Comprar um imóvel proveniente de uma herança não é, por si só, um problema nem uma operação de alto risco. No entanto, o cenário muda por completo se o proprietário registado tiver falecido mas a sucessão ainda não estiver completamente documentada, existirem vários coproprietários, houver um usufruto ativo ou alguns trâmites fiscais e de registo continuarem pendentes.
Em regiões como a Catalunha, o herdeiro adquire la herencia mediante a sua aceitação, cujos efeitos se retroagem ao momento do falecimento. Esta aceitação pode ser expressa ou produzir-se de forma tácita através de atos que apenas um herdeiro poderia realizar. Mas para si, como comprador, a pergunta-chave é muito mais direta e prática: as pessoas que lhe estão a vender podem realmente transmitir 100% da propriedade de forma legal e deixá-la inscrita em seu nome sem contratempos?
Para responder a isto com segurança, é fundamental realizar uma série de verificações antes de entregar qualquer sinal ou assinar um contrato de arras.
1. Verificar quem consta na nota simple
O primeiro passo imprescindível é solicitar e analisar uma nota simple informativa do Colegio de Registradores. Este documento dar-lhe-á a fotografia jurídica atual do imóvel. Ao verificar quem consta como proprietário no documento, poderá deparar-se com vários cenários:
- O próprio vendedor já aparece como titular único.
- Constam todos os herdeiros com as respetivas percentagens.
- O titular continua a ser a pessoa falecida.
- Aparece um herdeiro com a nua propriedade e outra pessoa com o usufruto.
Se o imóvel ainda constar em nome do falecido, não significa que deva descartar a operação. No entanto, indica-nos que existe um trato sucessivo pendente de documentar e inscrever. Esta herança pendente no Registro de la Propiedad deve ser sanada e coordenada adequadamente antes de formalizar la compraventa.
2. A herança já foi aceite?
É vital distinguir entre ser chamado a herdar (ser herdeiro legítimo ou testamentário) e ter aceite formalmente a herança. Segundo o Código Civil da Catalunha e o Código Civil comum, a aquisição dos bens requer a aceitação expressa ou tácita por parte dos beneficiários.
Se está a planear comprar um apartamento de uma herança sem aceitar, deve saber que a venda não poderá ser outorgada em escritura pública. Antes de se comprometer, deve exigir conhecer com exatidão:
- Quem são formalmente os herdeiros.
- Se já outorgaram a escritura de aceitação.
- Como foi adjudicado o imóvel e que percentagem de propriedade cada um possui.
- Se existem legados específicos ou usufrutos que afetem o imóvel.
Não confie unicamente na palavra dos vendedores quando asseguram que "são os únicos herdeiros". La documentação jurídica é a única garantia real.
3. Que documentos sucessórios deve solicitar?
Para realizar uma análise de riscos ou uma due diligence do imóvel completa, é necessário recolher e analisar a seguinte documentação sucessória:
- Certificado de defunción (Certidão de óbito): Acredita oficialmente o falecimento.
- Certificado de últimas voluntades (Certidão de últimas vontades): Confirma se o falecido outorgou testamento e perante qual tabelião.
- Testamento o declaración de herederos (Testamento ou declaração de herdeiros): O documento que designa os novos proprietários (em caso de não haver testamento, é necessária a acta de declaración abintestato [ata de declaração de herdeiros sem testamento]).
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia (Escritura de aceitação e partilha de herança): Onde se formaliza a partilha dos bens.
- Autoliquidación de los impuestos de la vivienda heredada (Autoliquidação dos impostos do imóvel herdado - Sucesiones [Imposto sobre Sucessões] e Plusvalía Municipal [Imposto sobre as Mais-Valias Municipais]).
Cada processo é único. Não é o mesmo negociar com um herdeiro único do que enfrentar uma venda onde intervêm vários irmãos ou onde existe um direito de usufruto.
4. É possível comprar um imóvel herdado sem registo?
É possível que lhe ofereçam um imóvel herdado sem registo em nome dos herdeiros atuais. Em Espanha, a inscrição no Registro de la Propiedad (Registo de Propriedade) não é obrigatória (salvo em casos como as hipotecas), mas é o que confere segurança jurídica perante terceiros.
Comprar um imóvel nesta situação implica que o tabelião exigirá o princípio de tracto sucesivo (trato sucessivo) para poder registar a sua compra. Isto significa que, obrigatoriamente, no mesmo ato ou de forma prévia, deverá ser apresentada e registada a escritura de aceptación de herencia (aceitação de herança) dos vendedores. Se pretende financiar a compra, os bancos raramente concederão uma hipoteca sobre uma propriedade com uma herança pendente no Registro de la Propiedad, pelo que resolver este trâmite é prioritário.
5. Comprar casa a vários herdeiros: todos devem assinar?
Este é um dos pontos de conflito mais comuns ao comprar uma casa a vários herdeiros. Se, após a partilha da herança, o imóvel pertencer a três irmãos em partes iguais, gera-se uma comunhão de bens (proindiviso).
