Acheter un logement hérité : que faut-il vérifier avant de signer ?

Acheter un logement issu d'une succession n'est pas, en soi, un problème ni une opération à haut risque. Cependant, la situation change du tout au tout si le propriétaire inscrit au registre est décédé mais que la succession n'est pas encore entièrement documentée, s'il existe plusieurs copropriétaires, s'il y a un usufruit actif ou si certaines démarches fiscales et d'enregistrement sont toujours en attente.

Dans des régions comme la Catalogne, l'héritier acquiert la succession par son acceptation, dont les effets rétroagissent au moment du décès. Cette acceptation peut être expresse ou tacite, par le biais d'actes que seul un héritier pourrait accomplir. Mais pour vous, en tant qu'acheteur, la question clé est beaucoup plus directe et pratique : les personnes qui vous vendent le bien peuvent-elles réellement transmettre légalement 100 % de la propriété et l'inscrire à votre nom sans encombre ?

Pour y répondre avec certitude, il est fondamental de procéder à une série de vérifications avant de verser un acompte ou de signer un contrat d'arrhes (compromis de vente).

1. Vérifier qui figure sur la nota simple

La première étape indispensable consiste à demander et analyser une nota simple informative du Colegio de Registradores. Ce document vous donnera la photographie juridique actuelle du bien. En vérifiant qui figure como propriétaire sur le document, vous pouvez vous retrouver face à plusieurs scénarios :

• Le vendeur lui-même apparaît déjà comme propriétaire unique.
• Tous les héritiers figurent avec leurs pourcentages respectifs.
• Le titulaire est toujours la personne décédée.
• Un héritier apparaît avec la nue-propriété et une autre personne avec l'usufruit.

Si le bien est toujours enregistré au nom du défunt, cela ne signifie pas que vous devez abandonner l'opération. Néanmoins, cela indique qu'il existe une continuité de transmission (tracto sucesorio) en attente de documentation et d'enregistrement. Cette succession en attente d'enregistrement au Registre de la propriété (Registro de la Propiedad) doit être régularisée et coordonnée correctement avant de formaliser la vente.

2. ¿La herencia ya ha sido aceptada?

Il est essentiel de distinguer le fait d'être appelé à hériter (être héritier légitime ou testamentaire) et le fait d'avoir formellement accepté la succession. Selon le Code civil de Catalogne (Código Civil de Cataluña) et le Code civil commun (Código Civil), l'acquisition des biens nécessite l'acceptation expresse ou tacite de la part des bénéficiaires.

Si vous envisagez d'acheter un appartement issu d'une succession non acceptée, sachez que la vente ne pourra pas être formalisée par acte authentique (escritura pública). Avant de vous engager, vous devez exiger de connaître avec exactitude :

• Qui sont formellement les héritiers.
• S'ils ont déjà signé l'acte notarié d'acceptation (escritura de aceptación).
• Comment le bien a été attribué et quel pourcentage de propriété détient chacun d'eux.
• S'il existe des legs spécifiques ou des usufruits qui affectent le logement.

Ne vous fiez pas uniquement à la parole des vendeurs lorsqu'ils affirment qu'ils "sont les seuls héritiers". La documentation juridique est la seule garantie réelle.

3. Quels documents de succession devez-vous demander ?

Pour réaliser une analyse des risques ou un audit préalable du logement (due diligence) complet, il est nécessaire de rassembler et d'examiner la documentation successorale suivante :

1. Acte de décès (Certificado de defunción) : Il atteste officiellement du décès.
2. Certificat d'enregistrement des dernières volontés (Certificado de últimas voluntades) : Il confirme si le défunt a rédigé un testament et devant quel notaire.
3. Testament ou déclaration d'héritiers : Le document qui désigne les nouveaux propriétaires (à défaut de testament, un acte de notoriété ab intestat — acta de declaración abintestato — est requis).
4. Acte d'acceptation et d'attribution de la succession (Escritura de aceptación y adjudicación de herencia) : Acte par lequel le partage des biens est formalisé.
5. Autoliquidation des impôts du logement hérité (Successions et Plus-value municipale — Sucesiones et Plusvalía Municipal).

Chaque dossier est unique. Négocier avec un héritier unique n'est pas la même chose que de faire face à une vente où interviennent plusieurs frères et sœurs ou lorsqu'il existe un droit d'usufruit.

4. Peut-on acheter un logement hérité non inscrit au registre ?

Il est possible que l'on vous propose un logement hérité non inscrit au registre de la propriété au nom des héritiers actuels. En Espagne, l'inscription au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) n'est pas obligatoire (sauf dans des cas spécifiques comme les hypothèques), mais c'est elle qui confère la sécurité juridique vis-à-vis des tiers.

Acheter un bien immobilier dans cette situation implique que le notaire exigera le principe de continuité d'enregistrement (tracto sucesivo) pour pouvoir inscrire votre achat. Cela signifie que, obligatoirement, lors du même acte ou préalablement, l'acte d'acceptation de succession des vendeurs devra être présenté et inscrit. Si vous envisagez de financer l'achat, les banques accorderont rarement une hypothèque sur une propriété dont la succession est en attente d'inscription au Registre de la Propriété, il est donc prioritaire de régler cette formalité.

5. Acheter une maison à plusieurs héritiers : doivent-ils tous signer ?

C'est l'un des points de discorde les plus courants lors de l'achat d'une maison à plusieurs héritiers. Si, après l'attribution de la succession, le logement appartient à trois frères et sœurs à parts égales, une situation de copropriété indivise (proindiviso) est créée.

