Schuldenbescheinigung der Eigentümergemeinschaft: Was ist zu prüfen?

Vor dem Erwerb einer Immobilie in Katalonien muss der Verkäufer zwingend ein für die Rechtssicherheit der Transaktion entscheidendes Dokument vorlegen: die Schuldenbescheinigung der Eigentümergemeinschaft (certificado de deudas con la comunidad de propietarios).

Dieser Schritt ist weit mehr als eine bloße bürokratische Formalität vor dem Notartermin. In der Immobilienbranche wird sich häufig nur darauf konzentriert, zu prüfen, ob der Verkäufer mit den monatlichen Beiträgen auf dem Laufenden ist, während bereits von der Eigentümerversammlung beschlossene zukünftige finanzielle Verpflichtungen vernachlässigt werden. Aus diesem Grund ist eine vollständige Prüfung der Immobilie vor der Bereitstellung von Mitteln die beste Garantie für den Käufer.

Was ist die Schuldenbescheinigung der Eigentümergemeinschaft?

Die Schuldenbescheinigung der Eigentümergemeinschaft ist ein offizielles Dokument, das vom Schriftführer des Gebäudes ausgestellt wird und den finanziellen Status einer bestimmten Immobilie im Hinblick auf die Gemeinschaftskosten bescheinigt.

Ihr Hauptzweck besteht darin, den Kaufvertrag transparent zu gestalten, indem sie den Käufer darüber informiert, ob laufende finanzielle Forderungen oder ausstehende Salden im Zusammenhang mit der Immobilie bestehen. Diese Salden können resultieren aus:

• Ordentlichen Beiträgen (cuotas ordinarias): Regelmäßige Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes (Reinigung, Strom, Einfahrten, Hausmeisterservice).
• Außerordentlichen Beiträgen (cuotas extraordinarias): Sonderumlagen (derramas) für unvorhergesehene Ereignisse oder Verbesserungen.
• Instandhaltungsrücklage (fondo de reserva): Gesetzliche Beiträge zur Gewährleistung der künftigen Instandhaltung der Gemeinschaftsanlagen.

In Katalonien ist die Regelung in dieser Hinsicht besonders streng: Sie verpflichtet den Veräußerer, den Stand seiner gemeinschaftlichen Verpflichtungen zu erklären und diese Bescheinigung vorzulegen, um den Vertrag in eine öffentliche Urkunde (escritura pública) umzuwandeln.

Was muss die Bescheinigung in Katalonien enthalten?

Gemäß artículo 553-5 del Código Civil de Cataluña (Artikel 553-5 des katalanischen Zivilgesetzbuches) reicht es nicht aus, wenn das Dokument pauschal erklärt, der Eigentümer sei 'zahlungsfähig' (al corriente de pago). Um die katalanischen Vorschriften strikt einzuhalten, muss das Dokument Folgendes detailliert aufführen:

1. Die fälligen und liquiden ausstehenden Schulden.
2. Die budgetierten, aber noch nicht fälligen ordentlichen Ausgaben.
3. Die bereits von der Eigentümerversammlung beschlossenen außerordentlichen Ausgaben (derramas), deren Fälligkeit nach der Übertragung liegt.
4. Die von der Gemeinschaft beschlossenen ausstehenden Beiträge zur Instandhaltungsrücklage (fondo de reserva).

Die Gefahr beschlossener, aber noch nicht fälliger Sonderumlagen

Diese Nuance der katalanischen Gesetzgebung ist von entscheidender Bedeutung. Stellen wir uns ein Szenario vor, in dem die Eigentümerversammlung eine Fassadensanierung mit Gesamtkosten von 12.000 € pro Nachbar beschlossen hat, aufgeteilt in zwölf monatliche Raten von je 1.000 €. Wenn zum Zeitpunkt des Verkaufs vier Raten bezahlt wurden und keine Rücklastschriften vorliegen, ist der Verkäufer technisch gesehen 'auf dem Laufenden mit den Zahlungen' (al corriente de pago). Es besteht jedoch eine bereits entstandene zukünftige Zahlungsverpflichtung in Höhe von 8.000 €.

