Acquistare una casa proveniente da un'eredità non è, di per sé, un problema né un'operazione ad alto rischio. Tuttavia, lo scenario cambia completamente se il proprietario registrato è deceduto ma la successione non è ancora completamente documentata, vi sono diversi comproprietari, vi è un usufrutto attivo o alcune pratiche fiscali e di registrazione sono ancora pendenti.
In regioni come la Catalogna, l'erede acquisisce l'eredità mediante la sua accettazione, i cui effetti retroagiscono al momento del decesso. Questa accettazione può essere espressa o avvenire in modo tacito attraverso atti che solo un erede potrebbe compiere. Ma per te, come acquirente, la domanda chiave è molto più diretta e pratica: le persone che ti stanno vendendo l'immobile possono davvero trasmettere legalmente il 100% della proprietà e farla iscrivere a tuo nome senza contrattempi?
Per rispondere a questo con sicurezza, è fondamentale effettuare una serie de verifiche prima di versare qualsiasi caparra o firmare un contratto di caparra (arras).
1. Verificare chi risulta nella nota simple
Il primo passo imprescindibile è richiedere e analizzare una nota simple (estratto informativo del registro) del Colegio de Registradores. Questo documento ti fornirà la fotografia giuridica attuale dell'immobile. Nel verificare chi risulta come proprietario nel documento, ti puoi trovare di fronte a diversi scenari:
- Il venditore stesso risulta già come titolare unico.
- Figurano tutti gli eredi con le rispettive quote.
- Il titolare risulta essere ancora la persona deceduta.
- Appare un erede con la nuda proprietà e un'altra persona con l'usufrutto.
Se l'immobile risulta ancora intestato al defunto, non significa che tu debba scartare l'operazione. Tuttavia, indica che esiste un passaggio di proprietà (tracto sucesivo) in sospeso da documentare e registrare. Questa eredità pendente nel Registro de la Propiedad (Registro della Proprietà spagnolo) deve essere regolarizzata e coordinata adeguatamente prima di formalizzare la compravendita.
2. ¿L'eredità è già stata accettata?
È fondamentale distinguere tra l'essere chiamati all'eredità (essere erede legittimo o testamentario) e l'aver accettato formalmente l'eredità. Secondo il Código Civil de Cataluña (Codice Civile della Catalogna) e il Código Civil comune, l'acquisto dei beni richiede l'accettazione espressa o tacita da parte dei beneficiari.
Se stai pensando di acquistare un appartamento da un'eredità non ancora accettata, devi sapere che la vendita non potrà essere stipulata tramite atto pubblico (escritura pública). Prima di impegnarti, devi esigere di conoscere con esattezza:
- Chi sono formalmente gli eredi.
- Se hanno già stipulato l'atto di accettazione (escritura de aceptación).
- Come è stato aggiudicato l'immobile e quale quota di proprietà possiede ciascuno.
- Se esistono legati specifici o usufrutti che gravano sulla casa.
Non fidarti unicamente della parola dei venditori quando assicurano di essere "gli unici eredi". La documentazione giuridica è l'unica reale garanzia.
3. ¿Quali documenti ereditari devi richiedere?
Per effettuare un'analisi dei rischi o una due diligence immobiliare completa, è necessario raccogliere e verificare la seguente documentazione di successione:
- Certificato di morte: Accerta ufficialmente il decesso.
- Certificato delle ultime volontà (Certificado de últimas voluntades): Conferma se il defunto ha redatto un testamento e presso quale notaio.
- Testamento o dichiarazione di eredi: Il documento che designa i nuovi proprietari (in assenza di testamento, è necessario l'atto di dichiarazione di successione legittima o abintestato).
- Atto di accettazione e assegnazione dell'eredità (Escritura de aceptación y adjudicación de herencia): Dove si formalizza la divisione dei beni.
- Autoliquidazione delle imposte sulla casa ereditata (Sucesiones - Imposta sulle Successioni e Donazioni - e Plusvalía Municipal - Imposta comunale sull'incremento di valore dei terreni).
Ogni pratica è unica. Non è lo stesso negoziare con un erede unico rispetto ad affrontare una vendita in cui intervengono diversi fratelli o in cui esiste un diritto di usufrutto.
4. Si può acquistare una casa ereditata non iscritta al Registro della Proprietà?
È possibile che ti venga offerta una casa ereditata non iscritta al Registro della Proprietà a nome degli attuali eredi. In Spagna, l'iscrizione al Registro della Proprietà (Registro de la Propiedad) non è obbligatoria (salvo in casi come le ipoteche), ma è ciò che garantisce la sicurezza giuridica nei confronti di terzi.
Acquistare un immobile in questa situazione implica che il notaio richiederà il principio di continuità delle trascrizioni (principio de tracto sucesivo) per poter iscrivere il tuo acquisto. Ciò significa che, obbligatoriamente, nello stesso atto o in via preventiva, dovrà essere presentato e iscritto l'atto di accettazione dell'eredità dei venditori. Se intendi finanziare l'acquisto, le banche raramente concederanno un mutuo su una proprietà con un'eredità pendente nel Registro della Proprietà, per cui risolvere questa pratica è prioritario.
5. Acquistare una casa da più eredi: devono firmare tutti?
Questo è uno dei punti di conflitto più comuni quando si decide di acquistare una casa da più eredi. Se, dopo l'assegnazione dell'eredità, l'abitazione appartiene a tre fratelli in parti uguali, si genera una comunione di beni (proindiviso).
