Comprar una vivienda procedente de una herencia no es, por sí mismo, un problema ni una operación de alto riesgo. Sin embargo, el escenario cambia por completo si el propietario registral ha fallecido pero la sucesión todavía no está completamente documentada, existen varios copropietarios, hay un usufructo activo o algunos trámites fiscales y registrales siguen pendientes.
En regiones como Cataluña, el heredero adquiere la herencia mediante su aceptación, cuyos efectos se retrotraen al momento del fallecimiento. Esta aceptación puede ser expresa o producirse de forma tácita a través de actos que solo un heredero podría realizar. Pero para ti, como comprador, la pregunta clave es mucho más directa y práctica: ¿pueden las personas que te están vendiendo transmitir realmente el 100% de la propiedad de forma legal y dejarla inscrita a tu nombre sin contratiempos?
Para responder a esto con seguridad, es fundamental realizar una serie de comprobaciones antes de entregar cualquier señal o firmar un contrato de arras.
1. Comprobar quién figura en la nota simple
El primer paso imprescindible es solicitar y analizar una nota simple informativa del Colegio de Registradores. Este documento te dará la fotografía jurídica actual del inmueble. Al comprobar quién figura como propietario en el documento, te puedes encontrar con varios escenarios:
- El propio vendedor aparece ya como titular único.
- Figuran todos los herederos con sus respectivos porcentajes.
- El titular sigue siendo la persona fallecida.
- Aparece un heredero con la nuda propiedad y otra persona con el usufructo.
Si el inmueble todavía consta a nombre del fallecido, no significa que debas descartar la operación. No obstante, sí nos indica que existe un tracto sucesorio pendiente de documentar e inscribir. Esta herencia pendiente en el Registro de la Propiedad debe subsanarse y coordinarse adecuadamente antes de formalizar la compraventa.
2. ¿La herencia ya ha sido aceptada?
Es vital distinguir entre ser llamado a heredar (ser heredero legítimo o testamentario) y haber aceptado formalmente la herencia. Según el Código Civil de Cataluña y el Código Civil común, la adquisición de los bienes requiere de la aceptación expresa o tácita por parte de los beneficiarios.
Si te planteas comprar un piso de una herencia sin aceptar, debes saber que la venta no se podrá elevar a escritura pública. Antes de comprometerte, debes exigir conocer con exactitud:
- Quiénes son formalmente los herederos.
- Si han otorgado ya la escritura de aceptación.
- Cómo se ha adjudicado el inmueble y qué porcentaje de propiedad tiene cada uno.
- Si existen legados específicos o usufructos que afecten a la vivienda.
No confíes únicamente en la palabra de los vendedores cuando aseguren que "son los únicos herederos". La documentación jurídica es la única garantía real.
3. ¿Qué documentos hereditarios debes solicitar?
Para realizar un análisis de riesgos o una due diligence de la vivienda completa, es necesario recopilar y revisar la siguiente documentación sucesoria:
- Certificado de defunción: Acredita oficialmente el fallecimiento.
- Certificado de últimas voluntades: Confirma si el fallecido otorgó testamento y ante qué notario.
- Testamento o declaración de herederos: El documento que designa a los nuevos propietarios (en caso de no haber testamento, se requiere el acta de declaración abintestato).
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia: Donde se formaliza el reparto de los bienes.
- Autoliquidación de los impuestos de la vivienda heredada (Sucesiones y Plusvalía Municipal).
Cada expediente es único. No es lo mismo negociar con un heredero único que enfrentarse a una venta donde intervienen varios hermanos o donde existe un derecho de usufructo.
4. ¿Se puede comprar una vivienda heredada sin registrar?
Es posible que te ofrezcan una vivienda heredada sin registrar a nombre de los herederos actuales. En España, la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria (salvo en casos como las hipotecas), pero sí es lo que otorga seguridad jurídica frente a terceros.
Comprar un inmueble en esta situación implica que el notario exigirá el principio de tracto sucesivo para poder inscribir tu compra. Esto significa que, obligatoriamente, en el mismo acto o de forma previa, deberá presentarse e inscribirse la escritura de aceptación de herencia de los vendedores. Si pretendes financiar la compra, los bancos raramente concederán una hipoteca sobre una propiedad con una herencia pendiente en el Registro de la Propiedad, por lo que resolver este trámite es prioritario.
5. Comprar casa a varios herederos: ¿deben firmar todos?
Este es uno de los puntos conflictivos más habituales al comprar una casa a varios herederos. Si tras la adjudicación de la herencia la vivienda pertenece a tres hermanos por partes iguales, se genera una comunidad de bienes (proindiviso).
