller geleisteten Anzahlungen: Die Bankbürgschaft (aval bancario)
Eine der wesentlichen rechtlichen Säulen beim Erwerb von Immobilien vom Plan ist der Schutz des Geldes, das vor der Schlüsselübergabe im Voraus gezahlt wird.
Gemäß der in Spanien geltenden Gesetzgebung, die in der ersten Zusatzbestimmung der Ley de Ordenación de la Edificación geregelt ist, ist der Bauträger nach Erhalt der Baugenehmigung gesetzlich verpflichtet, die Rückzahlung aller geleisteten Anzahlungen (zuzüglich der entsprechenden Steuern und des gesetzlichen Zinssatzes) für den Fall zu garantieren, dass der Bau nicht begonnen oder nicht innerhalb der vereinbarten Fristen fertiggestellt wird.
¿Qué garantías deben tener los pagos anticipados?
Der Bauträger muss diesen Schutz durch eine bei einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kautionsversicherung (seguro de caución) oder durch eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft (aval bancario) eines zugelassenen Finanzinstituts gewährleisten. Damit dieser Schutz wirksam ist, müssen Sie Folgendes verlangen:
- Die Einzahlung Ihrer Gelder auf ein Sonder- und Zweckkonto auf den Namen des Bauträgers bei einem Bankinstitut, das ausschließlich für die Bezahlung der Baukosten bestimmt ist.
- Die unverzügliche Übergabe einer individuellen Bürgschaftsurkunde (certificado de aval individualizado) oder einer individuellen Versicherungspolice auf Ihren Namen, in der Ihre Daten, die Daten der betreffenden Immobilie und die genauen eingezahlten Beträge angegeben sind.
Lassen Sie sich nicht mit der Behauptung abspeisen, es gäbe eine globale Police für das gesamte Bauprojekt: Sie benötigen eine namentliche und individuelle Bürgschaft, damit Ihr Geld im Falle einer eventuellen Insolvenz oder eines Baustopps des Bauunternehmens rechtlich abgesichert ist.
5. Analyse des Kaufvertrags und seiner Klauseln
Bis zur Formalisierung der öffentlichen Urkunde (escritura pública) vor einem Notar ist der private Kaufvertrag das Dokument, das das Vertragsverhältnis regelt. Es ist von grundlegender Bedeutung, eine gründliche due diligence inmobiliaria dieses Dokuments durchzuführen, um die unbewusste Annahme missbräuchlicher Klauseln zu vermeiden.
Achten Sie besonders darauf, dass die Klauseln Folgendes transparent widerspiegeln:
- Die millimetergenaue Identifizierung der Immobilie: Die Adresse, das Stockwerk, die Türnummer, die Nutzfläche, die Grenzen und ob die Nebengebäude (Garagen und Abstellräume) unabhängig oder administrativ miteinander verbunden sind.
- Der vereinbarte Preis und die Steuern: Die Kosten der Immobilie, die Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA im gemeinsamen Territorium oder IGIC auf den Kanarischen Inseln) und der genaue Zahlungsplan müssen klar aufgeschlüsselt sein.
- Die gegenseitige Vertragsstrafe: Wenn Sie in Zahlungsverzug geraten, sieht der Vertrag in der Regel den Verlust der gezahlten Beträge vor. Diese Klausel muss jedoch gegenseitig sein und den Bauträger im gleichen Verhältnis bestrafen, wenn er vom Vertrag zurücktritt oder seine Verpflichtungen nicht erfüllt.
- Klauseln zur einseitigen Änderung: Vermeiden Sie unbedingt Klauseln, die dem Bauträger die Möglichkeit einräumen, das Design, die Gemeinschaftsbereiche oder die Abmessungen der Wohnungen während der Bauphase willkürlich zu ändern.
Um der Transaktion maximale Sicherheit zu verleihen, wird dringend empfohlen, einen Service für Unterlagen vor der Unterzeichnung in Anspruch zu nehmen, um die Rechtmäßigkeit des Vertrags zu prüfen.
6. Prüfung der Pläne der Immobilie und der Baubeschreibung (memoria de calidades)
Werbekataloge und Werbevideos haben keinen streng vertraglichen Charakter, aber die Detailpläne und die Baubeschreibung (memoria de calidades) sind rechtlicher Bestandteil des Kaufvertrags.
