Comprar un habitatge procedent d'una herència no és, per si mateix, un problema ni una operació d'alt risc. No obstant això, l'escenari canvia per complet si el propietari registral ha mort però la successió encara no està completament documentada, hi ha diversos copropietaris, hi ha un usdefruit actiu o alguns tràmits fiscals i registrals continuen pendents.
En regions com Catalunya, l'hereu adquireix l'herència mitjançant la seva acceptació, els efectes de la qual es retrotrauen al moment de la mort. Aquesta acceptació pot ser expressa o produir-se de forma tàcita a través d'actes que només un hereu podria dur a terme. Però per a tu, com a comprador, la pregunta clau és molt més directa i pràctica: poden les persones que t'estan venent transmetre realment el 100% de la propietat de forma legal i deixar-la inscrita al teu nom sense contratemps?
Per respondre a això amb seguretat, és fonamental realitzar una sèrie de comprovacions abans de lliurar qualsevol paga i senyal o signar un contracte d'arres.
1. Comprovar qui figura a la nota simple
El primer pas imprescindible és sol·licitar i analitzar una nota simple informativa del Col·legi de Registradors. Aquest document et donarà la fotografia jurídica actual de l'immoble. En comprovar qui figura com a propietari en el document, et pots trobar com diversos escenaris:
- El mateix venedor ja apareix com a titular únic.
- Hi figuren tots els hereus amb els seus respectius percentatges.
- El titular continua sent la persona difunta.
- Apareix un hereu amb la nua propietat i una altra persona amb l'usdefruit.
Si l'immoble encara consta a nom del difunt, no significa que hagis de descartar l'operació. No obstant això, sí que ens indica que hi ha un tracte successori pendent de documentar i inscriure. Aquesta herència pendent al Registre de la Propietat s'ha d'esmenar i coordinar adequadament abans de formalitzar la compravenda.
2. L'herència ja ha estat acceptada?
És vital distingir entre ser cridat a heretar (ser hereu legítim o testamentari) i haver acceptat formalment l'herència. Segons el Codi Civil de Catalunya i el Código Civil (Codi Civil comú), l'adquisició dels béns requereix l'acceptació expressa o tàcita per part dels beneficiaris.
Si et planteges comprar un pis d'una herència sense acceptar, has de saber que la venda no es podrà elevar a escriptura pública. Abans de comprometre't, has d'exigir conèixer amb exactitud:
- Qui són formalment els hereus.
- Si ja han atorgat l'escriptura d'acceptació.
- Com s'ha adjudicat l'immoble i quin percentatge de propietat té cadascun.
- Si existeixen llegats específics o usdefruits que afectin l'habitatge.
No confiïs únicament en la paraula dels venedors quan assegurin que "són els únics hereus". La documentació jurídica és l'única garantia real.
3. Quins documents hereditaris has de sol·licitar?
Per realitzar una anàlisi de riscos o una due diligence de l'habitatge completa, és necessari recopilar i revisar la següent documentació successòria:
- Certificat de defunció: Acredita oficialment la defunció.
- Certificat d'últimes voluntats: Confirma si el difunt va atorgar testament i davant de quin notari.
- Testament o declaració d'hereus: El document que designa els nous propietaris (en cas de no haver-hi testament, es requereix l'acta de declaració abintestat).
- Escriptura d'acceptació i adjudicació d'herència: On es formalitza el repartiment dels béns.
- Autoliquidació dels impostos de l'habitatge heretat (Successions i Plusvàlua Municipal).
Cada expedient és únic. No és el mateix negociar amb un hereu únic que enfrontar-se a una venda on intervenen diversos germans o on existeix un dret d'usdefruit.
4. Es pot comprar un habitatge heretat sense registrar?
És possible que t'ofereixin un habitatge heretat sense registrar a nom dels hereus actuals. A Espanya, la inscripció al Registre de la Propietat no és obligatòria (tret de casos com les hipoteques), però sí que és el que atorga seguretat jurídica davant de tercers.
Comprar un immoble en aquesta situació implica que el notari exigirà el principi de tracte successiu per poder inscriure la teva compra. Això significa que, obligatòriament, en el mateix acte o de forma prèvia, s'haurà de presentar i inscriure l'escriptura d'acceptació d'herència dels venedors. Si pretens finançar la compra, els bancs rarament concediran una hipoteca sobre una propietat amb una herència pendent al Registre de la Propietat, per la qual cosa resoldre aquest tràmit és prioritari.
5. Comprar una casa a diversos hereus: han de signar tots?
Aquest és un dels punts conflictius més habituals en comprar una casa a diversos hereus. Si després de l'adjudicació de l'herència l'habitatge pertany a tres germans per parts iguals, es genera una comunitat de béns (proindivís).
Perquè la venda sigui plenament vàlida i adquireixis el 100% del domini, han d'intervenir i signar l'escriptura de compravenda tots i cadascun dels copropietaris, o bé un representant legal que compti amb un poder notarial suficient atorgat per ells.