Para que la venta sea plenamente válida y adquieras el 100% del dominio, deben intervenir y firmar la escritura de compraventa todos y cada uno de los copropietarios, o bien un representante legal que cuente con un poder notarial suficiente otorgado por ellos.
No es suficiente con que el hermano que gestiona la venta o el que tiene las llaves firme el contrato de arras en nombre de todos, a menos que tenga una representación expresa y documentada. Si un solo heredero se opone a vender, la operación puede encallarse indefinidamente.
6. Cuidado con el usufructo de la vivienda heredada
Una disposición muy común en los testamentos en España (y bajo la legítima del cónyuge viudo en Cataluña) es la división del derecho de propiedad:
- Nuda propiedad: Se transmite a los hijos.
- Usufructo vitalicio: Se otorga al cónyuge viudo para asegurar su derecho a usar la vivienda.
Si existe un usufructo en la vivienda heredada, los nudos propietarios (los hijos) no pueden vender el pleno dominio por sí mismos. Para que puedas adquirir la vivienda libre de esta carga, el usufructuario debe intervenir en la venta para transmitir o renunciar a su derecho, o bien se debe acreditar su extinción (por ejemplo, mediante el certificado de defunción del usufructuario si este ha fallecido).
7. Revisa las cargas previas del inmueble
El hecho de que el inmueble provenga de una herencia no limpia el historial de deudas de la propiedad. El heredero adquiere los bienes, pero también las obligaciones y gravámenes asociados a ellos.
Por tanto, es vital comprobar las cargas de la vivienda para descartar la presencia de hipotecas activas, embargos judiciales, afecciones fiscales o servidumbres. Todas estas cargas deben ser canceladas económica y registralmente antes o en el mismo momento de la firma de tu escritura de compraventa.
8. Impuestos de la vivienda heredada: Sucesiones y Plusvalía
Para que la transmisión del inmueble pueda inscribirse en el Registro, es obligatorio acreditar el pago o la presentación de los impuestos de la vivienda heredada. Los dos impuestos clave que deben liquidar los herederos son:
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD): En Cataluña, el plazo para presentarlo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros seis. Puedes consultar los detalles en la Agencia Tributaria de Cataluña.
- Plusvalía Municipal (IIVTNU): Grava el incremento de valor del terreno y el sujeto pasivo es el heredero. El plazo de presentación también es de seis meses desde el deceso.
Como comprador, no eres responsable de pagar estos impuestos del vendedor, pero sí debes asegurarte de que han sido presentados. Si no se liquidan, el Registro de la Propiedad suspenderá la inscripción de tu compraventa debido al cierre registral por motivos fiscales.
9. ¿Hay que esperar dos años para comprar una vivienda heredada?
Existe un mito muy extendido que afirma que no se puede comprar un inmueble heredado hasta transcurridos dos años desde la muerte del causante. Esta creencia se basaba en el antiguo artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que protegía a un posible heredero real que apareciera por sorpresa frente a herederos no forzosos.
Sin embargo, este artículo fue derogado de forma definitiva en el año 2021. Tal como explica el Consejo General del Notariado, en la actualidad ya no existe esa limitación temporal de dos años. Se puede vender y comprar una vivienda heredada inmediatamente después de tramitar la herencia, y los bancos conceden hipotecas sobre estos inmuebles sin aplicar cláusulas de demora.
10. Las arras en una vivienda heredada
Si has decidido avanzar, el contrato de arras debe redactarse con sumo cuidado. No utilices una plantilla genérica de internet. Es crucial adaptar las arras a la situación del vendedor y reflejar con total claridad el estado de la herencia.
El contrato de vivienda heredada en arras debe prever cláusulas específicas que condicionen la compraventa a que el vendedor formalice la aceptación de la herencia, liquide los impuestos correspondientes, unifique las firmas de todos los herederos y resuelva cualquier carga registral antes de la fecha límite para escriturar.
Asimismo, antes de firmar, recuerda realizar las comprobaciones habituales: solicitar el certificado de deudas de la comunidad de propietarios, verificar el pago del IBI y revisar el estado técnico del edificio (ITE), para lo cual te servirá comprobar comunidad e IBI con documentos reales en mano.
Conclusión
Comprar una vivienda procedente de una herencia puede ser una excelente oportunidad inmobiliaria, pero exige un análisis riguroso de la documentación sucesoria para no heredar problemas ajenos. Antes de entregar fondos en concepto de reserva o arras, asegúrate de contar con asesoramiento especializado que valide el tracto sucesivo, la viabilidad fiscal y la capacidad de los firmantes.
En INMODOCS analizamos la documentación hereditaria, la nota simple y el Catastro para garantizar que tu compraventa sea 100% segura y libre de sorpresas registrales.
Antes de firmar arras
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