Gemäß den Verbraucherinformationen der öffentlichen Verwaltungen, wie der Agencia Catalana del Consumo, hat der Käufer das Recht auf:
- Einen maßstabsgetreuen Plan der Aufteilung der Wohnung mit Angabe der Nutz- und Bruttogrundflächen, der Lage von Wasseranschlüssen, Steckdosen, Klimaanlagen, Heizkörpern oder Heizkesseln.
- Eine detaillierte Baubeschreibung (memoria de calidades), in der die verwendeten Materialien, Schallschutzmaßnahmen, Isolierungen, Verkleidungen, Außen- und Innenschreinereiarbeiten sowie Haushaltsgeräte aufgeführt sind.
Vermeiden Sie zweideutige Formulierungen in der Baubeschreibung wie „Materialien gleichwertiger Qualität“ oder „ähnliche Ausführungen“. Wenn Sie sich für Optionen zur individuellen Gestaltung der Wohnung entscheiden, verlangen Sie eine schriftliche, von beiden Parteien unterzeichnete Vereinbarung, in der die Materialänderungen und deren mögliche Auswirkungen auf das Budget festgehalten werden.
7. Die Lieferfrist und eventuelle Verzögerungen korrekt regeln
Eine der größten Konfliktquellen im Neubausektor ist die Verzögerung bei der Übergabe einer Immobilie. Aus diesem Grund sollte der private Vertrag niemals ein allzu vages oder unverbindliches Fertigstellungsdatum enthalten.
Das Dokument muss Folgendes enthalten:
- Ein genaues Datum oder ein sehr gut definiertes Quartal für das Ende der Bauarbeiten.
- Einen expliziten Zeitplan für die Bearbeitung der Lizenzen und die anschließende Unterzeichnung der Urkunde (escritura).
- Die Konsequenzen und täglichen finanziellen Vertragsstrafen für den Bauträger, wenn er den Besitz nicht innerhalb der vereinbarten Frist übergibt.
- Die klare Festlegung außergewöhnlicher Umstände oder höherer Gewalt, die eine Verlängerung der Bauzeit rechtfertigen würden, um Sie vor unbegründeten Verzögerungen aufgrund mangelnder logistischer Planung des Bauunternehmens zu schützen.
8. Alle Unterlagen vor der notariellen Beurkundung (escriturar) einfordern
Die physische Fertigstellung der Bauarbeiten berechtigt nicht automatisch zur rechtlichen Übergabe der Wohnung. Vor der Formalisierung des Kaufs beim Notar haben Sie das Recht, vom Bauträger eine Reihe wichtiger Dokumente zu verlangen, die ebenfalls von Stellen wie der Agencia de la Vivienda de Cataluña aufgeführt werden:
- Certificado Final de Obra (CFO): Vom Bauleiter des Bauprojekts unterzeichnet, um zu bestätigen, dass die Arbeiten planmäßig abgeschlossen wurden.
- Licencia de Primera Ocupación (LPO) oder eine gleichwertige städtebauliche Erklärung (declaración responsable): Unerlässlich für die Legalisierung der Wohnnutzung gegenüber der Gemeinde.
- Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung): In Autonomen Gemeinschaften wie Katalonien unerlässlich, um die Anmeldung der Grundversorgung zu beantragen.
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE).
- Libro del Edificio (Gebäudebuch): Enthält die notwendigen Anweisungen für die Nutzung, Instandhaltung und technische Vorfälle des Gebäudes.
Die zehnjährige Versicherung (seguro decenal) und die cédula de habitabilidad
Bei Neubauten in Spanien ist der Bauträger gesetzlich verpflichtet, eine zehnjährige Versicherungspolice (seguro decenal) abzuschließen. Diese Garantie deckt über einen Zeitraum von zehn Jahren ab dem Datum der Abnahme des Gebäudes alle direkten Schäden am Gebäude ab, die ihren Ursprung im Fundament, in Trägern, tragenden Wänden oder anderen strukturellen Elementen haben oder diese direkt beeinträchtigen und die Stabilität des Gebäudes ernsthaft gefährden.