Würde die Bescheinigung nur darauf hinweisen, dass der Verkäufer keine unbezahlten Rechnungen hat, bliebe dem Käufer diese finanzielle Belastung von 8.000 € verborgen. Die Bescheinigung muss diese noch nicht fälligen Beträge ausweisen, damit die Parteien deren Übernahme im Anzahlungsvertrag (contrato de arras) verhandeln können.

Wer stellt dieses Dokument aus und unterzeichnet es?

Die Ausstellung des Dokuments obliegt gesetzlich der Person, die die Funktionen des Schriftführers der Gemeinschaft (secretaría de la comunidad) ausübt.

In der großen Mehrheit der Eigentümergemeinschaften ist diese Aufgabe an einen professionellen Hausverwalter (administrador de fincas) delegiert. Wenn die Verwaltung der Immobilie über einen qualifizierten Fachmann verfügt, der auch als Sekretär fungiert, bestimmt das Zivilrecht von Katalonien (Código Civil de Cataluña), dass das Zertifikat mit seiner alleinigen Unterschrift gültig ist, ohne dass zwingend die Genehmigung oder eine zusätzliche Unterschrift des Präsidenten der Gemeinschaft erforderlich ist.

Es ist von grundlegender Bedeutung, dass das Dokument ordnungsgemäß datiert und zu einem Zeitpunkt unterzeichnet ist, der sehr nahe am Verkaufstermin liegt. Eine vor drei Monaten ausgestellte Bescheinigung garantiert nicht, dass in den Wochen vor der notariellen Beurkundung keine Schulden aufgelaufen sind.

Ist die Vorlage der Bescheinigung in der Urkunde obligatorisch?

Ja, dies ist eine gesetzliche Voraussetzung, die vom Notar verlangt wird, um die öffentliche Kaufurkunde zu genehmigen. Der Código Civil de Cataluña selbst schreibt vor, dass Notare die Beurkundung nicht genehmigen, wenn der Veräußerer diese Bescheinigung nicht vorlegt oder seine eidesstattliche Erklärung nicht beigefügt wird.

Das Gesetz erlaubt es jedoch, dass der Käufer im Moment der Unterzeichnung ausdrücklich auf die Vorlage dieses Dokuments verzichtet.

Warum sollte man niemals auf die Bescheinigung verzichten?

Unter keinen Umständen ist es ratsam, den Verzicht auf die Bescheinigung über Gemeinschaftsschulden zu akzeptieren. Beim Kauf einer Immobilie haftet das Objekt selbst dinglich für die Zahlung der ausstehenden Gemeinschaftskosten.

Im Rahmen des Zivilrechts von Katalonien greift die sogenannte afección real (dingliche Haftung). Dies bedeutet, dass die Wohnung rechtlich für die Schulden des vorherigen Eigentümers haftet, und zwar in Bezug auf:

• Den fälligen Teil des laufenden Kalenderjahres zum Zeitpunkt der Übertragung.
• Die vier unmittelbar vorangegangenen Kalenderjahre (rückwirkend gezählt ab dem 1. Januar des Kaufjahres).

Wenn der Verkäufer erhebliche Schulden aus den letzten drei Jahren mit sich schleppt und Sie beim Notar auf die Bescheinigung verzichten, kann die Eigentümergemeinschaft ihre vollstreckbaren Forderungen direkt gegen Ihre neu erworbene Wohnung richten. Obwohl Sie das gesetzliche Recht behalten, diesen Betrag gerichtlich vom ursprünglichen Verkäufer zurückzufordern, müssen Sie die Schulden in der Praxis begleichen, um eine Pfändung Ihres Heims zu verhindern.

