Geerbte Immobilie kaufen: Was sollte man vor der Unterschrift prüfen?

Der Kauf einer Immobilie aus einer Erbschaft ist an sich kein Problem und kein Hochrisikogeschäft. Das Szenario ändert sich jedoch grundlegend, wenn der im Grundbuch eingetragene Eigentümer verstorben ist, die Erbfolge aber noch nicht vollständig dokumentiert ist, mehrere Miteigentümer existieren, ein aktiver Nießbrauch (Usufructo) besteht oder einige steuerliche und registerrechtliche Formalitäten noch ausstehen.

In Regionen wie Katalonien erwirbt der Erbe die Erbschaft durch deren Annahme, deren Wirkung auf den Zeitpunkt des Todes zurückwirkt. Diese Annahme kann ausdrücklich erfolgen oder stillschweigend durch Handlungen, die nur ein Erbe vornehmen könnte. Aber für Sie als Käufer ist die Schlüsselfrage viel direkter und praktischer: Können die Personen, die Ihnen die Immobilie verkaufen, rechtlich wirklich 100 % des Eigentums übertragen und dieses ohne Hindernisse auf Ihren Namen eintragen lassen?

Um dies mit Sicherheit zu beantworten, ist es unerlässlich, eine Reihe von Überprüfungen durchzuführen, bevor Sie eine Anzahlung leisten oder einen Anzahlungsvertrag (Arras) unterzeichnen.

1. Prüfen, wer im Grundbuchauszug (Nota Simple) eingetragen ist

Der erste unerlässliche Schritt besteht darin, einen einfachen Grundbuchauszug (Nota Simple) beim Colegio de Registradores anzufordern und zu analysieren. Dieses Dokument liefert Ihnen das aktuelle rechtliche Bild der Immobilie. Wenn Sie prüfen, wer als Eigentümer eingetragen ist, können Sie auf verschiedene Szenarien stoßen:

• Der Verkäufer selbst ist bereits als alleiniger Eigentümer eingetragen.
• Alle Erben sind mit ihren jeweiligen Anteilen aufgeführt.
• Der Eigentümer ist immer noch die verstorbene Person.
• Es erscheint ein Erbe mit dem bloßen Eigentum (Nuda Propiedad) und eine andere Person mit dem Nießbrauch (Usufructo).

Wenn die Immobilie immer noch auf den Namen des Verstorbenen eingetragen ist, bedeutet das nicht, dass Sie das Geschäft verwerfen sollten. Es zeigt uns jedoch, dass eine lückenlose Erbfolge (Tracto Sucesorio) noch dokumentiert und eingetragen werden muss. Diese ausstehende Eintragung der Erbschaft im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) muss vor der Formalisierung des Kaufs ordnungsgemäß bereinigt und koordiniert werden.

2. ¿La herencia ya ha sido aceptada?

Es ist von entscheidender Bedeutung, zwischen dem Ruf zur Erbschaft (gesetzlicher oder testamentarischer Erbe zu sein) und der formellen Annahme der Erbschaft zu unterscheiden. Nach dem katalanischen Zivilgesetzbuch (Código Civil de Cataluña) und dem gemeinen spanischen Zivilgesetzbuch (Código Civil común) erfordert der Erwerb von Vermögenswerten die ausdrückliche oder stillschweigende Annahme durch die Begünstigten.

Wenn Sie erwägen, eine Wohnung aus einer noch nicht angenommenen Erbschaft zu kaufen, müssen Sie wissen, dass der Verkauf nicht notariell beurkundet werden kann. Bevor Sie sich verpflichten, müssen Sie verlangen, genau zu wissen:

• Wer formell die Erben sind.
• Ob sie bereits die Annahmeurkunde (Escritura de Aceptación) erteilt haben.
• Wie die Immobilie aufgeteilt wurde und welchen Eigentumsanteil jeder Einzelne besitzt.
• Ob spezifische Vermächtnisse oder Nießbrauchsrechte bestehen, die die Wohnung betreffen.

Verlassen Sie sich nicht allein auf das Wort der Verkäufer, wenn diese versichern, dass sie "die einzigen Erben" seien. Die rechtliche Dokumentation ist die einzige echte Garantie.

3. ¿Qué documentos hereditarios debes solicitar?

Um eine vollständige Risikoanalyse oder eine Due Diligence der Immobilie durchzuführen, müssen die folgenden Erbschaftsdokumente eingeholt und geprüft werden:

1. Certificado de defunción (Sterbeurkunde): Bestätigt offiziell den Todesfall.
2. Certificado de últimas voluntades (Zentrales Testamentsregisterzertifikat): Bestätigt, ob der Verstorbene ein Testament hinterlassen hat und vor welchem Notar.
3. Testamento o declaración de herederos (Testament oder Erbschein): Das Dokument, das die neuen Eigentümer bestimmt (falls kein Testament vorhanden ist, ist die Urkunde über die gesetzliche Erbfolge [acta de declaración abintestato] erforderlich).
4. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia (Urkunde über die Annahme und Zuteilung der Erbschaft): Hierin wird die Aufteilung des Vermögens formalisiert.
5. Autoliquidación de los impuestos de la vivienda heredada (Selbstveranlagung der Steuern der geerbten Immobilie: Erbschaftsteuer [Sucesiones] und kommunale Wertzuwachssteuer [Plusvalía Municipal]).