Para que a venda seja plenamente válida e adquira 100% do domínio, devem intervir e assinar a escritura de compra e venda todos e cada um dos coproprietários, ou então um representante legal que conte com uma procuração notarial suficiente outorgada por eles.
Não é suficiente que o irmão que gere a venda ou o que tem as chaves assine o contrato de arras (contrato de promessa de compra e venda) em nome de todos, a menos que tenha uma representação expressa e documentada. Se apenas um herdeiro se opuser a vender, a operação pode ficar bloqueada indefinidamente.
6. Cuidado com o usufruto do imóvel herdado
Uma disposição muito comum nos testamentos em Espanha (e sob a legítima do cônjuge viúvo na Catalunha) é a divisão del derecho de propiedad (divisão do direito de propriedade):
- Nuda propiedad (Nua propriedade): É transmitida aos filhos.
- Usufructo vitalicio (Usufruto vitalício): É outorgado ao cônjuge viúvo para assegurar o seu direito de usar o imóvel.
Se existir um usufruto no imóvel herdado, os nu-proprietários (os filhos) não podem vender o pleno domínio por si mesmos. Para que possa adquirir o imóvel livre deste ónus, o usufrutuário deve intervir na venda para transmitir ou renunciar ao seu direito, ou então deve-se fazer prova da sua extinção (por exemplo, através da certidão de óbito do usufrutuário, se este tiver falecido).
7. Verifique os encargos prévios do imóvel
O facto de o imóvel provir de uma herança não limpa o histórico de dívidas da propriedade. O herdeiro adquire os bens, mas também as obrigações e gravames associados a eles.
Portanto, é vital verificar os encargos do imóvel para descartar a presença de hipotecas ativas, penhoras judiciais, afeções fiscais ou servidões. Todos estes encargos devem ser cancelados económica e registralmente antes ou no mesmo momento da assinatura da sua escritura de compra e venda.
8. Impostos do imóvel herdado: Sucesiones e Plusvalía
Para que a transmissão do imóvel possa ser inscrita no Registro, é obrigatório fazer prova do pagamento ou da apresentação dos impostos do imóvel herdado. Os dois impostos-chave que os herdeiros devem liquidar são:
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD): Na Catalunha, o prazo para o apresentar é de seis meses a contar do falecimento, prorrogável por outros seis. Pode consultar os detalhes na Agencia Tributaria de Cataluña.
- Plusvalía Municipal (IIVTNU): Incide sobre o incremento de valor do terreno e o sujeito passivo é o herdeiro. O prazo de apresentação também é de seis meses a contar do óbito.
Como comprador, não é responsável pelo pagamento destes impostos do vendedor, mas deve certificar-se de que os mesmos foram apresentados. Se não forem liquidados, o Registro de la Propiedad suspenderá a inscrição da sua compra e venda devido ao encerramento registal por motivos fiscais.
9. É necessário esperar dois anos para comprar um imóvel herdado?
Existe um mito muito difundido de que não se pode comprar um imóvel herdado até decorridos dois anos desde a morte do autor da sucessão. Esta crença baseava-se no antigo artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que protegia um eventual herdeiro real que surgisse de surpresa face a herdeiros não legitimários.
No entanto, este artículo fue derogado de forma definitiva en el año 2021. Tal como explica o Consejo General del Notariado, atualmente já não existe essa limitação temporal de dois anos. É possível vender e comprar um imóvel herdado imediatamente após a tramitação da herança, e os bancos concedem hipotecas sobre estes imóveis sem aplicar cláusulas de demora.
10. As arras num imóvel herdado
Se decidiu avançar, o contrato de arras deve ser redigido com o máximo cuidado. Não utilize um modelo genérico da internet. É crucial adaptar as arras à situação do vendedor e refletir com total clareza o estado da herança.
O contrato de imóvel herdado em arras deve prever cláusulas específicas que condicionem a compra e venda a que o vendedor formalize a aceitação da herança, liquide os impostos correspondentes, unifique as assinaturas de todos os herdeiros e resolva qualquer encargo registal antes da data-limite para a escritura.
Além disso, antes de assinar, lembre-se de realizar las verificações habituais: solicitar a certidão de dívidas ao condomínio de proprietários, verificar o pagamento do IBI (Imposto sobre Bens Imóveis) e rever o estado técnico do edifício (ITE), para o que lhe será útil verificar o condomínio e o IBI com documentos reais em mãos.
Conclusão
Comprar um imóvel proveniente de uma herança pode ser uma excelente oportunidade imobiliária, mas exige uma análise rigorosa da documentação sucessória para não herdar problemas alheios. Antes de entregar fundos a título de reserva ou arras (sinal), certifique-se de contar com assessoria especializada que valide o tracto sucesivo (trato sucessivo), a viabilidade fiscal e a capacidade dos signatários.
Na INMODOCS analisamos a documentação hereditária, a nota simple (certidão do registo predial) e o Catastro (cadastro imobiliário) para garantir que a sua compra e venda seja 100% segura e livre de surpresas registais.
Antes de assinar o sinal
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