Pour que la vente soit pleinement valable et que vous acquériez 100 % de la propriété, tous les copropriétaires, sans exception, doivent intervenir et signer l'acte de vente, ou bien un représentant légal disposant d'une procuration notariale suffisante accordée par eux.

Il ne suffit pas que le frère qui gère la vente ou celui qui possède les clés signe le compromis de vente (contrato de arras) au nom de tous, à moins d'avoir une représentation expresse et documentée. Si un seul héritier s'oppose à la vente, l'opération peut se retrouver bloquée indéfiniment.

6. Attention à l'usufruit du logement hérité

Une disposition très courante dans les testaments en Espagne (et dans le cadre de la réserve héréditaire du conjoint survivant en Catalogne) est le démembrement de propriété :

• Nue-propriété (Nuda propiedad) : Elle est transmise aux enfants.
• Usufruit viager (Usufructo vitalicio) : Il est accordé au conjoint survivant pour garantir son droit d'usage du logement.

S'il existe un usufruit sur le logement hérité, les nus-propriétaires (les enfants) ne peuvent pas vendre la pleine propriété par eux-mêmes. Pour que vous puissiez acquérir le logement libre de cette charge, l'usufruitier doit intervenir dans la vente pour transmettre son droit ou y renoncer, ou bien son extinction doit être prouvée (par exemple, par le biais de l'acte de décès de l'usufruitier si celui-ci est décédé).

7. Vérifiez les charges préalables du bien immobilier

Le fait que le bien immobilier provienne d'une succession n'efface pas l'historique des dettes de la propriété. L'héritier acquiert les biens, mais aussi les obligations et les charges qui y sont associées.

Il est donc crucial de vérifier les charges du logement pour écarter la présence d'hypothèques actives, de saisies judiciaires, de mentions fiscales ou de servitudes. Toutes ces charges doivent être annulées financièrement et au registre de la propriété avant ou au moment même de la signature de votre acte de vente.

8. Impôts sur les logements hérités : Successions et Plus-value

Pour que le transfert du bien immobilier puisse être inscrit au Registre de la propriété, il est obligatoire de prouver le paiement ou le dépôt des impôts sur les logements hérités. Les deux impôts clés que les héritiers doivent acquitter sont :

• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD - impôt sur les successions et les donations) : En Catalogne, le délai pour le déclarer est de six mois à compter du décès, prorogeable de six mois supplémentaires. Vous pouvez consulter les détails sur le site de la Agencia Tributaria de Cataluña.
• Plusvalía Municipal (IIVTNU - impôt municipal sur la plus-value latente des terrains) : Il taxe l'augmentation de la valeur du terrain et le redevable est l'héritier. Le délai de déclaration est également de six mois à compter du décès.

En tant qu'acheteur, vous n'êtes pas responsable du paiement de ces impôts du vendeur, mais vous devez vous assurer qu'ils ont été déclarés. S'ils ne sont pas acquittés, le Registro de la Propiedad suspendra l'inscription de votre achat en raison de la fermeture du registre pour motifs fiscaux.

9. Faut-il attendre deux ans pour acheter un logement hérité ?

Un mythe très répandu affirme qu'il est impossible d'acheter un bien immobilier hérité avant l'écoulement d'un délai de deux ans à compter du décès du défunt. Cette croyance reposait sur l'ancien artículo 28 de la Ley Hipotecaria (loi hypothécaire espagnole), que protégeait un éventuel héritier réel apparaissant par surprise face à des héritiers non réservataires.

Cependant, cet article a été définitivement abrogé en 2021. Comme l'explique le Consejo General del Notariado, il n'existe plus aujourd'hui de limitation temporelle de deux ans. Il est possible de vendre et d'acheter un logement hérité immédiatement après le règlement de la succession, et les banques accordent des prêts hypothécaires sur ces biens sans appliquer de clauses de carence.

10. Le contrat d'arras (compromis) pour un logement hérité

Si vous avez décidé d'aller de l'avant, le contrat d'arras doit être rédigé avec le plus grand soin. N'utilisez pas de modèle générique d'Internet. Il est crucial d' adapter le contrat d'arras à la situation du vendeur et de refléter très clairement l'état de la succession.

Le contrat de logement hérité sous compromis de vente doit prévoir des clauses spécifiques conditionnant la vente à la formalisation par le vendeur de l'acceptation de la succession, au paiement des impôts correspondants, à l'unification des signatures de tous les héritiers et à la résolution de toute charge d'enregistrement avant la date limite de signature de l'acte notarié.

De même, avant de signer, n'oubliez pas d'effectuer les vérifications d'usage : demander le certificat de non-dette de la copropriété, vérifier le paiement de l'IBI (taxe foncière) et contrôler l'état technique du bâtiment (ITE), ce pour quoi il vous sera utile de vérifier la copropriété et l'IBI avec les documents réels en main.

Conclusion

Acheter un logement issu d'une succession peut être une excellente opportunité immobilière, mais cela exige une analyse rigoureuse de la documentation successorale afin de ne pas hériter des problèmes d'autrui. Avant de verser des fonds à titre de réservation ou d'arrhes (arras), assurez-vous de bénéficier d'un accompagnement spécialisé pour valider le tracto sucesivo (continuité des inscriptions), la viabilité fiscale et la capacité des signataires.

Chez INMODOCS, nous analysons la documentation successorale, la nota simple (extrait de registre) et le Catastro (cadastre) afin de garantir que votre transaction immobilière soit 100 % sécurisée et exempte de mauvaises surprises au registre de la propriété.

Avant de signer les arrhes

Si vous envisagez un achat à Barcelone, consultez le guide complet : Acheter un appartement à Barcelone sans mauvaises surprises.