Jeder Fall ist einzigartig. Es ist nicht dasselbe, mit einem Alleinerben zu verhandeln, wie sich mit einem Verkauf zu befassen, an dem mehrere Geschwister beteiligt sind oder bei dem ein Nießbrauchsrecht besteht.

4. Kann man eine geerbte Immobilie kaufen, die nicht im Grundbuch eingetragen ist?

Es ist möglich, dass Ihnen eine geerbte Immobilie angeboten wird, die noch nicht auf den Namen der aktuellen Erben im Registro de la Propiedad (Eigentumsregister) eingetragen ist. In Spanien ist die Eintragung im Eigentumsregister nicht obligatorisch (außer in Fällen wie Hypotheken), aber sie ist das, was Rechtssicherheit gegenüber Dritten gewährt.

Der Kauf einer Immobilie in dieser Situation bedeutet, dass der Notar das Prinzip der Voreintragung des Betroffenen (tracto sucesivo) verlangen wird, um Ihren Kauf eintragen zu können. Dies bedeutet, dass zwingend im selben Akt oder im Vorfeld die Erbschaftsannahmeurkunde (escritura de aceptación de herencia) der Verkäufer vorgelegt und eingetragen werden muss. Wenn Sie den Kauf finanzieren möchten, vergeben Banken selten eine Hypothek auf eine Immobilie mit einer im Eigentumsregister ausstehenden Erbschaft, weshalb die Erledigung dieser Formalität oberste Priorität hat.

5. Hauskauf von mehreren Erben: Müssen alle unterschreiben?

Dies ist einer der häufigsten Konfliktpunkte beim Kauf eines Hauses von mehreren Erben. Wenn die Immobilie nach der Zuteilung der Erbschaft drei Geschwistern zu gleichen Teilen gehört, entsteht eine Eigentümergemeinschaft (proindiviso).

Damit der Verkauf voll wirksam ist und Sie 100 % des Eigentums erwerben, müssen alle Miteigentümer ausnahmslos an der Kaufurkunde (escritura de compraventa) mitwirken und diese unterschreiben, oder ein gesetzlicher Vertreter, der über eine ausreichende, von ihnen erteilte notarielle Vollmacht verfügt.

Es reicht nicht aus, dass der Bruder, der den Verkauf abwickelt oder die Schlüssel hat, den Optionsvertrag (contrato de arras) im Namen aller unterzeichnet, es sei denn, er verfügt über eine ausdrückliche und dokumentierte Vertretungsmacht. Wenn sich auch nur ein einziger Erbe gegen den Verkauf sträubt, kann das Geschäft auf unbestimmte Zeit blockiert sein.

6. Vorsicht beim Nießbrauch der geerbten Immobilie

Eine in Spanien sehr verbreitete Bestimmung in Testamenten (und im Rahmen des Pflichtteils des überlebenden Ehegatten in Katalonien) ist die Aufteilung des Eigentumsrechts:

• Nuda propiedad (bloßes Eigentum): Wird auf die Kinder übertragen.
• Usufructo vitalicio (lebenslanger Nießbrauch): Wird dem überlebenden Ehepartner gewährt, um sein Recht zur Nutzung der Wohnung zu sichern.

Besteht ein Nießbrauch (usufructo) an der geerbten Immobilie, können die bloßen Eigentümer (die Kinder) das Volleigentum nicht allein verkaufen. Damit Sie die Immobilie frei von dieser Last erwerben können, muss der Nießbraucher am Verkauf mitwirken, um sein Recht zu übertragen oder darauf zu verzichten, oder es muss das Erlöschen des Rechts nachgewiesen werden (z. B. durch die Sterbeurkunde des Nießbrauchers, falls dieser verstorben ist).

7. Überprüfen Sie die bestehenden Lasten der Immobilie

Die Tatsache, dass die Immobilie aus einer Erbschaft stammt, bereinigt nicht die Schuldenhistorie des Objekts. Der Erbe übernimmt die Vermögenswerte, aber auch die damit verbundenen Verpflichtungen und Belastungen.

Daher ist es unerlässlich, die Belastungen der Immobilie zu prüfen, um das Vorhandensein von aktiven Hypotheken, gerichtlichen Pfändungen, steuerlichen Bindungen oder Dienstbarkeiten auszuschließen. Alle diese Belastungen müssen vor oder im selben Moment der Unterzeichnung Ihrer notariellen Kaufurkunde finanziell und im Grundbuch gelöscht werden.