9. Durchführung der Vorabprüfung oder Mängelkontrolle
Bevor Sie vor dem Notar unterschreiben und Ihre Schlüssel erhalten, haben Sie das Recht, eine Besichtigung zur Überprüfung der Wohnung durchzuführen, um sicherzustellen, dass alles vereinbarungsgemäß gebaut wurde.
Die gründliche Prüfung einer neuen Wohnung umfasst:
- Das Betätigen aller Wasserhähne und Spülungen, um sicherzustellen, dass keine Lecks oder Druckprobleme vorliegen.
- Das Ein- und Ausschalten aller Schalter und Steckdosen sowie die Überprüfung der Heizungs- oder Klimaanlagen.
- Die Überprüfung der Dichtigkeit der Doppelglasfenster, des ordnungsgemäßen Schließens der Innentüren, der Einbauschränke und der Rollläden.
- Die sorgfältige Prüfung der korrekten Verlegung der Fliesen, möglicher Risse oder mangelhafter Fugen im Putz sowie von Lackierfehlern.
Jeder festgestellte Mangel muss chronologisch in einem Mängelprotokoll (acta de desperfectos) festgehalten werden, das vom Käufer und einem technischen Vertreter des Bauträgers gemeinsam unterzeichnet wird, wobei eine angemessene Frist für die sofortige Behebung festzulegen ist.
10. Die gesetzlichen Gewährleistungen für Baumängel kennen
Selbst nach einer sorgfältigen Inspektion vor dem Kauf kommt es häufig vor, dass nach dem Einzug sogenannte verborgene Mängel (vicios ocultos) auftreten. Die LOE legt drei Fristen fest, um die am Bau Beteiligten zur Verantwortung zu ziehen, die in allen Fällen ab dem Datum der Übergabe des Bauwerks laufen:
| Zeitraum | Deckung von Schäden und Mängeln |
|---|---|
| 1 Jahr | Sachschäden bei der Ausführung, die sich direkt auf die Ausbau- oder Fertigstellungselemente auswirken (z. B. Farbe, Bodenbeläge, Türgriffe, Putzarbeiten). |
| 3 Jahre | Baumängel oder Installationsfehler, die die objektiven Bedingungen der Bewohnbarkeit, Gesundheit oder Dichtigkeit des Innenraums beeinträchtigen oder verletzen (z. B. Feuchtigkeit durch Sickerwasser, thermische oder akustische Strukturfehler). |
| 10 Jahre | Sachschäden am Gebäude, die durch Mängel an den Fundamenten der Struktur verursacht werden und die Integrität, Stabilität und strukturelle Eignung des Wohnblocks gefährden. |
Wenn Sie nach dem Kauf mit einer solchen Situation konfrontiert werden, ist es von entscheidender Bedeutung, den Vorfall schriftlich auf technische und rechtsverbindliche Weise ordnungsgemäß zu dokumentieren. Hierzu sollten Sie die Protokolle zur Reklamation von Neubau-Mängeln verstehen.
Warnsignale, um den Kauf eines Neubaus zu stoppen
Beim geringsten Verdacht ist es ratsam, die Zahlung von Anzahlungen oder die Unterzeichnung des Vertrags aufzuschieben, wenn Sie folgende Unregelmäßigkeiten feststellen:
- Der Bauträger weigert sich wiederholt, Ihnen seine Steuernummer (NIF), den Eigentumsnachweis des Grundstücks oder die Details zur vermarkteten kommunalen Baugenehmigung (Licencia de Obra) zukommen zu lassen.
- Es wird versucht, das Reservierungsgeld oder die monatlichen Raten auf ein normales Girokonto einzuziehen, ohne unverzüglich eine individuelle Bürgschaft (aval bancario) oder eine Kautionsversicherungspolice auszustellen.
- Die Vertragsklauseln sehen ausschließlich einseitige Vertragsstrafen für den Käufer vor, während es dem Verkäufer freigestellt bleibt, den Endpreis zu ändern, Materialmarken zu ersetzen oder die Übergabe ohne jegliche Entschädigung zu verzögern.
- Ihnen wird die ausdrückliche Übernahme (subrogación) der vom Bauträger aufgenommenen Hypothek auferlegt, was Sie daran hindert, bei anderen Instituten auf Ihr Kreditprofil zugeschnittene Finanzierungsoptionen anzufragen.
