Antes de adquirir uma habitação na Catalunha, o vendedor deve obrigatoriamente apresentar um documento fundamental para a segurança jurídica da transação: o certificado de dívidas à comunidade de proprietários.
Este trâmite é muito mais do que uma simples formalidade burocrática antes de assinar no cartório. No setor imobiliário, é frequente focar-se apenas em verificar se o vendedor tem os pagamentos em dia relativamente às quotas mensais, descurando compromissos económicos futuros já aprovados pela assembleia de proprietários. Por este motivo, realizar uma revisão completa da habitação antes de comprometer fundos é a melhor garantia para o comprador.
O que é o certificado de dívida da comunidade?
O certificado de dívida da comunidade de proprietários é un documento oficial emitido pelo secretário do edifício que atesta a situação financeira de uma propriedade específica relativamente às despesas comuns.
A sua finalidade principal é dotar de transparência a compra e venda, informando o adquirente sobre a existência de reclamações financeiras em curso ou saldos pendentes associados ao imóvel. Estes saldos podem resultar de:
- Quotas ordinárias: Despesas habituais de manutenção do edifício (limpeza, eletricidade, entradas de garagem, portaria).
- Quotas extraordinárias: Despesas extraordinárias (derramas) aprovadas para contingências ou benfeitorias.
- Fundo de reserva: Contribuições legais destinadas a garantir a manutenção futura das instalações comuns.
Na Catalunha, a regulamentação é especialmente rigorosa neste sentido, obrigando o transmitente a declarar a situação das suas obrigações comunitárias e a apresentar este certificado para poder lavrar a escritura pública do contrato.
O que deve incluir o certificado na Catalunha?
De acordo com o artigo 553-5 do Código Civil da Catalunha (Código Civil de Cataluña), não basta que o documento indique de forma genérica que o proprietário está 'com os pagamentos em dia'. Para cumprir rigorosamente a regulamentação catalã, o documento deve detalhar:
- As dívidas líquidas e vencidas pendentes de pagamento.
- As despesas ordinárias orçamentadas, mas ainda não vencidas.
- As despesas extraordinárias (derramas) já aprovadas pela assembleia de proprietários cujo vencimento seja posterior à transmissão.
- As contribuições pendentes para o fundo de reserva acordadas pela comunidade.
O perigo das despesas extraordinárias (derramas) aprovadas mas não vencidas
Esta nuance da legislação catalã é de vital importância. Imaginemos um cenário em que a assembleia de proprietários aprovou uma reabilitação de fachadas com um custo total de 12.000 € por condómino, fracionado em doze quotas mensais de 1.000 €. Se, no momento da venda, tiverem sido pagas quatro quotas e não houver nenhum recibo devolvido, o vendedor está tecnicamente 'com os pagamentos em dia'. Contudo, existe uma obrigação de pagamento futura já constituída de 8.000 €.
Se o certificado apenas indicasse que o vendedor não tem recibos em falta, o comprador ignoraria este encargo financeiro de 8.000 €. O certificado deve refletir estas quantias pendentes de vencimento para que as partes possam negociar a sua assunção no contrato de promessa de compra e venda (contrato de arras).
Quem emite e assina este documento?
A emissão do documento cabe, por lei, a quem exercer as funções de secretaria da comunidade.
Na grande maioria das comunidades de proprietários, esta tarefa está delegada num administrador de condomínios profissional. Quando a administração do imóvel conta com um profissional habilitado que também exerce a função de secretário, a legislação civil da Catalunha determina que o certificado é válido apenas com a sua assinatura, sem exigir obrigatoriamente a aprovação ou assinatura adicional do presidente da comunidade.
É fundamental que o documento esteja devidamente datado e assinado em datas muito próximas da compra e venda. Um certificado emitido há três meses não garante a ausência de dívidas acumuladas nas semanas anteriores à assinatura notarial.
É obrigatório apresentar o certificado na escritura?
Sim, é um requisito legal exigido pelo notário para autorizar a escritura pública de compra e venda. O próprio Código Civil de Cataluña estipula que os notários não autorizarão a outorga da escritura se o transmitente não apresentar este certificado ou se não for incorporada a sua declaração sob compromisso de honra.