Affinché la vendita sia pienamente valida e tu possa acquisire il 100% della proprietà, devono intervenire e firmare l'atto di compravendita tutti i comproprietari, nessuno escluso, oppure un rappresentante legale in possesso di una procura notarile sufficiente rilasciata dagli stessi.
Non è sufficiente che il fratello che gestisce la vendita o colui che possiede le chiavi firmi il contratto di caparra (contrato de arras) a nome di tutti, a meno che non disponga di una rappresentanza espressa e documentata. Se anche un solo erede si oppone alla vendita, l'operazione può bloccarsi a tempo indeterminato.
6. Attenzione all'usufrutto della casa ereditata
Una disposizione molto comune nei testamenti in Spagna (e in base alla quota legittima del coniuge superstite in Catalogna) è la divisione del diritto di proprietà:
- Nuda proprietà (nuda propiedad): Viene trasmessa ai figli.
- Usufrutto vitalizio (usufructo vitalicio): Viene concesso al coniuge superstite per garantirgli il diritto di abitare la casa.
Se esiste un usufrutto sulla casa ereditata, i nudi proprietari (i figli) non possono vendere la piena proprietà da soli. Affinché tu possa acquistare l'immobile libero da questo vincolo, l'usufruttuario deve intervenire nella vendita per trasferire o rinunciare al proprio diritto, oppure se ne deve dimostrare l'estinzione (ad esempio, tramite il certificato di morte dell'usufruttuario, qualora sia deceduto).
7. Verifica i gravami e i debiti pregressi dell'immobile
Il fatto che l'immobile provenga da un'eredità non cancella lo storico dei debiti della proprietà. L'erede acquisisce i beni, ma anche gli obblighi e i gravami ad essi associati.
Pertanto, è vitale verificare i gravami dell'immobile per escludere la presenza di ipoteche attive, pignoramenti giudiziari, vincoli fiscali o servitù. Tutti questi gravami devono essere cancellati dal punto di vista economico e del registro prima o al momento stesso della firma dell'atto di compravendita.
8. Imposte sulla casa ereditata: Successioni e Plusvalenza
Affinché il trasferimento dell'immobile possa essere iscritto nel Registro, è obbligatorio dimostrare il pagamento o la presentazione delle imposte sulla casa ereditata. Le due imposte chiave che gli eredi devono liquidare sono:
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD): In Catalogna, il termine per presentarlo è di sei mesi dal decesso, prorogabile per altri sei. È possibile consultare i dettagli sul sito della Agencia Tributaria de Cataluña.
- Plusvalía Municipal (IIVTNU): Tassa l'incremento di valore del terreno e il soggetto passivo è l'erede. Anche il termine di presentazione è di sei mesi dal decesso.
Come acquirente, non sei responsabile del pagamento di queste imposte del venditore, ma devi assicurarti che siano state presentate. Se non vengono liquidate, il Registro de la Propiedad (Registro della Proprietà) sospenderà l'iscrizione della tua compravendita a causa della chiusura del registro per motivi fiscali.
9. Bisogna aspettare due anni per acquistare una casa ereditata?
Esiste un mito molto diffuso secondo cui non si può acquistare un immobile ereditato fino a quando non siano trascorsi due anni dalla morte del de cuius. Questa credenza si basava sul vecchio artículo 28 de la Ley Hipotecaria (Legge Ipotecaria), che tutelava un eventuale erede reale che apparisse a sorpresa rispetto a eredi non legittimari.
Tuttavia, questo articolo è stato abrogato in modo definitivo nel 2021. Come spiega il Consejo General del Notariado, attualmente non esiste più tale limitazione temporale di due anni. Si può vendere e acquistare una casa ereditata immediatamente dopo aver sbrigato le pratiche dell'eredità, e le banche concedono mutui su questi immobili senza applicare clausole di dilazione.
10. Le arras in una casa ereditata
Se hai deciso di procedere, il contratto di caparra (arras) deve essere redatto con estrema cura. Non utilizzare un modello generico da internet. È fondamentale adattare la caparra alla situazione del venditore e riflettere con totale chiarezza lo stato dell'eredità.
Il contratto di casa ereditata in regime di caparra deve prevedere clausole specifiche che condizionino la compravendita al fatto che il venditore formalizzi l'accettazione dell'eredità, liquidi le relative imposte, riunisca le firme di tutti gli eredi e risolva qualsiasi gravame nel registro prima del termine ultimo per il rogito.
Inoltre, prima di firmare, ricorda di effettuare le verifiche abituali: richiedere il certificato di assenza di debiti condominiali, verificare il pagamento dell'IBI (Imposta sugli Immobili) e controllare lo stato tecnico dell'edificio (ITE), per cui ti sarà utile verificare condominio e IBI con documenti reali alla mano.
Conclusione
Acquistare un immobile proveniente da un'eredità può essere un'eccellente opportunità immobiliare, ma richiede un'analisi rigorosa della documentazione successoria per non ereditare problemi altrui. Prima di versare somme a titolo di prenotazione o caparra (arras), assicurati di disporre di una consulenza specializzata che verifichi il tracto sucesivo (continuità delle trascrizioni), la fattibilità fiscale e la capacità dei firmatari.
In INMODOCS analizziamo la documentazione ereditaria, la nota simple (visura ipotecaria) e il Catastro per garantire che la tua compravendita sia sicura al 100% e priva di sorprese nei registri.
Prima di firmare la caparra
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