Interaktive Checkliste für Prüfungen
Für Ihren maximalen Komfort können Sie die folgende schnelle Checkliste verwenden, um vor dem Erwerb Ihrer Wohnung vom Plan zu prüfen, ob alles in Ordnung ist:
- Das Grundstück, auf dem gebaut wird, ist im Registro de la Propiedad auf den Namen des Bauträgers eingetragen.
- Das Bauprojekt verfügt über eine von der zuständigen Gemeinde genehmigte und gültige Baugenehmigung (licencia de edificación).
- Sie verfügen über einen detaillierten Grundriss der Immobilie (aufgeschlüsselte Nutz- und Bruttogrundfläche).
- Der Vertrag enthält einen Zahlungsplan mit genauen Daten und einem damit verbundenen Sonderkonto.
- Jede Anzahlung wird Ihnen durch eine namentliche Bankbürgschaft (aval bancario) oder eine individuelle Versicherung garantiert.
- Sie haben die detaillierte technische Baubeschreibung (memoria de calidades) der Innenausstattung formell erhalten und akzeptiert.
- Der Vertrag sieht einen festen spätesten Übergabetermin mit Vertragsstrafen bei ungerechtfertigten Verzögerungen vor.
- Die obligatorische zehnjährige Versicherung (seguro decenal) für das Wohnbauprojekt wurde abgeschlossen.
- Es wird vorab eine Inspektion oder Besichtigung zur Kontrolle der Ausführungen durchgeführt und ein Abnahmeprotokoll (acta de conformidad) erstellt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ist es heute in Spanien sicher, eine Wohnung vom Plan zu kaufen?
Ja, es handelt sich um ein streng reguliertes Verfahren mit vollen Garantien, vorausgesetzt, es werden die entsprechenden technischen und rechtlichen Prüfungen bezüglich des Bauträgers, der Lizenzen, des Registerstatus und der Zahlungsbürgschaften durchgeführt.
Was passiert, wenn der Bauträger insolvent wird und die Wohnung nicht fertigstellen kann?
Wenn Sie für jede Ihrer Anzahlungen die entsprechenden individuellen Bürgschaftsurkunden (certificado de aval) oder Kautionsversicherungspolicen verlangt haben, können Sie die Vollstreckung der Bürgschaft beantragen, um den bis zu diesem Zeitpunkt gezahlten Betrag zuzüglich der gesetzlich festgelegten Zinsen vollständig zurückzuerhalten.
Kann ich Materialien auswählen oder die ursprüngliche Aufteilung ändern?
Viele der aktuellen Bauprojekte bieten sehr spezifische Personalisierungskataloge an. Jede Änderung oder Verbesserung der Ausführungen gegenüber dem ursprünglichen Projekt muss jedoch schriftlich in einem ordnungsgemäß budgetierten Anhang vereinbart werden, um künftige Unstimmigkeiten zu vermeiden.
An wen muss ich mich bei späteren Mängeln an der Immobilie wenden?
Die Mängelrüge muss formell und nachweisbar (z. B. per burofax) an den Bauträger gerichtet werden, der die direkte Verantwortung gegenüber dem Käufer trägt, unbeschadet der individuellen Verantwortlichkeiten des Architekten, des Bauleiters (aparejador) oder des Bauunternehmers gemäß der LOE.
Fazit
Zu wissen, was beim Kauf einer Neubauimmobilie zu prüfen ist, ist das beste Schutzwerkzeug, das jedem Käufer zur Verfügung steht, um sein Vermögen zu sichern. Beim Erwerb einer Immobilie sollte die Vorfreude auf das neue Zuhause niemals die Gründlichkeit und das Interesse an der Analyse der vertraglichen Grundlagen, der technischen Lizenzen und der umfassenden finanziellen Garantien für das im Voraus gezahlte Geld schmälern.
Bei INMODOCS analysieren wir umfassend und professionell alle rechtlichen Unterlagen des Bauprojekts, prüfen Ihren Kaufvertrag und verifizieren die Bürgschaftspolicen, bevor Sie Ihre Ersparnisse einsetzen. Die Sicherheit Ihres Kaufs vom Plan beginnt lange bevor sich die Türen Ihres neuen Zuhauses öffnen.
Hinweis: Dieser Inhalt dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt in keinem Fall eine rechtsverbindliche Analyse für eine bestimmte Immobilientransaktion dar.