No entanto, la lei permite que o comprador renuncie expressamente à apresentação deste documento no ato da assinatura.
Porque é que nunca convém renunciar ao certificado?
Sob circunstância alguma é aconselhável aceitar a renúncia do certificado de dívidas de condomínio. Ao comprar uma habitação, o próprio imóvel fica afetado de forma real ao pagamento das despesas comuns pendentes.
No âmbito do direito civil da Catalunha, opera o que se conhece como afección real (afetação real). Isto implica que o apartamento responde legalmente pelas dívidas do proprietário anterior referentes a:
- A fração vencida do ano civil em curso no momento da transmissão.
- Os quatro anos civis imediatamente anteriores (contados para trás a partir de 1 de janeiro do ano da compra).
Se o vendedor arrastar dívidas significativas dos últimos três anos e você renunciar ao certificado no cartório, a comunidade de proprietários poderá dirigir as suas reclamações executivas diretamente contra a sua habitação recém-adquirida. Embora conserve o direito legal de exigir ou reclamar esse valor ao vendedor original por via judicial, para efeitos práticos terá de pagar a dívida para evitar a penhora da sua casa.
Certificado de dívidas vs. Atas da comunidade: Porque precisa de ambos
O certificado oferece uma radiografia estricta das dívidas monetárias liquidadas e dos acordos de pagamento já aprovados. No entanto, não fornece toda la informação necessária sobre a saúde financeira e estrutural do edifício. Para obter uma visão completa, é imprescindível cruzar el certificado de dívidas com outros documentos fundamentais:
- Atas das assembleias de proprietários: É essencial rever as últimas atas da comunidade. Nelas poderá detetar se existem quotas extraordinárias em fase de estudo, processos judiciais em curso entre vizinhos, ou problemas recorrentes de incumprimento de pagamento no edifício.
- Inspección Técnica de Edificios (ITE): Convém verificar o estado da ITE para antecipar se o imóvel tem deficiências graves ou muito graves que obrigarão a aprovar quotas extraordinárias avultadas a curto prazo.
La combinação de um certificado exaustivo, as três últimas atas da assembleia de proprietários e o relatório da ITE constituem o núcleo de uma auditoria de compra com plenas garantias.
O que fazer se o certificado revelar dívidas ou quotas extraordinárias?
Se da análise da certidão se depreender que o vendedor possui dívidas pendentes ou se existem quotas extraordinárias aprovadas e não vencidas, existem diversas soluções jurídicas que devem ficar firmemente registadas por escrito desde a fase preparatória e estar presentes na documentação antes de assinar o contrato de promessa de compra e venda:
- Liquidação prévia à assinatura: Exigir formalmente ao vendedor que contacte a administração do condomínio, liquide a totalidade da sua dívida antes da escritura de compra e venda e apresente uma nova certidão com saldo zero.
- Retenção do preço de venda: Pactua-se no contrato de promessa de compra e venda (arras) que o comprador reterá do montante a pagar no cartório notarial o valor exato em dívida ao condomínio, comprometendo-se o comprador a liquidá-lo diretamente com o administrador após a assinatura da escritura.
- Acordo expresso sobre quotas extraordinárias futuras: Perante quotas extraordinárias já aprovadas cujos pagamentos mensais se prolongam no tempo, deve-se clarificar sem ambiguidades quem paga as quotas extraordinárias pendentes. O recomendável é descontar do preço da compra e venda o valor total das quotas extraordinárias pendentes de vencimento, assumindo o comprador o pagamento futuro dos recibos.
Cabe recordar que o fundo de reserva depositado ao longo dos anos no condomínio pertence legalmente ao imóvel e não ao proprietário individual. Portanto, o vendedor não tem o direito de exigir ao comprador o reembolso da sua quota-parte no referido fundo.
Conclusão
Ao adquirir um imóvel, as despesas de condomínio numa compra e venda representam um compromisso financeiro recorrente que pode desestabilizar o seu orçamento se existirem encargos ocultos. Exigir uma certidão de dívida do condomínio completa e detalhada, que cumpra estritamente o Código Civil de Cataluña (Código Civil da Catalunha), é um passo incontornável para comprar com total tranquilidade e blindar o seu património face a dívidas de terceiros.
Antes de assinar o sinal
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