8. Steuern auf die geerbte Immobilie: Erbschaftssteuer und Plusvalía

Damit die Übertragung der Immobilie im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen werden kann, ist es zwingend erforderlich, die Zahlung oder Einreichung der Steuern auf die geerbte Immobilie nachzuweisen. Die zwei wichtigsten Steuern, die von den Erben beglichen werden müssen, sind:

• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD, Erbschafts- und Schenkungssteuer): In Katalonien beträgt die Frist für die Einreichung sechs Monate ab dem Todesfall, verlängerbar um weitere sechs Monate. Sie können die Details bei der Agencia Tributaria de Cataluña einsehen.
• Plusvalía Municipal (IIVTNU, kommunale Wertzuwachssteuer): Sie besteuert die Wertsteigerung des Bodens, und der Steuerschuldner ist der Erbe. Die Frist zur Einreichung beträgt ebenfalls sechs Monate ab dem Ableben.

Als Käufer sind Sie nicht für die Zahlung dieser Steuern des Verkäufers verantwortlich, müssen aber sicherstellen, dass sie eingereicht wurden. Wenn sie nicht beglichen werden, setzt das Eigentumsregister die Eintragung Ihres Kaufs aufgrund der registerrechtlichen Sperre aus steuerlichen Gründen aus.

9. Muss man zwei Jahre warten, um eine geerbte Immobilie zu kaufen?

Es gibt einen weit verbreiteten Mythos, dass man eine geerbte Immobilie erst zwei Jahre nach dem Tod des Erblassers kaufen kann. Dieser Glaube basierte auf dem ehemaligen Artikel 28 des spanischen Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria), der einen eventuellen echten Erben, der überraschend auftauchte, gegenüber nicht-pflichtteilsberechtigten Erben schützte.

Sin embargo, dieser Artikel wurde im Jahr 2021 endgültig aufgehoben. Wie der Consejo General del Notariado erklärt, existiert diese zweijährige zeitliche Begrenzung heute nicht mehr. Eine geerbte Immobilie kann sofort nach der Abwicklung des Erbes verkauft und gekauft werden, und die Banken gewähren Hypotheken auf diese Immobilien, ohne Aufschubklauseln anzuwenden.

10. Der Anzahlungsvertrag (arras) bei einer geerbten Immobilie

Wenn Sie sich entschlossen haben, fortzufahren, muss der Anzahlungsvertrag (contrato de arras) mit äußerster Sorgfalt verfasst werden. Verwenden Sie keine generische Vorlage aus dem Internet. Es ist von entscheidender Bedeutung, den Anzahlungsvertrag an die Situation des Verkäufers anzupassen und den Status des Erbes absolut klar darzustellen.

Der Vertrag für eine geerbte Immobilie im Anzahlungsvertrag muss spezifische Klauseln vorsehen, die den Verkauf davon abhängig machen, dass der Verkäufer die Annahme des Erbes formalisiert, die entsprechenden Steuern begleicht, die Unterschriften aller Erben zusammenführt und alle Belastungen im Eigentumsregister vor dem Fristende für die notarielle Beurkundung bereinigt.

Denken Sie außerdem vor der Unterzeichnung daran, die üblichen Überprüfungen durchzuführen: Fordern Sie die Bescheinigung über Schulden der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) an, überprüfen Sie die Zahlung der IBI (Grundsteuer) und prüfen Sie den technischen Zustand des Gebäudes (ITE). Hierzu hilft es Ihnen, die Eigentümergemeinschaft und die IBI zu prüfen mit echten Dokumenten in der Hand.

Fazit

Der Kauf einer Immobilie aus einer Erbschaft kann eine hervorragende Gelegenheit auf dem Immobilienmarkt sein, erfordert jedoch eine gründliche Prüfung der Erbunterlagen, um keine Probleme anderer zu erben. Bevor Sie Geldbeträge als Reservierung oder Anzahlung (arras) leisten, sollten Sie sicherstellen, dass Sie fachkundige Beratung in Anspruch nehmen, die den lückenlosen Eigentumsübergang (tracto sucesivo), die steuerliche Machbarkeit und die Geschäftsfähigkeit der Unterzeichner überprüft.

Wir bei INMODOCS analysieren die Erbunterlagen, den Grundbuchauszug (nota simple) und das Kataster (Catastro) zur Eigentumsregistrierung, um zu gewährleisten, dass Ihr Immobilienkauf zu 100 % sicher und frei von bösen Überraschungen im Register ist.

Bevor Sie die Anzahlung unterschreiben

Wenn Sie einen Kauf in Barcelona erwägen, lesen Sie den vollständigen Leitfaden: Wohnung in Barcelona kaufen ohne Überraschungen.