No n'hi ha prou que el germà que gestiona la venda o el que té les claus signi el contracte d'arres en nom de tots, a menys que tingui una representació expressa i documentada. Si un sol hereu s'oposa a vendre, l'operació es pot encallar indefinidament.
6. Compte amb l'usdefruit de l'habitatge heretat
Una disposició molt comuna en els testaments a Espanya (i sota la legítima del cònjuge vidu a Catalunya) és la divisió del dret de propietat:
- Nua propietat: Es transmet als fills.
- Usdefruit vitalici: S'atorga al cònjuge vidu per assegurar el seu dret a usar l'habitatge.
Si existeix un usdefruit a l'habitatge heretat, els nus propietaris (els fills) no poden vendre el ple domini per si mateixos. Perquè puguis adquirir l'habitatge lliure d'aquesta càrrega, l'usufructuari ha d'intervenir en la venda per transmetre el seu dret o renunciar-hi, o bé s'ha d'acreditar la seva extinció (por exemple, mitjançant el certificat de defunció de l'usufructuari si aquest ha mort).
7. Revisa les càrregues prèvies de l'immoble
El fet que l'immoble provingui d'una herència no neteja l'historial de deutes de la propietat. L'hereu adquireix els béns, però també les obligacions i gravàmens associats a aquests.
Per tant, és vital comprovar les càrregues de l'habitatge per descartar la presència d'hipoteques actives, embargaments judicials, afeccions fiscals o servituds. Totes aquestes càrregues han de ser cancel·lades econòmicament i registralment abans o en el mateix moment de la signatura de la teva escriptura de compravenda.
8. Impostos de l'habitatge heretat: Successions i Plusvàlua
Perquè la transmissió de l'immoble es pugui inscriure al Registre, és obligatori acreditar el pagament o la presentació dels impostos de l'habitatge heretat. Els dos impostos clau que han de liquidar els hereus són:
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD, Impost sobre Successions i Donacions): A Catalunya, el termini per presentar-lo és de sis mesos des de la defunció, prorrogable per uns altres sis. Pots consultar els detalls a l'Agència Tributària de Catalunya.
- Plusvalía Municipal (IIVTNU, Plusvàlua Municipal): Grava l'increment de valor del terreny i el subjecte passiu és l'hereu. El termini de presentació també és de sis mesos des de la defunció.
Com a comprador, no ets responsable de pagar aquests impostos del venedor, però sí que t'has d'assegurar que han estat presentats. Si no es liquiden, el Registro de la Propiedad (Registre de la Propietat) suspendrà la inscripció de la teva compravenda a causa del tancament registral per motius fiscals.
9. Cal esperar dos anys per comprar un habitatge heretat?
Existeix un mite molt estès que afirma que no es pot comprar un immoble heretat fins que no hagin passat dos anys des de la mort del causant. Aquesta creença es basava en l'antic artículo 28 de la Ley Hipotecaria (article 28 de la Llei Hipotecària), que protegia un possible hereu real que aparegués per sorpresa davant d'hereus no forçosos.
No obstant això, aquest article va ser derogat de forma definitiva l'any 2021. Tal com explica el Consejo General del Notariado, actualment ja no existeix aquesta limitació temporal de dos anys. Es pot vendre i comprar un habitatge heretat immediatament després de tramitar l'herència, i els bancs concedeixen hipoteques sobre aquests immobles sense aplicar clàusules de demora.
10. Les arres en un habitatge heretat
Si has decidit tirar endavant, el contracte d'arres s'ha de redactar amb molta cura. No utilitzis una plantilla genèrica d'internet. És crucial adaptar les arres a la situació del venedor i reflectir amb total claredat l'estat de l'herència.
El contracte de habitatge heretat en arres ha de preveure clàusules específiques que condicionin la compravenda al fet que el venedor formalitzi l'acceptació de l'herència, liquidi els impostos corresponents, unifiqui les signatures de tots els hereus i resolgui qualsevol càrrega registral abans de la data límit per escripturar.
Així mateix, abans de signar, recorda realitzar les comprovacions habituals: sol·licitar el certificat de deutes de la comunitat de propietaris, verificar el pagament de l'IBI (Impost sobre Béns Immobles) i revisar l'estat tècnic de l'edifici (ITE, Inspecció Tècnica d'Edificis), per a la qual cosa et servirà comprovar comunitat i IBI amb documents reals a la mà.
Conclusió
Comprar un habitatge procedent d'una herència pot ser una excel·lent oportunitat immobiliària, però exigeix una anàlisi rigorosa de la documentació successòria per no heretar problemes aliens. Abans de lliurar fons en concepte de reserva o arres, assegura't de comptar amb assessorament especialitzat que validi el tracte successiu, la viabilitat fiscal i la capacitat dels signants.
A INMODOCS analitzem la documentació hereditària, la nota simple i el Cadastre per garantir que la teva compravenda sigui 100% segura i lliure de sorpreses registrals.
Abans de signar arres
Si estàs valorant una compra a Barcelona, revisa la guia completa: Comprar pis a Barcelona sense sorpreses.