Bescheinigung über Schulden vs. Protokolle der Eigentümergemeinschaft: Warum Sie beides benötigen

Die Bescheinigung bietet eine genaue Momentaufnahme der beglichenen Geldschulden und der bereits beschlossenen Zahlungsvereinbarungen. Sie liefert jedoch nicht alle notwendigen Informationen über die finanzielle und strukturelle Verfassung des Gebäudes. Um einen vollständigen Überblick zu erhalten, ist es unerlässlich, die Schuldenbescheinigung mit anderen Schlüsseldokumenten abzugleichen:

• Protokolle der Eigentümerversammlungen (Actas de las juntas de propietarios): Es ist ratsam, die letzten Protokolle der Eigentümergemeinschaft zu prüfen. Darin können Sie feststellen, ob Sonderumlagen (derramas) geplant sind, Gerichtsverfahren zwischen Nachbarn laufen oder ob es im Gebäude wiederkehrende Probleme mit säumigen Zahlern gibt.
• Inspección Técnica de Edificios (ITE - Technische Gebäudeinspektion): Es ist ratsam, den Status der ITE zu überprüfen (eine in Spanien obligatorische technische Gebäudeinspektion), um abzuschätzen, ob das Gebäude schwerwiegende oder sehr schwerwiegende Mängel aufweist, die in naher Zukunft die Genehmigung hoher Sonderumlagen erforderlich machen.

Die Kombination aus einer lückenlosen Bescheinigung, den letzten drei Protokollen der Eigentümerversammlung und dem ITE-Bericht bildet den Kern einer Kaufprüfung mit vollen Garantien.

Was tun, wenn die Bescheinigung Schulden oder Sonderumlagen aufzeigt?

Ergibt sich aus der Prüfung der Bescheinigung, dass der Verkäufer noch ausstehende Schulden hat oder bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlagen (derramas) existieren, gibt es verschiedene rechtliche Lösungen, die bereits in der Vorbereitungsphase schriftlich fixiert werden müssen und in den Unterlagen vor der Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags enthalten sein sollten:

1. Abrechnung vor der Unterzeichnung: Den Verkäufer formell dazu auffordern, sich an die Hausverwaltung zu wenden, seine gesamten Schulden vor der Unterzeichnung der Kaufurkunde zu begleichen und eine neue Bescheinigung mit einem Kontostand von Null vorzulegen.
2. Einbehalt des Kaufpreises: Im Anzahlungsvertrag (contrato de arras) wird vereinbart, dass der Käufer den genauen Betrag, der der Eigentümergemeinschaft geschuldet wird, von der beim Notar zu zahlenden Summe einbehält. Der Käufer verpflichtet sich, diesen Betrag nach der Unterzeichnung der Urkunde direkt mit dem Verwalter abzurechnen.
3. Ausdrückliche Vereinbarung über zukünftige Sonderumlagen: Bei bereits beschlossenen Sonderumlagen, deren monatliche Zahlungen sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, muss unmissverständlich geklärt werden, wer die ausstehenden Sonderumlagen zahlt. Es wird empfohlen, den Gesamtwert der noch nicht fälligen außerordentlichen Beiträge vom Kaufpreis abzuziehen, wobei der Käufer die zukünftige Zahlung der Raten übernimmt.

Es ist zu beachten, dass die im Laufe der Jahre in der Gemeinschaft angesparte Instandhaltungsrücklage (fondo de reserva) rechtlich der Immobilie und nicht dem einzelnen Eigentümer gehört. Daher hat der Verkäufer kein Recht, vom Käufer die Erstattung seines Anteils an diesem Fonds zu verlangen.

Fazit

Beim Erwerb einer Immobilie stellen die Gemeinschaftskosten bei einem Immobilienkauf eine wiederkehrende finanzielle Verpflichtung dar, die Ihr Budget belasten kann, wenn versteckte Lasten vorhanden sind. Die Anforderung einer vollständigen und detaillierten Bescheinigung über die Schulden der Eigentümergemeinschaft, die strikt dem Código Civil de Cataluña (Katalanisches Zivilgesetzbuch) entspricht, ist ein unumgänglicher Schritt, um mit absoluter Sicherheit zu kaufen und Ihr Vermögen vor Schulden Dritter zu schützen.

Bevor Sie die Anzahlung unterschreiben

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